Saimme kirjan lukijalta kysymyksen, että ”mitkä teidän kriteerit ja filosofia on sen taustalla, mitkä kohteet ostatte firman nimiin ja mitkä henkilökohtaisesti?”
Kysymys on erittäin hyvä. Vastaus ei ole simppeli, koska siihen vaikuttavat mm. henkilökohtainen ja firman taloudellinen tilanne, rahoituksen saatavuus ostohetkellä sekä ostettavat kohteet.
Ostoksen ”loppusijoituspaikan” määrittää pitkälle rahoitus. Aiemmin emme ole saaneet firmalle 100% vipua ostettaviin kohteisiin. Tarkoitamme tilannetta, jossa 70% vakuudesta tulee ostettavista asunnoista ja 30% lisävakuus vanhoista jo omistetuista asunnoista, joissa on vakuutta kertynyt arvonnousun ja lainanlyhennyksen kautta. Olemme halunneet kasvattaa salkkua nopeasti matalan korkotason aikana, joten olemme ostaneet enimmäkseen henkilökohtaiselle puolelle, koska rahoitus on ollut halvempaa (puolen prosenttiyksikön ero marginaalissa) ja sitä on saanut suuremmalla vipuvarrella (100% vs. 70-75%).
Olemme ostaneet hiljattain kohteita sekä firmalle että henkilökohtaiseen omistukseen ei-julkisen markkinan kautta. Nyt tuoreimmassa tapauksessa saamme 100% vivun onnistumaan firmalle eli meidän ei tarvitse laittaa omaa riihikuivaa rahaa peliin vaan voimme hyödyntää sitä rahaa, joka on jo kiinni vakuutena muissa asunnoissa.
Olemme pyrkineet tekemään lisäostokset firman nimiin myös verotuksen takia. Yhteisövero on tätä nykyä 20% kun pääomatuloista menee 30%/34% vero, joten pahimmillaan tuo 14 prosenttiyksikön erotus tekee firman omistamisen järkevämmäksi vaikkakin firman pyörittämisestä syntyy hieman enemmän kuluja.
Kevään aikana meille on tulossa myös asuntoja, joissa on 70% lainaa taloyhtiön puolesta. Näissä asunnoissa yhtiövastike (hoitovastike + rahoitusvastike) on kokonaan verovähennyskelpoinen. Verotusta ajatellen tällaiset kohteet sopivat hyvin henkilökohtaiseen omistukseen, koska ne eivät juuri tuo lisää verotettavaa tuloa, kun vuokrasta suurin osa menee verovähennyskelpoiseen lainanlyhennykseen.
Johtopäätös:
Rahoitus on ollut suotuisampaa henkilökohtaisesti, joten se on puoltanut aiemmin asuntojen ostamista henkilökohtaisiin nimiin. Pankkisuhteen, asuntosijoittamisen track recordin ja firman taloudellisen tilanteen kehityttyä suotuisasti yhtiö on tullut varteenotettavaksi vaihtoehdoksi. Pienemmän verotuksen takia pyrimme jatkossa ohjaamaan ostoksia yhtiön nimiin. Tosin, mikä toimii toiselle, ei välttämättä toimi toiselle. Eli käy tilannetta läpi kattavasti ennen kuin teet päätöksiä. Suunnittele hyvin. Keskustele pankin kanssa. Tee päätös harkiten. Omistusten siirtämisestä jälkikäteen kun syntyy vain kuluja ja vaivaa.
