Kiinan kiinteistöongelmat leviävät jopa taloudeltaan terveinä pidettyihin kiinteistökehittäjiin.
Kiinan valtavalla kiinteistösektorilla vastatuuli yltyy. Viime viikolla Evergrande, kiinteistökehittäjä ja alallaan maailman velkaisin yhtiö, jätti maksamatta 255 miljoonan dollarin edestä vastuitaan. Tällä viikolla kaupankäynti osakkeella keskeytettiin.
Evergranden velkataakka on 300 miljardia dollaria, josta 20 miljardia dollaria on kansainvälisiltä yrityslainamarkkinoilta hankittuja varoja. Pelkona on, että Evergranden yhden lainan maksamatta jättäminen heijastuu toiseen lainaan, joka sekin jää maksamatta.
Yhtiön vaikeudet alkoivat hieman yli vuosi sitten, kun Kiinan keskuspankki päätti laittaa suitsia suurimpien kiinteistöjättien velkaantumiselle. Sen vuoksi yhtiö on joutunut myymään rakentamattomia asuntoja alennushinnoin saadakseen lisää pääomia rakennushankkeisiin. Lisäksi Evergrande joutui varoittamaan mahdollisesta likviditeettiongelmasta.
Evergrande on noussut Kiinan voimakkaasti velkaantuneen ja kovilla kierroksilla käyvän kiinteistösektorin symboliksi. Kiinteistösektorin osuus Kiinan bruttokansantuotteesta on peräti kolmannes. Samalla asuntojen hinnat ovat moninkertaistuneet viimeisten vuosien aikana.
Joulukuussa kaupankäynti myös toisen kiinalaisen kiinteistökehitysyhtiön osakkeilla keskeytettiin Hong Kongin pörssissä. Kaisa Group jätti maanantaina maksamatta noin 400 miljoonan dollarin erääntyneen velan. Yhtiö yritti tuloksetta järjestellä velkaansa uudelleen.
Luottoluokittaja Fitch luokitteli myös Kaisa Groupin osittain maksukyvyttömäksi.
Terveetkin kiinteistökehittäjät ovat vaarassa
Ongelmat ovat leviämässä nyt myös Kiinan kiinteistösektorin terveempiinkin osiin, kertoo CNBC-uutiskanava.
Yksi Kiinan terveimmin kiinteistökehittäjistä on tiettävästi joutunut maksukyvyttömyyteen. Shimao Groupin osakkeet syöksyivät perjantaina yli 17 prosenttia sen jälkeen, kun Reuters kertoi kiinteistökehittäjän epäonnistuneen luottolainan takaisinmaksussa kokonaisuudessaan. Yhtiön tytäryhtiö ilmoitti myöhemmin hakemuksessaan neuvottelevansa ratkaisusta maksujen järjestämisessä.
Kiinan massiivinen kiinteistöala on joutunut paineen alle, kun Pekingin keskushallinto on pyrkinyt vähentämään kiinteistökehittäjien velkariippuvuutta kahden viime vuoden aikana.
CNBC:n mukaan kansainväliset sijoittajat ovat keskittyneet viime kuukausien aikana enimmäkseen Kiinan Evergranden kykyyn maksaa velkansa takaisin ja mahdolliseen heijastukseen Kiinan talouteen. Viime kuukausina muutamat muutkin kiinteistökehittäjät ovat myös alkaneet raportoida taloudellisista vaikeuksista.
Shimaon ongelmat erottuvat kuitenkin muista.
Natixis-yhtiön ekonomisti Gary Ng kertoo CNBC:lle että Simaota on tähän asti pidetty muihin kiinteistökehittäjiin verrattuna suhteellisen terveenä yhtiönä. Shimao on täyttänyt kaikki kolme Pekingin tärkeintä vaatimusta kehittäjien velkatasolle – niin kutsutulle Kolme punaista viivaa -politiikalle, joka rajoittaa velkaa suhteessa yrityksen kassavirtoihin, varoihin ja pääomatasoon.
Ng kertoo myös, että yhtiön kamppailut heijastivat laajempaa painetta liiketoiminnan muutokseen nykyisessä ympäristössä.
Samalla pienempi kilpailija Guangzhou R&F Properties ilmoitti aiemmin tällä viikolla, että sillä ei ollut tarpeeksi rahaa ostaa liikkeellelaskemansa joukkovelkakirjalaina takaisin.
Natixis-yhtiön analyysin mukaan markkinoiden asenne Kiinan kiinteistökehittäjistä on kasvanut yhä negatiivisemmaksi viime kuukausien aikana.
Ennen kuin laajemmat markkinat alkoivat kiinnittää huomiota Evergrandeen, kesäkuun markkinat näkivät vain 15 prosenttia kiinteistökehittäjistä negatiivisessa valossa. Lukema nousi kuitenkin 35 prosenttiin joulukuussa, kun Evergrande lakkasi maksamasta sijoittajille ajoissa ja useammat kehittäjät alkoivat ilmoittaa taloudellisista vaikeuksista.
Ekonomisti Ng kertoo myös, että kiinteistöyhtiöiden on nyt vaikeampi saada rahoitusta. Hän ennustaakin lisää maksukyvyttömyyksiä myös muun tyyppisiin lainoihin kuin joukkovelkakirjoihin.
Keskushallinto haluaa päästä irti talouden kiinteistöriippuvuudesta
Kiina julkisti viime vuonna uuden talouspolitiikan, joka painottaa kotimaista kysyntää mutta pysyy avoinna kansainväliselle kaupalle ja investoinneille. Kiina eristää kotimarkkinoitaan, lisää omavaraisuuttaan. Samalla se pyrkii pysäyttämään velkaantumisen ja siirtämään talouskasvun painopistettä enemmän kotimaan palvelusektorille.
Koska kiinalaisten varallisuus on kiinni kuplahinnoitelluissa asunnoissa, tulee kiinteistömarkkinoiden velkaantumisen pienentämisestä ”hypersensitiivinen operaatio”, arvioi OP Varainhoidon strategi Jussi Hyöty Sijoittajan näkymät vuodelle 2022 -artikkelissaan.
Hyöty kertoo, että Kiinassa on analysoitu tarkasti Japanin kiinteistömarkkinoiden tapahtumia 1980-luvulla.
”Kiina ei tule suhtautumaan yhtä löperösti kiinteistöongelmaan kuin Japani, vaan pyrkii aidosti korjaamaan sen. Kiinan reformi ei ole pehmeä siirtymä johonkin parempaan.”
Kiinassa vuosittain järjestettävä talouden työkokous asetti joulukuussa pääpainopisteeksi talouden vakauden ylläpitämisen, ja kaikkia valtion ja paikallishallinnon toimijoita kehotettiin vakautta ylläpitäviin toimiin.
Talouden tukemiseksi Kiinan keskushallinnon suunnitelmissa on verojen kevennyksiä, tuen lisäämistä pk-yrityksille, innovaatioihin ja vihreään kehitykseen sekä kohtalaisia lisäyksiä infrastruktuurihankkeisiin.
Hallinto aikoo tukea kiinteistösektorin tervettä kehitystä ja vuokramarkkinoita ja lisätä valtion tukemien huokeahintaisten asuntojen rakentamista. Piilovelkaantumista pyritään kuitenkin estämään.
