Kumppaniblogit

Asuntosijoittajan helvetti realisoitumassa?

Tiestikö, että sijoitussalkkusi sisältää muutakin kuin osakkeita, velkakirjoja, rahastoja, etf:iä ja muita taloudellisia instrumentteja?

Suurimmalle osalle suomalaisista sijoittajista asunto muodostaa suurimman yksittäisen sijoituksen salkussa. Ehkä kannattaisi ajatellakin kokonaisvaltaisemmin ja hajauttaa riskejä paremmin, koska yksi sijoitus asuntoon saattaa pahimmassa tapauksessa kaataa koko salkun. Mitä siis tehdä? Lue lisää artikkelista.

Maanpäällisen helvettinsä jokainen luo itse, mutta että siinä helvetissä pitäisi vielä asua ja se helvetti pitäisi vielä omistaa, alkaa jo mennä liian pitkälle… vaikuttaakin siltä, että kohta vietetään ostajan markkinoita, jos meininki ei pikkuhiljaa asuntomarkkinoilla ala muuttumaan.

”Vanha ikiaikainen sijoitusviisaushan sanoo, että asunto kuuluu niihin turvallisimpiin ja varmimpiin pääomantuoton lähteisiin.”

Mutta pitää muistaa, että silloin puhutaankin ainoastaan VELATTOMISTA asunnoista. Velalla ostettu asunto on nimittäin riskisijoitus. Velattomista asunnoista ja velalla ostetuista asunnoista ei tulekaan samoilla markkinoilla samanaikaisesti edes puhua.

Miksi näin? Jos ajattelee turvallisen sijoittamisen perusteita, niin jokainen varmasti silloin pyrkii hajauttamaan oman sijoitussalkkunsa alentaen samalla salkun riskiä. Monesti kuitenkin tavallinen sijoittaja ei ajattele tekevänsä sijoitusta ostaessaan ”oman asunnon”, vaan tavallinen sijoittaja puhuu ainoastaan osakesijoituksistaan sijoituksina ja velalla ostetusta asunnosta puolestaan puhutaan jo omana asuntona.

Tämä yhtälö on taas täysin järjetön. Ensinnäkään velalla ostettu asunto ei ole oma asunto ennen kuin se on kokonaan pankille maksettu. Pankin taseessa se asunto pysyy viimeiseen maksuerään saakka. Toisekseen kodin käsite ja sijoitusasunto menevät helposti sekaisin, sillä koti on tarkoitettu perheen asumista ja elämistä varten. Koti ostetaan tunteella perheen etua ajatellen. Sijoitusasunto taas hankitaan taloudellisesti järkevin perustein kun on kyse myöhemmästä jälleenmyyntitarkoituksesta. Onko siis riskinä, että ostettaessa kotia tunteella tuleekin maksettua liikaa ja myytäessä ostaja ei suostukaan ostamaan asuntoa sinun tunnearvosi perusteella? Jos ostaisi enemmän järkiperustein niin myynti voisi olla myös helpompaa myös ostajan kannalta.

Asunto onkin aina mukana osana sijoitussalkkua, jos asunto on tarkoitettu joskus jälleenmyytäväksi. Tämä selkeyttääkin huomattavasti sijoittajan tuotto- ja riskiprofiilin arvioimista. Kuvitellaan, että sijoittajan salkun koko on 200 000 euroa ja velaksi ostetun asunnon arvo salkusta on 150 000 euroa ja osakesalkun koko on taas 50 000 euroa. Tällaisen salkun vieraan pääoman osuushan on 75 %, joten isolla riskillä mennään jo lähtövaiheessa. Jos osakkeet olisi hankittu velkarahalla niin silloin hälytyskellot alkaisivat soida, mutta miten velkarahalla hankitun asunnon kanssa? On aivan sama minkälainen sijoittajan osakesalkun riskiprofiili on, jos velaksi ostetusta asunnosta löytyykin vesivahinko. Silloin myös osakesalkkua voidaan joutua realisoimaan. Näin ollen yksi huono sijoitus eli asunnonostopäätös voi siis tuhota koko sijoitussalkun. Perempi hajautus on siis tarpeen.

Salkun riskiprofiiliin tulee siis laskea myös asunnon myyntiin liittyvä riskit lainan takaisinmaksuajalta eli yleensä seuraavalta 20:ltä vuodelta. Se vaatiikin jo hieman vaativampia laskukaavoja, kun oman työpaikan tulevaisuus pitäisi ennustaa 20:n vuoden päähän unohtamatta tietenkään korkotason kehitystä ja yleistä osakemarkkinoiden kehitystä. Asiantuntijoiden neuvot ovatkin tällöin tarpeen. Mutta ketä kuunnella? Kuunteletko mieluummin sellaista asantuntijaa, joka on itse sijoittanut asuntoihin isolla velkavivulla vai sellaista joka ei omaa asuntoa edes omista? Molempia olisi hyvä kuunnella, sillä liian yksipuoliset neuvot saattavat varsinkin velalla ostetuissa asunnoissa varomattomalle kostautua. Korvat siis hörölle.

Tavallisen suomalaisen sijoittajan suurin sijoitushan on yleensä asunto ja se on hankitaan velkarahalla, jonka takeena ovat maksukykyisyys eli toisin sanoen työpaikka sekä yleensä suvun kiinteä omaisuus. Myös sijoittajan terveys on osuna maksukykyä, sillä terveyden heikentyessä maksukyky heikkenee. Suvun kiinteä omaisuus on taas taustalla velan vakuutena. Näin tietysti olettaen, että perheen avioliitto kestää. Ei ole taloudellisesti ajatellen mitään järkeä erota ja myydä asuntoa väärässä vaiheessa sykliä. Joten avioliiton kestävyys tulee myös huomioida asunnonhankkimispäätöstä tehdessä. Jos liiton oletetaan kestävän helposti 20 vuotta niin ei ole mitään hätää, mutta jos puoliso on jo valmiiksi hieman kaheli niin onko järkevää ostaa velkarahalla asunto sellaisen henkilön kanssa? Vastaa tähän kysymykseen rehellisesti:)

Oman asunnon hankkiminen velkarahallahan ei ole mikään pakollinen toiminpide, jos saa työpaikan tai on perhettä. Aasiassa ja Etelä-Amerikassa esimerkiksi yleensä oman varallisuuden tulee olla 70 % kauppasummasta asuntoa ostettaessa, mutta Suomessa vain työpaikka ja suvun omaisuus riittää. Pankkisääntelyn kiristyessä ei olisi ihme, jos asuntokaupassa oman varallisuuden osuutta kauppasummasta kiristettäisiin Suomessakin ylöspäin. Miksi siis hankkia valtavalla velalla asunto jos vähemmälläkin selviäisi?

Vastauksena tähän on monesti kulttuuri. Kulttuurissamme omaa asuntoa pidetään vaurauden ja jopa onnellisuuden mittarina. Kukapa ei haluaisi olla vauras ja onnellinen? Toisena kulttuuritekijänä asuntojen kohdalla on mukavuustekijät, joista sauna on hyvä esimerkki. Sauna nostaa asunnon jälleenmyyntiarvoa, mutta samalla muodostaa vuosien myötä jokaiseen rakennukseen suuren vesivahinko- sekä homeriskin. Keskustellessani rakennusinsinöörien kanssa, he ovat yllättävän yksimielisiä siitä, että sisäsauna on suurin yksittäinen tekijä, joka nostaa vesivahinko- ja homeriskiä. Huomiodaanko tätä riskiä asuntojen hinnoittelussa?

Puolestaan Tilastokeskuksen 28.8.2018 julkaiseman tiedotteen mukaan osakeasuntojen hinnat laskivat koko maassa. Pääkaupunkiseudulla laskua tuli 1,1 % ja muualla maassa 0,3 %. Monet syyttävätkin kuumaa kesää asuntojen hintojen laskusta, mutta ehkä asuntomarkkinat alkavat olla jo ylikuumenneet muutenkin. Tämähän ei tarkoita kuitenkaan sitä, että asuntokupla puhkeaisi. Kuplan puhkeamiseen yleensä tarvitaan palkkojen nousun pysähtyminen, irtisanomisia ja asuntokaupan hidastuminen. Asuntokauppahan jo on hidastumassa, palkkojen nousulle taas ollaan suunnittelamassa kattoja, mutta onneksi irtisanomisia ei ole vielä suuressa mittakaavassa nähty. Mutta irtisanomisethan tulevat osakemarkkinoiden laskiessa tuntuvasti. Osakemarkkinat taas ovat nekin tällä hetkellä laskussa. Mutta mikä avuksi? Onko helvetti jo maan päällä?

Ei sentään. Markkinoilla riskejä ei voi poistaa, mutta niitä voi hallita. Kokonaisvaltainen sijoitussuunnittelu ja riskien arviointi onkin tarpeen. Muulloin yllätyksiä voi olla luvassa, koska osakkeet eivät ole yleensä kuin pieni osa suomalaista kokonaisvaltaista sijoitussalkkua. Asunto kuuluu siihen olennaistakin suurempana osana. Asunnon hankinta tuleekin liittää osaksi sijoitussuunnittelua, jolloin tulevaisuuden suunnitelmista tuleekin entistä realistisempia ja tulevaan on näin ollen entistä helpompi varautua.

Entäpä sitten kulttuuritekijät? Onko asuntolainaa pakko ottaa? Ei ilman perusteellista perehtymistä asiaan. Jokaisen tulisikin tehdä selkeä sijoitussuunnitelma asuntolainan takaisinmaksuajaksi eli yleensä kymmeniksi vuosiksi eteenpäin ennen kuin asuntoa lähtee ostamaan. Näin asunnonoston riskit pienenevät huikeasti, koska tietää mitä on tekemässä. Tietää, että kuinka paljon tarvitaan vuosittain tuloja ja minkälaista ammatillista osaamista arvostetaan, jotta laskelma joka vuosi pysyisi kannattavana. Sen jälkeen onkin huomattavasti järkevämmät perusteet asunnonostoon.

Sisäsaunallisen asunnon hankkimisessa taas tulee taas huolehtia rakennusinsinöörien mukaan riittävästä ilmastoinnista, tuuletuksesta sekä saunan käytön rajaamisesta esimerkiksi 1-2:n kertaan viikossa. Eikä asuntoa tule rakentaa pulloksi, jossa ilma ei kulje. Jokainen voi varmaan kuvitella mitä pullossa alkaa tapahtumaan, kun pulloon rakennetaan lämpöä tuottava sauna eikä tuuletusta järjestetä. Älä kokeile tätä kotona. Edes omassa asunnossasi. Ole siis tarkkana sisäsaunan kanssa.

Korkomarkkinoita ja osakemarkkinoita kannattaa myös seurata. Eikä tule olla niin lapsenuskoinen, että maailman talouskriisit eivät koskaan koskisi Suomea. Tähän mennessä ne ovat aina koskeneet. Omavaraiset valtiot ovat erikseen. Pienten vientivetoisten valtioiden kuten Suomen tulee taas aina olla valppaana. Sinun tuleekin siis olla valppaana, jotta asuntosijoituksesi olisi turvassa. Seuraa siis markkinoita.

Sinun tulee myös opetella sijoittamaan varallisuuttasi myös muuhinkin kuin pelkkään asuntoon. Osakemarkkinat, joukkovelkakirjat, etf:t, jalometallit, start-upit sekä esimerkiksi sijoittaminen lohkoketjuteknologiaan luovat hajautusta salkkuusi, jolloin riskitasosi voivat laskea ja samalla tuottosi saattavat nousta, eikä taloudellinen tulevaisuutesi ole silloin enää pelkästään asuntomarkkinoiden varassa. Opettele siis sijoittamaan kannattavasti! Se voi olla oman taloutesi kannalta parasta mitä pystyt tekemään. Tämä voi vaatia aikaa ja paneutumista, mutta se kannattaa pitkässä juoksusssa. Ihan varmasti.

Haluatko siis olla vauras ja onnellinen? Hyvä. Asuntohelvetti ei realisoidu ainakaan omalla kohdallasi, sillä kun osaat hajauttaa riskejä ja opettelet päivä kerrallaan paremmaksi salkunrakentajaksi, sijoituspäätöksistäsi tulee näin ollen pitkässä juoksussa koko elämääsi kannattavia. Pienemmin riskein ja kannattavammin. Ja näin myös asunnonostopäätöksestäsi tulee entistä onnistuneempia.

Onnea siis entistä järkevimmille sijoituspäätöksille myös asuntomarkkinoilla!

Alkavaa syksyä ihmetellen
Henri Väkeväinen

2 kommenttia

2 kommenttia

  1. Matias

    6.9.2018 at 19:25

    Asunnot eivät ole turvasatama, ne ovat samalla tavalla pitkien syklien armoilla kuin muutkin sijoitukset. Suuri velkavipu on aina riski. Onnistuessaan se tuo runsautta, huonona aikana se tuhoaa kaiken.

    Asunnot mielletään turvallisiksi, koska syklit ovat super pitkiä. Se turruttaa ja saa uskomaan epätodelliseen. Asunnot poikkeavat osakkeita niihin yleisesti käytetyn velkavivun vuoksi. Tämä luo riskikertymän, jota on vaikea monen nähdä.

    Olen itse puhunut asuntosijoittamisen puolesta vuosia 2000—luvun alkumetreillä. Vetäydyin itse selvästi liian varhain ja siirryin ostamaan notkon pohjalta. Oma periaate on aina ollut pyrkiä ostamaan varhain ja myymään turhan aikaisin. Rikkaampi olisin, jos olisin ollut rohkeampi. Kyse kuitenkin lopulta on siitä kuinka paljon kerätystä pystyy pitämään kun sattuu olemaan huono hetki sen sijaan paljonko hyvällä hetkellä mittarissa sattui olemaan.

    • Henri Väkeväinen

      6.9.2018 at 21:55

      Hyvin sanottu. Asuntomarkkinoiden pitkät syklit todella harhauttavat monet ottamaan turhan suuria riskejä, joten yllätys voi olla todella suuri, kun riskit realisoituvat. Varsinkin velkavivulla riskit voivat olla toteutuessaan elämää mullistavia…

      Ajoittaminen on kyllä vaativaa, mutta olet ilmeisesti siinä onnistunut ihan hyvin ja kuten sanoit niin sen minkä pystyy pitämään niin sehän se tärkeintä on.

Jätä viesti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

SalkunRakentaja on sijoittamiseen ja raha-asioihin keskittyvä verkkojulkaisu. Sivusto sisältää sijoittamiseen, talouteen ja arjen raha-asioihin liittyviä artikkeleita, uutisia ja analyysejä.

SalkunRakentaja-sivusto sisältää myös kumppaneidensa tuottamaa sisältöä, josta sivusto voi saada julkaisupalkkioita.

   

Yhteystiedot

Julkaisija Salkkumedia Oy
Y-tunnus 2793119-8
Puhelin 040 0132119
Sähköposti info(at)salkunrakentaja.fi
Päätoimittaja Jorma Erkkilä
 
Anna palautetta
Sisällöntuottajaksi
 

Lisätietoja

Henkilöstö
Mediakortti
Yhteistyökumppanit
Digipaketti
Palvelut

 

Tilaa maksuton uutiskirje sähköpostiisi:


Copyright © 2018 Salkkumedia Oy

Ylös