Arvo-osakkeet

Analyysi: Investors House näkee murroksia kiinteistömarkkinoilla

Investors Housen vuokratut toimitilat sijaitsevat Pasilan Tripla-kauppakeskuksen 15. kerroksessa, josta on hyvä näkymä pääkaupunkiseudun kiinteistömarkkinoihin myös lintuperspektiivistä. Kuvat: Henri Elo

Kiinteistömarkkinoilla on meneillään monta murrosta. Alan sektoreiden näkymät vaihtelevat velkamarkkinoiden ja hankekehityksen punaisesta palvelujen vihreään. Investors House paransi alkuvuonna operatiivista tulostaan.

Kiinteistösijoitus- ja palveluyhtiö Investors House julkaisi tammi-maaliskuun osavuosituloksen 16.5.2022. Toimitusjohtaja Petri Roininen esitteli tulosta analyytikoille Helsingissä ja arvioi samalla alan yleistä kehitystä seuraavien 12 kuukauden päähän.

Pitkän linjan pörssiyhtiöllä on sitoutunut johto, sillä Roininen kertoi lisäävänsä omistustaan yhtiössä lähitulevaisuudessa suunnitellusti. Hän on vetänyt yhtiötä vuodesta 2015.

Oikea-aikainen strateginen siirtymä

Investors House on tehnyt useita strategisia yritys- ja kiinteistökauppoja omassa liiketoiminnassaan viimeisten parin vuoden aikana. Vuosi 2021 oli merkittävä, sillä yhtiö hankki kiinteistövarallisuuden hoitoon keskittyvän Juhola Asset Managementin. Yrityskauppa kasvatti konsernin palveluliiketoimintaa.

Vuoden aikana yhtiö myi hotellikiinteistöjä Ikaalisista, asuntokohteita Espoosta, Tampereelta ja Jyväskylästä sekä solmi esisopimuksen Vantaan Tikkurilassa sijaitsevasta, kaavoitusvaiheessa olevasta, asuntokehityskohteen myynnistä.

Merkittävin kauppa oli IVH Kampus Ky:n myynti vuoden lopulla 56,3 miljoonalla eurolla. Investors House omisti yhtiöstä 48 prosenttia. IVH Kampus omisti kampuksen Lappeenrannassa ja toimitiloja Jyväskylässä.

Tämä johti siihen, että Investors House -konsernin rahavarat nousivat tilinpäätöksessä 17,4 miljoonaan euroon. Tämän jälkeen yhtiö jakoi ylimääräisen, euron per osake, pääoman palautuksen helmikuussa, yhteensä 6,2 miljoonaa euroa.

Edelleen huhtikuussa yhtiökokous päätti jakaa tilikaudelta 2021 osinkoa 0,29 euroa osakkeelta, josta 0,15 euroa maksettiin toukokuun alussa. Loppuosa 0,14 euroa on luvassa hallituksen päättäessä ajankohdasta vuoden 2022 aikana. Yhteensä osingonjako tekee nykyisellä osakemäärällä (6,18 milj. kpl) 1,8 miljoonaa euroa.

Kyseessä on jo seitsemäs osingon kasvun vuosi. Osakekohtaisen osingon kasvattaminen on yhtiön keskeinen strateginen tavoite.

Roininen muistutti tilaisuudessa, että kiinteistöjen myynnissä viime vuonna ei ollut kyse niinkään ajoituksesta vaan strategisesta siirtymästä kohti parempi- ja vakaampituottoisia palveluliiketoimintoja ja hankekehitystä.

Toimitusjohtaja totesi, että yhtiö pyrkii vähentämään omistuksiaan ja liiketoimintoja emoyhtiössä ja keskittämään ne eri tytäryhtiöihin. Tämän vuoksi myös emoyhtiön organisaatio on kevyt. Yhtiötä ja sen osia on helpompi kehittää tytäryhtiöiden hallitustyöskentelyn kautta.

Jälkikäteen katsottuna yhtiön merkittävät kiinteistömyynnit ovat ajoitukseltaan oikeaan osuneita. Tällä hetkellä kiinteistösijoitusalan markkinatilanne on heikentynyt viime vuoden lopusta. Yhtiöllä oli yhä maaliskuun lopussa vahvat 12 miljoonan euron kassavarat. Konsernin omavaraisuusaste oli 54 prosenttia tavoitetason ollessa vähintään 45 prosenttia.

Liiketoiminnan tuotoista palveluliiketoiminta muodostaa tällä hetkellä noin 55 prosenttia ja kiinteistöt 45 prosenttia. Kuva: Investors House

Operatiivinen tulos parani – investointeja harkitusti

Kuluva vuosi poikkeaa selvästi viime vuodesta, sillä volyymi laskee niin kiinteistöissä kuin palveluissa, jotka ovat yhtiön kaksi pääsegmenttiä. Tämä johtuu kiinteistöomaisuuden myynneistä tilikaudella 2021. Samalla esimerkiksi Lappeenrannan kampuksen kiinteistömanageri- eli hallinnointitoiminnasta luovuttiin heijastuen palvelutuottoihin laskevasti.

Toisaalta yhtiö on saanut lyhennettyä myös velkaansa.

Investors House linjauksensa mukaisesti ohjeistaa koko vuoden operatiivista tulosta (EPRA) ja pitää kuluvan vuoden ohjeistuksen ennallaan.

Investors House arvioi vuoden 2022 operatiivisen tuloksen olevan merkittävästi alhaisempi kuin vuonna 2021.

Koko vuoden 2022 operatiivisen tuloksen lasku aiheutuu Q4 2021 aikana toteutetuista merkittävistä asunto- ja toimistoportfolioiden myynnistä. Operatiivinen tulos laskee kunnes kaupoista saadut varat on uudelleensijoitettu tuottavasti. Yhtiö on selektiivinen uusien investointien kanssa. Yhtiö näkee parhaat mahdollisuudet palvelu- ja kehitysliiketoiminnoissa. – Investors Housen näkymät, ovk 16.5.2022

Vaikka transaktiomäärät ovat kiinteistösijoitusmarkkinoilla laskussa ja korkotaso nousussa, Investors House pystyi puristamaan operatiivisen tuloksen kasvun tammi-maaliskuussa.

Operatiivinen Epra-tulos nousi 0,32 miljoonaan euroon vuoden takaisesta 0,11 miljoonasta. Vuoden ensimmäistä kvartaalia rasittaa kummallakin tilikaudella kiinteistöverot.

Tulosparannuksesta vastasi pitkälle palveluliiketoiminta, joka myös kasvoi huomattavasti sekä yrityskauppojen ja asiakastyön seurauksena. – osavuosikatsaus

Analyyttisesti kiinnostavinta Investors Housen alkuvuoden kehityksessä on, että yhtiö on malttanut olla harkitseva tulevissa investoinneissaan. Johto on silti aktiivisesti osallistunut jopa kymmenen eri yrityksen tai kiinteistöhankkeen arviointiin ja käynyt keskusteluja, mutta näkemykset esimerkiksi arvostuseroista ovat olleet merkittäviä. Osa yhtiöistä voi olla myös vahvasti henkilöityneitä.

Roinisen mukaan ostokohteen pitäisi täyttää kolme edellytystä:

  • ennustettava liiketoiminta,
  • emoyhtiön osingon kasvutavoitteen tukeminen,
  • järkevä valuaatio eli arvostustaso.

Kiinteistömarkkinat murroksessa

Kohonnut inflaatio tarkoittaa merkittäviä eroja vuokran kehityksessä eri alueilla. Joissakin kohteissa on edellytykset inflaation vuoksi jopa yli seitsemän prosentin korotuksiin. Osassa kohteista vuokraa joudutaan alalla laskemaan, jos kysyntää ei muuten ole.

Investors House on hyvin perillä maan eri osien, jopa kaupunginosien, markkinatilanteesta, sillä yhtiö operoi yrittäjävetoista valtakunnallista OVV-vuokravälitysketjua, joka hoitaa vuositasolla noin 5 000 vuokrasopimusta vuokralaisten ja vuokranantajien välillä.

Investors Housen kokonaisarvio alan toimintaympäristöstä sijoittajan kannalta seuraavan 6-12 kuukauden aikana. Parhaat näkymät ovat palveluissa ja heikoimmat velkamarkkinoilla ja hankekehityksessä. Kuva: Investors House

Petri Roininen arvioi alan kollegojen kanssa käymiensä keskustelujen pohjalta asuntorakentamisen voivan supistua 10-40 prosenttia 12 kuukauden sihdillä. Tähän vaikuttavat rahoituksen kiristyminen, kohonneet rakennuskustannukset eli niin sanottujen panoshintojen nousu sekä tiettyjen materiaalien toimituskapeikot. Ukrainan sodalla on tilanteeseen oma vaikutuksensa.

Vuokramarkkinoilla tilanne on kaksijakoinen, sillä osassa kohteista tehdään 7-8 prosentin vuokrankorotuksia, mutta kasvukeskuksissakin on vajaakäyttö lisääntynyt. Vuokrankorotukset ovat perusteltuja kiinteistöjen ylläpitokulujen, esimerkkinä lämmitys, noustessa osana yleistä hintojen nousua.

Investors Housen omien sijoituskiinteistöjen vuokrausaste on säilynyt vakaana ja oli katsauskauden lopussa kohtuullinen 92 prosenttia.

Samat riskit, jotka koskevat toimialaa, koskevat myös Investors Housea. Yhtiön strateginen siirtymä parin edeltävän vuoden aikana helpottaa kuitenkin tilannetta. Investors House arvioi enemmän osto- ja investointikohteita, kun osa alan toimijoista joutuu pohtimaan enemmän myyntikohteita.

Jyväskylän Kukkulan kiinteistökehityshankkeeseen Investors Housen teki vuodenvaihteessa yhteisyritys Apitare Oy:n kautta noin kolmen miljoonan euron pääomalaina-muotoisen sijoituksen. Apitare osti 17 600 neliön tilat, jotka on vuokrattu Keski-Suomen Sairaanhoitopiirille. Hankkeen jatkovaiheet ovat osittain riippuvaisia Keski-Suomen hyvinvointialueen päätöksistä.

Lopuksi

Sijoittajan kannalta Investors Housella on nähdäkseni tässä markkinatilanteessa enemmän mahdollisuuksia kuin uhkia. Nykyisellä osakemäärällä (6,18 milj. kpl) ja osakekurssilla 5,1 euroa markkina-arvoksi muodostuu 31,5 miljoonaa euroa. Samaan aikaan konsernin kassavarat olivat maaliskuun lopussa 11,7 miljoonaa ja osingon ensimmäisellä erällä vähennettynä 10,8 miljoonaa, eli 34 prosenttia markkina-arvosta.

Käyvän arvon mukainen oma pääoma per osake oli kvartaalin lopussa 6,74 euroa osakkeelta. Ulkopuolinen asiantuntijayritys on määrittänyt kiinteistöjen käyvän arvon viime tilikauden lopussa ja palveluliiketoiminnan arvon ykköskvartaalin 2022 lopussa.

Korkojen nousun mahdollinen jatkuminen on omiaan vaikuttamaan kiinteistöomaisuuden tuottovaatimuksiin ja käypiin arvoihin laskevasti koko toimialalla.


IR-ikkuna on SalkunRakentajan yrityskumppaneiden kanava taustoittaville ja analyyttisille artikkeleille sekä muulle mielenkiintoiselle sijoittajatiedolle. Artikkeli on osa kaupallista yhteistyötä yhtiön kanssa. Artikkeli ei sisällä sijoitussuosituksia.

Kommentoi

Jätä viesti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.

Ylös