Tilanne toistuu vuodesta toiseen samankaltaisena. Vanhempi kuolee, ja perilliset perivät asunnon, josta kenelläkään ei ole varaa maksaa muille heidän osuuttaan. Yksi sisaruksista haluaisi pitää lapsuudenkodin, toinen tarvitsee rahat nopeasti, kolmas ei ota kantaa mihinkään. Pesä jää jakamatta.
Jakamattomassa kuolinpesässä mikään ei tapahdu ilman kaikkien suostumusta. Enemmistöpäätöksiä ei tunneta. Yksittäinen osakas ei voi myydä asunnosta omaa osuuttaan eikä hakea tuomioistuimelta lupaa myyntiin. Hän voi ainoastaan myydä osuutensa koko kuolinpesästä, mikä harvoin kiinnostaa ketään ulkopuolista.
Kun pesässä on vain asunto ja vähän rahaa, osakkaat ajautuvat pattitilanteeseen. Kukaan ei saa omaisuuttaan ulos ilman muiden myötävaikutusta.
Tämä asetelma selittää, miksi perintöriidat ovat Suomessa yleisiä ja miksi ne usein kietoutuvat nimenomaan asuntoon.
”Perintöriidat ovat valitettavan yleisiä ja voivat pahimmillaan hajottaa perheen useamman sukupolven ajaksi”, kertoo S-Pankin varallisuus- ja perintösuunnittelusta vastaava johtaja Veera Kosonen.
Ratkaisumalleja on kuitenkin useita, ja niiden taloudelliset seuraukset poikkeavat toisistaan merkittävästi. Ero voi olla kymmeniä tuhansia euroja riippuen siitä, myydäänkö asunto kuolinpesän nimissä, jaetaanko se ensin perillisille vai lunastetaanko se yhdelle osakkaalle.
Keskeinen muuttuja on verotus. Perintöverotuksessa asunnolle vahvistetaan käypä arvo, joka toimii myöhemmässä myynnissä hankintamenona. Jos asunto myydään tätä arvoa korkeammalla hinnalla, erotuksesta maksetaan luovutusvoittoveroa 30 prosenttia ja 30 000 euroa ylittävältä osalta 34 prosenttia.
Lähisukulaisille perintövero on aina luovutusvoittoveroa kevyempi vaihtoehto.
Myynti kuolinpesän nimissä on yksinkertaisin tie
Tavallisin ratkaisu on asunnon myynti kuolinpesän nimissä ennen perinnönjakoa. Tämä edellyttää kaikkien osakkaiden allekirjoitusta toimeksiantosopimukseen ja kauppakirjaan. Myyntitulo jää kuolinpesälle, ja pesää verotetaan itsenäisenä verovelvollisena.
Luovutusvoitto lasketaan vähentämällä kauppahinnasta perintöverotuksessa vahvistettu arvo sekä myyntikulut. Siksi perukirjaan merkityllä arvolla on ratkaiseva merkitys. Jos asunto on arvioitu perunkirjoituksessa alle käyvän arvon, perillinen maksaa vähemmän perintöveroa mutta vastaavasti enemmän luovutusvoittoveroa myynnin yhteydessä.
Koska luovutusvoittovero on lähisukulaisille ankarampi kuin perintövero, asunnon arvostaminen mahdollisimman lähelle todellista markkina-arvoa jo perukirjassa on yleensä perillisten edun mukaista.
Jos asunto on myyty pian perintöverotuksen jälkeen selvästi korkeammalla tai matalammalla hinnalla, perintöverotusarvoa voi vielä muuttaa oikaisuhakemuksella Verohallintoon. Tämä mahdollisuus jää monelta käyttämättä.
Myyntiin liittyy poikkeus, joka voi säästää yhden perillisen osuuden veroilta kokonaan. Jos joku osakkaista on asunut kuolinpesän asunnossa vakituisesti vähintään kaksi vuotta vainajan kuoleman jälkeen, hänen perintöosuuttaan vastaava osa myyntivoitosta on verovapaa. Muiden osakkaiden osuuksista maksetaan luovutusvoittovero normaalisti.
Lunastus siirtää riskin yhdelle
Toinen vaihtoehto on, että yksi perillisistä lunastaa asunnon itselleen maksamalla muille osakkaille heidän perintöosuuksiaan vastaavan summan. Perintökaaren näkökulmasta tämä toteutetaan perinnönjakona, jossa yksi osakas saa asunnon ja muut saavat rahaa.
Tässä mallissa ulkopuolisten varojen käyttö muuttaa verotuksen luonnetta. Kun osakas maksaa muille enemmän kuin hänen oma perintöosuutensa edellyttäisi, syntyy verotuksellisesti kaupan kaltainen tilanne.
Vaikutukset riippuvat siitä, ylittääkö lunastushinta perintöverotusarvon. Asiantuntija-apu on tässä kohtaa järkevä sijoitus, koska virheen hinta voi olla huomattava.
Lunastuksen ilmeinen ongelma on kuitenkin rahoitus.
Harva perillinen pystyy maksamaan sisaruksilleen kymmeniä tai satoja tuhansia euroja omista varoistaan. Pankkilainan saaminen kuolinpesän asuntoa vastaan on mahdollista, mutta edellyttää luonnollisesti tavanomaista luottokelpoisuuden arviointia.
Kun perillisiä on enemmän kuin kaksi, lunastushinnan määrittely voi itsessään aiheuttaa riitaa. Kenen tilaamaa arviota uskotaan? Entä jos asunnon markkina-arvo muuttuu prosessin aikana?
Käytännössä ammattitaitoisen kiinteistönvälittäjän arvio on usein luotettavin pohja neuvotteluille.
Jakamatta jättäminen maksaa hiljaista hintaa
Merkittävä osa suomalaisista kuolinpesistä jää jakamatta vuosiksi. Perintökaaressa ei ole määräaikaa perinnönjaolle, ja toisinaan jakamatta jättämiselle on rationaalinen peruste.
Leskellä on oikeus pitää hallinnassaan puolisoiden yhteisenä kotina käyttämä asunto, vaikka se olisi ollut kokonaan vainajan nimissä. Tätä oikeutta ei voi ohittaa ilman lesken omaa suostumusta.
Lesken hallintaoikeuden taakse piiloutuu kuitenkin myös kustannuksia, jotka harvoin tulevat näkyviksi. Asunnon ylläpitomenot, vakuutukset, verot ja mahdolliset korjaustarpeet kasautuvat pesään, jonka hallinnosta kukaan ei varsinaisesti vastaa. Jakamaton kuolinpesä ei voi ottaa lainaa remonttiin ilman kaikkien osakkaiden suostumusta.
Tilanne mutkistuu entisestään, jos joku osakkaista kuolee ennen perinnönjakoa. Hänen tilalleen tulee hänen oma kuolinpesänsä, mikä kasvattaa osakkaiden määrää ja vaikeuttaa yhteisten päätösten tekemistä.
Sisäkkäiset kuolinpesät ovat asianajajien ja osakkaiden painajainen.
Pitkään jakamattomana pidetty pesä sisältää myös verotuksellisen riskin. Jos asunnon arvo nousee merkittävästi perintöverotusarvosta, myöhempi myynti tuottaa suuremman luovutusvoiton.
Ensiksi kuolleen puolison osalta perintöverotusarvoa ei voi jälkikäteen korottaa, joten pitkä viive voi johtaa tarpeettoman suureen verokuormaan.
Erimielisyydet nostavat pesänjakajalle maksettavia korvauksia
Kun neuvottelut osakkaiden kesken jumiutuvat, kuka tahansa heistä voi hakea käräjäoikeudelta pesänjakajan määräämistä. Hakemusta ei tarvitse perustella, eikä muiden osakkaiden suostumusta vaadita. Pesänjakajana toimii yleensä perintöoikeuteen erikoistunut asianajaja.
Pesänjakajan ensisijainen tehtävä on saada osakkaat sopimaan. Vasta jos sovintoa ei synny, hän tekee perinnönjaon itse toimitusjakona. Tällöin pesänjakajalla on velvollisuus antaa kullekin osakkaalle osuus kaikenlaista omaisuutta. Käytännössä tämä tarkoittaa, että jos pesässä on vain yksi kiinteistö, pesänjakaja voi antaa kullekin osakkaalle siitä murto-osan.
Murto-osainen jako kuulostaa oikeudenmukaiselta mutta tuottaa harvoin toimivan lopputuloksen. Yhteisomistus jatkuu, ja samat erimielisyydet nousevat esiin uudessa muodossa. Kuka maksaa vastikkeen? Kuka saa käyttää asuntoa?
Perintöoikeuden tutkijat pitävät yhteisomistuksen jättämistä huonoimpana mahdollisena ratkaisuna.
Jos pesänjakaja ei saa jakoa muuten toimitetuksi, hän voi esittää käräjäoikeudelle asunnon myyntiluvan myöntämistä. Oikeuskäytännössä lupia on myönnetty etenkin tilanteissa, joissa murto-osainen jako johtaisi epätarkoituksenmukaiseen yhteisomistukseen. Tämä on viimeinen keino, mutta riitaisissa pesissä usein ainoa tie eteenpäin.
Pesänjakajan palkkio maksetaan kuolinpesän varoista, ja sen suuruus määräytyy käytetyn ajan perusteella.
”Mitä enemmän erimielisyyksiä kuolinpesän osakkailla on ja jotka siirtävät pesänjakajan ratkaistavaksi, sitä korkeammaksi pesänjakajalle maksettava korvaus kohoaa”, toteaa useissa kuolinpesissä pesänjakajana toiminut asianajaja Tuula Rainto Asianajotoimisto Amoksesta.
Prosessi kestää tyypillisesti kolmesta yhdeksään kuukautta, riitaisissa pesissä pidempäänkin.
Pesänjakajan tekemää toimitusjakoa on mahdollista moittia käräjäoikeudessa kuuden kuukauden kuluessa jaon toimittamisesta.
Mitä perunkirjoituksessa ei saa mennä pieleen?
Monet perinnönjaon ongelmat juontuvat perunkirjoitukseen. Asunnon arvostaminen perukirjassa määrittää sekä perintöveron että tulevan luovutusvoittoveron perustan. Liian matala arvio säästää perintöveroissa mutta kostautuu myöhemmin, jos asunto myydään.
Vuoden 2026 alusta perintöveron alaraja nousi 20 000 eurosta 30 000 euroon. Muutos keventää etenkin pienempien perintöosuuksien verotusta, mutta ei muuta perusasetelmaa.
Asunnon arvostaminen oikein on edelleen kriittinen päätös, jossa veroseuraamukset voivat olla tuhansia euroja suuntaan tai toiseen.
Toinen tyypillinen virhe on pesänselvityksen laiminlyönti. Jos perunkirjoituksen yhteydessä ei selvitetä kaikkia osakkaita kattavasti, puutteellinen sukuselvitys estää asunnon kaupan myöhemmin. Kiinteistönvälittäjät kertovat törmäävänsä tähän säännöllisesti.
Kolmas kompastuskivi koskee perinnöstä luopumista. Osakas, joka haluaa siirtää perintönsä omille lapsilleen ilman ylimääräisiä veroseuraamuksia, ei saa osallistua millään tavalla kuolinpesän omaisuutta koskeviin päätöksiin. Jo myyntiä koskevan suostumuksen antaminen tulkitaan perintöön ryhtymiseksi, minkä jälkeen tehokas luopuminen ei enää onnistu.
Asuntovarallisuuden siirtyminen sukupolvelta toiselle on väistämättä monimutkainen prosessi.
Suurimmat taloudelliset menetykset syntyvät kuitenkin harvoin lainsäädännön monimutkaisuudesta, vaan siitä, ettei neuvoja haeta ajoissa ja ettei kukaan osakkaista ota vastuuta prosessin eteenpäin viemisestä.
