Pienvarastovuokrausta tarjoava Cityvarasto piti esittelytilaisuuden Helsingissä viestintätoimisto Milttonin tiloissa 16.9.2025. Yhtiö suunnittelee listautumista Nasdaq First North Growth Market Finland ‑markkinapaikalle. Yhtiö järjestäisi sekä osakeannin että osakemyynnin. Aikataulu on toistaiseksi avoin, mutta suunnitelmat ovat tiedotteesta päätellen pitkällä.
Listautumisanti eli niin sanottu IPO – initial public offering – koostuisi sekä ”tiettyjen nykyisten osakkeenomistajien osakemyynnistä” että noin 15 miljoonan euron osakeannista. Näitä varoja käytettäisiin toimipisteiden hankintoihin ja kehityshankkeisiin, yritysjärjestelyihin ja muihin kasvuinvestointeihin.
Kasvun ei ole siis tarkoitus loppua listautumiseen. Tästä kertoo myös kova 12 prosentin vuotuinen kasvutavoite strategiakaudella 2024-2029. Samoin siitä kertoo osinkopolitiikka, jossa lähiajan painopiste on voittovarojen sijoittaminen uudelleen liiketoimintaan, ote lehdistötiedotteesta 16.9.2025:
”Yhtiön hallitus on hyväksynyt osinkopolitiikan, jonka mukaisesti Cityvarasto pyrkii tuottamaan osakkeenomistajilleen parhaan mahdollisen pitkän aikavälin kokonaistuoton. Yhtiön arvion mukaan tämä saavutetaan parhaiten sijoittamalla tuotot uudelleen liiketoimintaan, jotta voidaan luoda lisäkasvua investoimalla nykyisten kiinteistöjen laajentamiseen, uusien kiinteistöjen hankintaan ja yritysostoihin. Pitkällä aikavälillä Cityvarasto pyrkii maksamaan kasvavia vuotuisia osinkoja, kun taas lyhyellä aikavälillä osingot ovat riippuvaisia Yhtiön investointitoiminnasta.”
Hallituksen puheenjohtaja Aki Kostiander totesi esittelytilaisuudessa Sveitsistä käsin, että yhtiö hakee listautumisella myös tunnettuutta asiakaskunnalle, ja että markkinaympäristö listautumiselle vaikuttaa otolliselta.
Samalla listautuminen avaa ovia uusille sijoittajille kotimaassa ja ulkomailla sekä parantaa yhtiön mahdollisuuksia osallistua alan konsolidaatiokehitykseen.
Nykyiset suurimmat osakkeenomistajat tulevat pysymään merkittävinä omistajana myös listautumisen jälkeen. Yhtiö on nimennyt kuusi ankkurisijoittajaa, jotka ovat sitoutuneet merkitsemään osakkeita listautumisannissa yhteensä 20 miljoonalla eurolla sillä ehdolla, että ”yhtiön koko osakekannan arvostus ennen osakeannista saatavia varoja on enintään 120 miljoonaa euroa”.
Tämä lausuma antaa tietyn indikaation listautumishinnasta – tai ainakin sen ylälaidasta.
Megatrendit tukevat kasvua
Cityvaraston tarina henkilöityy pitkälti toimitusjohtaja, pääomistaja Ville Stenroosiin, joka kertoo yhtiön kotisivujen listautumisosiossa:
”Perustimme Cityvaraston 25 vuotta sitten yhdessä opiskelukaverini ja yhtiön nykyisen operatiivisen johtajan Matti Heiskasen kanssa ja olemme nyt Suomen suurin pienvarastoalan toimija toimipisteiden määrällä mitattuna.
Yrittäjänä asenteeni on ”kasva tai kuihdu”. Se tarkoittaa hallittua riskinottoa – toimimme analyyttisesti ja päätöksemme perustuvat numeroihin.”
Kasvua tukevia megatrendejä ovat kaupungistuminen ja asumisen keskittyminen suuriin kaupunkeihin, demografinen kehitys, asuntojen pinta-alan pienentyminen ja varastointimahdollisuuksien vähentyminen sekä kotitalouksien tavarapaljous.
Suomessa on tuhatta asukasta kohden pienvarastoneliömetrejä 38, kun Pohjoismaissa niitä on keskimäärin 56, Iso-Britanniassa 82 ja USA:ssa vielä enemmän.
Liiketoimintaa tukevien megatrendien vastapainona on toisaalta matala alalletulokynnys sekä pienvarastotoiminnassa, pakettiauton vuokrauksessa että muuttopalveluissa, jotka kaikki kuuluvat konsernin palveluvalikoimaan.
Kova kilpailu lisää hintapaineita alaspäin, jos esimerkiksi paikallisessa markkinassa on runsaasti ylikapasiteettia. Cityvarastolla on alan isoimpana toimijana niin pienvarastoissa kuin pakettiauton vuokrauksessa skaalaetuja verrattuna useimpiin kilpailijoihin. Edut liittyvät esimerkiksi brändiin, markkinointiin, logistiikkaan ja hankintoihin.
Pakettiauton vuokraus ja Opiskelijamuutot täydentävät kiinteistöliiketoimintaa
Yhtiö on onnistunut kasvamaan kannattavasti vuodesta toiseen. Samoin onnistumisena voidaan pitää liitännäispalveluita, jotka ovat myös kasvavia ja kannattavia. Ne tuovat markkinointiin ja arvoketjuun liittyvää synergiaa.
PakuOvelle.com:in toimitusjohtaja Mikko Erkkilä kertoo, että PakuOvelle keskittyy hankkimaan hyväkuntoisia, käytettyjä, vain tiettyjä Ford Transit –malleja. Toki kuvan auto vaunuineen on markkinoinnillinen, mutta silläkin Erkkilä ajelee. Hänen tiiminsä on tehokas ja hankinnassa hyvin aktiivinen. Tästä kertovat luvut.
Pakettiautojen määrä kasvoi 242:sta 445:een vuodesta 2023 vuoteen 2024. Kesäkuussa 2025 niiden määrä ylitti 500. Erkkilä ostaa kalustoa muun muassa Saksasta. Autojen ylläpito on tehokasta, kun käytössä on vain muutamat mallit, jotka yhtiö tuntee ja joihin sillä on tai se saa nopeasti varaosia.
Erkkilä kertoo, kuinka autot valmistellaan ja teipataan yhtiön ilmeen mukaisiksi. Pakettiautot erottuvat sinisellä metallinhohtovärillä, johon hän sai idean nähtyään limen vihreän auton kauppakeskuksen hämärässä parkkihallissa ollessaan perheensä kanssa ostosreissulla.
PakuOvelle.Com Oy:n liikevaihto kasvoi tilinpäätöksen mukaan vuonna 2024 jopa 66 prosenttia 4,8 miljoonaan euroon ja liiketulos kohentui 0,42 miljoonaan oltuaan tilapäisesti nollatasolla 2023.
Erkkilä on myös Suomen Opiskelijamuutot Oy:n toimitusjohtaja. Cityvarasto osti liiketoiminnan vuonna 2022, kun PakuOvelle oli ostettu pari vuotta aiemmin. Konserniliikevaihdosta liitännäispalvelut eli PakuOvelle ja Opiskelijamuutot toivat viime vuonna 5,6 miljoonaa euroa, jossa on kasvua 51 prosenttia vuoden takaisesta ja 81 prosenttia vuodesta 2022.
Stenroos taustoittaa kasvuajureita
Ville Stenroos kertoo, että yhtiöllä oli kesäkuun lopussa 72 toimipistettä ja seuraavaksi suurimmalla kilpailijalla on 16 toimipistettä. Yhtiöllä on johdon mukaan kotimaan pienvarastopalveluissa satakunta pääasiassa paikallista kilpailijaa.
Cityvaraston toimipisteet keskittyvät hyvin pitkälti kasvukeskuksiin, 65-prosenttisesti pääkaupunkiseudulle ja kehyskuntiin. Kasvutilaa on pienemmillä paikkakunnilla.
”60 prosenttia suomalaisista asuu 15 minuutin päässä lähimmästä Cityvarastosta”, Stenroos kertoo. Hän muistuttaa, että sijainti on asiakkaille tärkeä valintakriteeri. Yhtiön toimipisteistä vain kolme on miehitettyjä.
Cityvaraston kiinteistökannan käypä arvo, JJL-kiinteistöarvioitsijan määrittämänä, oli kesäkuun 2025 lopussa 197 miljoonaa euroa. Liikevaihto viime vuonna oli 22,4 miljoonaa euroa ja käyttökatemarginaali erittäin korkea 45 prosenttia – eli sen verran liikevaihdosta jää operatiivisten kulujen jälkeen katetta, ennen käyttöomaisuuden poistoja ja rahoituseriä.
Vuokrattavasta 121 000 neliön pinta-alasta pienvarastojen osuus on 61 000 ja toimitilojen 56 000 neliömetriä.
”Meillä on kaksi erittäin synergistä tytäryhtiötä. Toinen on PakuOvelle.com, joka on Suomen suurin pakettiautonvuokrausyritys ja taitaa olla myös Suomen suurin Ford-omistaja. Opiskelijamuutot on Suomen toiseksi tunnetuin muuttoliike, joka on erikoistunut nimenomaan yksityishenkilöiden muuttoihin”, Stenroos kertoo.
Hän muistuttaa, että konserni sai tytäryhtiöistä viime vuonna käyttökatetta 1,9 miljoonaa euroa. Se on huomattava osuus konsernin 10 miljoonan euron käyttökatteesta.
Cityvarasto satsaa vahvasti automatisointiin ja oli globaalisti alansa ensimmäisiä verkkokaupan avaajia vuonna 2007. Yhtiö sai siitä innovaatiopalkinnon Portugalissa vuonna 2011, Stenroos taustoittaa.
Stenroos näkee Kostianderin tavoin hyvät kasvunäkymät yhtiölle. Toimitusjohtaja muistuttaa, että yhtiö pystyy kasvattamaan nykyisten toimipisteiden pienvarastopinta-alaa jopa 50 prosenttia.
Johto on erittäin ylpeä siitä, että se kierrättää teollisuusrakennuksia. Toisin sanoen yhtiö ostaa vanhoja liikekiinteistöjä ja muuntaa niitä pienvarastokäyttöön, joskus jopa kerrostasoja lisäämällä esimerkiksi uuden välipohjan muodossa.
Cityvarasto hakee kasvua nykyisten toimipisteiden käyttöastetta ja hintoja optimoimalla. Yhtiöllä on dynaaminen hinnoittelu.
”Me halutaan ostaa lisää kiinteistöjä pienvarastokäyttöön ja me halutaan ostaa yrityksiä. Me on tehty noin 20 yrityskauppaa meidän historiassa.”
Stenroos haluaisi kiihdyttää yrityskauppoja ja näkee likvidin osakkeen avaimena siihen. Käytännössä myyjästä tulisi Cityvaraston osakas. Johto haluaa kasvattaa myös mainittuja liitännäispalveluja.
Historiassa Cityvaraston kasvu on painottunut enemmän orgaaniseen kasvuun kuin yrityskauppoihin.
Tase pidetään tikissä
Cityvaraston tavoite strategiakaudella 2024-2029 on kasvaa 12 prosenttia vuosittain, eli todella voimakkaasti. Samalla käyttökate halutaan nostaa yli 50 prosenttiin. Yhtiö tähtää 100 toimipisteeseen vuoteen 2029 mennessä.
Loan to value, eli korollisten lainojen suhde kiinteistöjen käypään arvoon, halutaan pitää alle 35 prosentin, eli kasvu pyritään tekemään maltillisella riskillä. Omavaisuusaste kesäkuun 2025 lopussa oli kiinteistöalalle erittäin hyvätasoinen 60 prosenttia.
Kannattavuudesta kertoo, että Cityvarasto on kasvattanut osinkoaan joka vuosi viimeisen 10 vuoden aikana.
Samoin kannattavuudesta kertoo yield on cost eli tuotto investointikustannukselle, joka johdon mukaan nousee tyypillisesti yli 15 prosenttiin, kun täyttöaste saadaan yli 70 prosenttiin. Yksi avain tässä on yhtiön kokemus kiinteistöhankinnoissa.
Talousjohtaja Matti Leinonen kertoo, että yhtiö on investoinut viime vuosina 10-15 miljoonaa euroa vuodessa eli ollut investoinneissa aktiivinen. Tase ei ole kuitenkaan velkaantunut, koska pääoma on tuottanut hyvin.
Yhtiö ohjeistaa, että kuluvalla tilikaudella liikevaihto kasvaa 15-20 prosenttia ja oikaistu käyttökate samoin 15-20 prosenttia. Mainitut luvut tilikaudella 2024 olivat 22,4 miljoonaa euroa ja oikaistu käyttökate 10,1 miljoonaa euroa.
Toisin sanoen yhtiö ei näe mitään yllättävää loppuvuoden aikana. Leinonen toteaa, että vuosi 2024 oli pakettiautoinvestoinneissa poikkeuksellisen aktiivinen. Jatkossa investoinnit painottuvat pienvarastotoimintaan.
Todettakoon, että lehdistötiedotteessa 16.9.2025 mainittu tilikauden 2024 liiketulos 67 miljoonaa euroa koostuu suurimmaksi osaksi käyvän arvon kirjauksesta. Tämän vuoksi käyttökate 10,1 miljoonaa on vertailukelpoisempi mittari.
Mikä on Cityvaraston arvo?
Kostiander totesi useaan otteeseen, että Cityvaraston liiketoiminta on luonteeltaan paitsi kiinteistöliiketoimintaa myös kuluttajaliiketoimintaa. Stenroos puolestaan muistutti yhtiön esittelytilaisuudessa brändin vahvuudesta ja hyvästä asiakastyytyväisyydestä.
Pienvarastoala vaikuttaa suhdannemielessä stabiilimmalta kuin tavanomainen kiinteistösijoittaminen.
Kun arvioidaan Cityvaraston arvoa, mielestäni yksi näkökulma on ottaa vertailukohdaksi samantyyppiset kasvuyhtiöt, jotka toimivat samassa kotimaan kuluttajamarkkinassa kuin Cityvarasto. Näitä ovat esimerkiksi kaupan alan Puuilo ja ravintola-alan NoHo Partners.
Puuilon nettovelka oli heinäkuussa 107 miljoonaa euroa ja 12 kuukauden käyttökate 92 miljoonaa euroa. Osakekannan markkina-arvo on 1,28 miljardia euroa, joten velattoman arvon suhde käyttökatteeseen on noin 15.
NoHolla nettovelka vuoden 2024 lopussa oli 341 miljoonaa euroa. Käyttökate viime vuonna, jolloin konsernirakenne oli yhtenäinen, oli 51 miljoonaa euroa. NoHon osakekannan markkina-arvo on tällä hetkellä 197 miljoonaa euroa, eli velattoman arvon suhde käyttökatteeseen on 10,5.
Jos Cityvaraston EV/EBITDA-kertoimena käytetään mainittujen yhtiöiden keskiarvoa 12,75, viimeisen 12 kuukauden oikaistulla käyttökatteella 10,9 miljoonaa euroa velattomaksi arvoksi muodostuisi 139 miljoonaa euroa. Yhtiön nettovelka kesäkuussa oli 53,5 miljoonaa, joten osakekannan arvoksi jäisi noin 85 miljoonaa euroa.
Jos yhtiö kerää annissa omaa pääomaa 15 miljoonaa euroa, nettovelka vastaavasti pienenee saman verran, ja osakekannan arvo tällöin olisi noin 100 miljoonaa euroa.
On hyvä huomata, että yhtiön oma pääoma oli kesäkuun lopun taseessa 133 miljoonaa euroa, johon vaikuttaa osaltaan kiinteistöjen käyvän arvon korotukset tilinpäätöksessä 2024.
Cityvaraston osakekannan arvo listautumisessa voisi olla nähdäkseni luokkaa 100 miljoonaa euroa – tai hieman sen yläpuolella, koska oman pääoman tase-arvo on korkeampi kuin käyttökatteen perusteella johdettu karkea arvio.
—
Kirjoitus ei sisällä sijoitussuosituksia.
