sännöintiliiton mielestä asuntolainojen lyhennysten verovähennysoikeuden poistaminen vähentäisi piensijoittajien kiinnostusta asuntosijoittamista kohtaan.
Uusien asuntojen markkinoilla verottaja tarjoaa asuntosijoittajille merkittävän veroedun. Asuntosijoittajat voivat vähentää taloyhtiöiden asuntolainojen lyhennykset eli rahoitusvastikkeet verotuksessa vuokratuloistaan.
Mikäli taloyhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeet, voi asuntosijoittaja vähentää vastikkeet verotettavasta vuokratulosta suoraan kunkin vuoden verotuksessa. Mikäli sen sijaan taloyhtiö rahastoi rahoitusvastikkeet, ne lisätään osakkeiden hankintamenoon, jolloin sijoittaja voi ottaa huomioon nämä kulut vasta luovutusvoittoa laskettaessa.
Tuloutuksessa asuntosijoittaja saa siten verohyödyn jo ennen asunnon myyntiä, kun rahastoinnissa sijoittaja saattaa joutua odottamaan verohyötyä jopa kymmeniä vuosia.
Juuri tästä syystä uudiskohteissa taloyhtiölainojen rahoitusvastikkeiden tulouttaminen on enemmän sääntö kuin poikkeus. Veroetu on johtanut siihen, että uudiskohteissa taloyhtiölainojen osuus on suuri. Se voi olla jopa 80 prosenttia asunnon velattomasta hinnasta.
Taloyhtiön itsensä ja muiden osakkaiden kuin asuntosijoittajien kannalta rahastoiminen sen sijaan on järkevää, jos taloyhtiössä ei pystytä säätämään poistoja ja muita kuluja vähintään tulojen suuruiseksi. Rahastoidut rahoitusvastikkeet eivät silloin synnytä taloyhtiön kirjanpidossa tuloa, vaan kertyvät suoraan taseen puolelle.
Usein kuitenkin taloyhtiöissä syntyy esimerkiksi poistojen kautta kuluja niin paljon, että rahoitusvastikkeet voidaan myös tulouttaa, jolloin se hyödyttää taloyhtiön asuntosijoittajia.
Budjettiriihessä käsittelyssä verovähennysoikeuden poistaminen
Asuntosijoittamisen verotuksen kiristämistä käsitellään ensi viikolla hallituksen budjettiriihessä. Talouselämä-lehden mukaan valtionvarainministeriö on laatinut budjettiriiheen muistion, joka tarkastelee vuokra-asuntoihin sijoittavien henkilöiden pääomavastikkeiden verovähennysoikeuden poistamista.
Suomen Vuokranantajat vastustaa jyrkästi hallituksen kaavailemaa verovähennyksen poistamista.
”Hallitukselta olisi harkitsematonta tehdä veronkiristyksiä, jotka heikentävät asuntorakentamista ja syventävät kasvukeskusten asuntopulaa. Toimivien työmarkkinoiden edellytys on toimivat vuokramarkkinat. Taloyhtiölainat ovat kasvattaneet asuntotuotantoa, jonka vuoksi vuokrien kehitys on maltillistunut merkittävästi”, muistuttaa Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja Sanna Hughes.
Hughesin mukaan positiivista nyt julkitulleissa suunnitelmissa on se, että verovähennysoikeus säilyisi vanhojen taloyhtiöiden korjauslainoissa.
”Uudiskohteiden taloyhtiölainojen verovähennysoikeus on kuitenkin tulevaisuuden rakentamisen kannalta tärkeä, eikä sitäkään kannattaisi karsia”, Hughes sanoo.
Myös Isännöintiliitto näkee verokiristyksessä riskejä.
”Jos valtionvarainministeriön kaavailema uudistus menee läpi, taloyhtiöiden yksittäiset vuokranantajaosakkaat asetetaan verotuksellisesti eri asemaan muihin kiinteistösijoittajiin nähden. Tämä puolestaan voi merkittävästi vähentää piensijoittajien kiinnostusta asuntosijoittamiseen ja nostaa vuokria”, sanoo Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva.
Koro-Kanervan mukaan Suomessa on hienoa, että taloyhtiöt mahdollistavat sekä omistus- että vuokra-asumisen.
”Monessa muussa maassa vuokra-asuminen keskittyy entistä enemmän vuokrataloihin, tietyille alueille ja isojen institutionaalisten sijoittajien käsiin, mikä kasvattaa alueiden eriytymistä ja vuokramarkkinan painottumista.”
Vuokramarkkinoiden tasapaino on tärkeä
Koro-Kanervan mielestä asukasrakenteen ja vuokramarkkinoiden tasapainosta täytyisi pitää kiinni.
”Painottumisen sijaan olisi parempi säilyttää suomalainen, hyvin toimiva ja tasavahva asuntosijoittajarakenne, jossa yleishyödylliset, institutionaaliset ja pienet yksityiset vuokranantajat toimivat rinnakkain ja varmistavat monipuolisen asuntotarjonnan.”
Vuokranantajilla on myös merkittävä rooli uusien taloyhtiöiden rakennushankkeiden käynnistymisessä. Verotuksen kiristyminen vaikuttaisi Koro-Kanervan mukaan väistämättä uudisrakentamiseen: moni hanke jäisi käynnistymättä ja näin ollen myös asunto rakentamatta, jos asuntoihin sijoittaminen ei kannattaisi.
”Toisaalta peruskorjausten osalta isona riskinä on välttämättömän korjaustoiminnan hidastuminen, kun vuokranantajat eivät enää voisi vähentää kuluja tulonhankkimiskuluina, joita ylläpitokulut aidosti kuitenkin ovat.”
Asuntosijoittaminen ei ole velkaantumisessa ongelma
Asuntosijoittamisen verotuksen uudistaminen liittyy hallitusohjelman kirjaukseen, jossa selvitetään mahdollisuuksia ehkäistä kotitalouksien velkaantumista.
Koro-Kanervan mukaan uudiskohteiden taloyhtiölainat eivät ole käytännössä osoittautuneet ongelmaksi. Vastikerästejä ei juuri ole kertynyt.
”Tälläkin hetkellä taloyhtiöillä on mahdollisuus ottaa osakehuoneistoja hallintaan, jos vastikkeet ovat rästissä, ja tämä toimii helpoimmin juuri yksittäisten pienten vuokranantajien kohdalla.”
Mahdollisen veromuutoksen jälkeen riskinä on rästien kasvaminen, mikä teettäisi lisää töitä taloyhtiöille ja isännöinnille.
”Verovähennysoikeuden poistuminen heikentäisi merkittävästi erityisesti uudiskohteissa vuokranantajan kassavirtaa, joka aiheuttaisi herkemmin myös maksuvaikeuksia”, toimitusjohtaja toteaa.
