Aika ajoin myynnissä näkyy asuntoja, jotka ovat valmiiksi vuokrattuja. Sijoittaja voi ajatella, että kyseessä on helppo ratkaisu. Ei tarvitse hoitaa asunnon vuokrausta, kun valmis vuokralainen tulee kaupan päälle. Ehkä asia ei kuitenkaan aina ole näin ruusuinen.
Meille on tarjottu alkuvuoden aikana useita useampien asuntojen kokonaisuuksia ei-julkisen markkinan kautta. Myyjänä on ollut aina luonnollisesti sijoittaja. Eräässä tapauksessa kohteet vaikuttivat erittäin hyvältä. Asunnot olivat priimasijainnilla radanvarsipaikkakunnalta. Vuokratuotot olivat hyviä, lähellä kuutta prosenttia.
Totuus valkeni pian. Kaikissa asunnoissa oli vuokralainen, jonka vuokran maksoi osin tai kokonaan sosiaalitoimisto. Sinänsä vuokralaisissa ei ollut mitään vikaa, mutta ongelma piileekin vuokratasossa. Asunnot oli vuokrattu markkinaan nähden ylihintaan luottotiedottomille henkilöille. Toisinpäin kääntäen: jos vuokralainen lähtisi, remonttia kaipaavaa pientä yksiötä ei todennäköisesti saisi vuokrattua 670 euron hintaan vuokralaiselle, jolla on luottotiedot kunnossa. Vuokratuotot tippuisivat lähes prosenttiyksikön, vajaalla tuhannella eurolla vuodessa, jos tuoton olisi laskenut realistisella markkinavuokralla. Käydessämme yhdellä näistä asunnoista, myyjä joutui opastamaan vuokralaista KELAan asioista tulkin välityksellä, kun vuokralainen ei ollut saanut tukiasioitaan järjestymään.
Mietimme, että meillä on kolme vaihtoehtoa: a) ostaa asunnot vuokralaisten kera ja hyväksyä se fakta että nykyisten vuokralaisten kanssa vaivaa on todennäköisesti keskimääräistä enemmän; b) etsiä uudet vuokralaiset todennäköisesti alhaisemmalla vuokralla ja tinkiä siten samalla tuotosta tai c) unohtaa koko juttu.
Päädyimme vaihtoehtoon C.
Johtopäätös: Tämän esimerkin tarkoitus ei ole suinkaan sanoa, että kaikki valmiiksi vuokratut asunnot olisivat miinoja. Päinvastoin. Olemme ostaneet useita asuntoja, joissa on ollut asukas valmiina ja erittäin hyvä sellainen järkevällä vuokralla. Pointti on, että mikäli myytävän asunnon vuokratuotto on erittäin hyvä ja vuokra haiskahtaa liian korkealta, varo ettet haksahda potentiaaliseen miinaan. Aina asuntoa ostaessa kannattaa kysyä, että miksi myyjä myy?
Joonas Orava, Olli Turunen
Joonas Orava ja Olli Turunen ovat aktiivisia asuntosijoittajia. He ovat kirjoittaneet vuonna 2013 ilmestyneen asuntosijoittamista käsittelevän kirjan nimeltä Osta, vuokraa, vaurastu (Talentum) ja kirjoittavat kaksi kertaa kuussa julkaistavaa blogia www.ostavuokraavaurastu.com -sivustolla.
