Asunnoilla 14 prosentin tuotto

Vahvan velkavivun ja alhaisen korkotason ansiosta oman pääoman tuoton saa asunnoilla tässä markkinatilanteessa oikeinkin mukavaksi. Tämän ja muutaman muun luvun avaamme alla.

Alla tunnuslukuja vuodelta 2017 yhteisistä asunnoistamme. Osa asunnoista on yhtiön nimissä, osa henkilökohtaisissa nimissä. Näissä luvuissa ei ole huomioitu molempien 100% omia tai muiden kanssa omistettuja asuntoja.

Asuntosijoittajan tunnuslukuja vuodelta 2017 Joonaksen ja Ollin yhteisistä asunnoista

• Keskimääräinen vuokra käyttökorvauksineen 524 eur/kk
• Neliöitä keskimäärin 30
  • pienin 17,5 neliötä
  • suurin 35 neliötä
• Keskimääräinen asumisaika nykyisellä vuokralaisella 25kk
  • Huom! Käytännössä aika on pidempi, koska
    • Asukkaista 13/30 asunut asunnossa jo ennen kuin olemme ostaneet tai heti ostosta lähtien. Emme toki tiedä tätä kestoa tarkkaan kaikissa tapauksissa, jos vuokralainen on ns. ”peritty” kaupan mukana.
    • Osa asunnoista on ostettu hiljattain, joka lyhentää myös mainittua kestoa
  • Vuokralainen vaihtui 6 asunnosta 30:sta
    • Viitaten edelliseen kohtaan, yksi vuokralainen pysyisi keskimäärin noin 4-5 vuotta, koska samalla tahdilla vajaassa viidessä vuodessa koko asukaspakka olisi vaihtunut kerran. Käytännössä todennäköisesti käy niin, että osassa asunnoista ei vaihdu asukas kertaakaan seuraavan viiden vuoden aikana ja osassa jopa 3-5 kertaa.
  • Vuokratuotto markkina-arvolle 6,0%
    • Alin 3,9% ja ylin 9,1%.
    • Vastikkeissa on huomioitu myös mahdolliset rahoitusvastikkeet korjauksiin, joita joidenkin asuntojen osalta menee korjauksiin (mm. kattoremppa, pinnoitus, julkisivu) ja muutamassa asunnossa vuokratontin vastikkeeseen
    • Vuokratuotto paranisi 0,5 %-yksikköä, jos laskisi pelkillä hoitovastikkeilla
    • Markkina-arvot on välittäjiltä pyydetty 2016-2017 välillä ja yhden uuden asunnon osalta on käytetty ostohintaa.
    • Laskentatapoja vuokratuotolle on monta: voisi laskea esim. a) ostohinnalle, b) markkina-arvolle tai c) markkina-arvolle miinus välittäjän kulut ja verot, jos haluaisi laskea käteen jäävälle rahalle
  • Taloudellinen vuokrausaste 99,7%
    • Olemme tyytyväisiä, että vuonna 2017 ei tullut yhtään tyhjää kuukautta. Pieni vajaus sataan johtuu siitä, että kolmen asunnon osalta loppuvuodesta osa vuokrista jäi saamatta. Kaikki kolme ovat perinnässä ja todennäköisyys niiden saamiseksi on hyvä.
  • Velkavipu 71%
  • Oman pääoman tuotto 14,2% (vuokrat-vastikkeet-kulut-korot / oma pääoma (sis. varainsiirtoverot))
    • Tässä ei ole huomioitu siis arvonnousua. Kuten kaavasta näkyy, yläkerrassa on kassavirta ennen lyhennyksiä ja veroja. Arvonnousu kun ei konkretisoidu tilille meidän kaltaisella sijoittajalla, joka aniharvoin myy omistuksiaan. Käytännössä arvonnousu on kääntynyt kassavirraksi, kun sitä vastaan olemme hakeneet lisää lainaa, joilla on ostettu lisää asuntoja, joista on saatu lisää vuokratuloja. Eli epäsuorasti aiempien vuosien arvonnoususta osa näkyy nyt tilillä ja oman pääoman tuotossa.
    • Velkavivun positiivinen vaikutus näkyy tällaisina matalan koron aikoina hyvin tuossa vuoden 2017 oman pääoman tuotossa.

Riskienhallinta on muistettava tässäkin lajissa. Siitä on kirjoitettu erikseen aiemmin useampaankin kertaan, joten ei tässä yhteydessä enempää. Jokainen arvioikoon oman sietokykynsä sopivalle velkavivulle tapauskohtaisesti. Olemme vuosien varrella havainneet velkavivun järkeväksi tavaksi kasvattaa asuntovarallisuutta ja parantaa tuottoja. Lopuksi on hyvä muistuttaa, että ei asuntosijoittamisessa joka vuosi toistu 14% tuotot. Ajat vaihtelevat. Viimeiset kymmenen vuotta on ollut useimmille velkavipua taitavasti hyödyntäneille asuntosijoittajille hedelmällistä aikaa.

Joonas Orava

Joonas Orava ja Olli Turunen ovat aktiivisia asuntosijoittajia. He ovat kirjoittaneet vuonna 2013 ilmestyneen asuntosijoittamista käsittelevän kirjan nimeltä Osta, vuokraa, vaurastu (Talentum) ja kirjoittavat kaksi kertaa kuussa julkaistavaa blogia www.ostavuokraavaurastu.com -sivustolla.