Asunto-osakeyhtiölain muutoksia valmistelleen työryhmän mietintö on julkaistu 15. elokuuta. Mietintö on nyt lausuntokierroksella ja etenee arviolta vuoden 2026 aikana eduskunnan käsittelyyn.
Isännöintiliitto on ollut mukana työryhmässä ja on mietinnön muutosesityksiin suurelta osin tyytyväinen. Asunto-osakeyhtiölakiin nyt esitetyt muutokset ovat laajimmat vuoden 2010 voimaantulon jälkeen.
Työryhmän mietinnössä asunto-osakeyhtiölain ajantasaistamiseksi ehdotetaan muutoksia, jotka on suunniteltu vastaamaan nykypäivän asumisen ja taloyhtiöiden haasteisiin.
Mietinnön mukaan häiriökäyttäytymiseen puuttumista halutaan helpottaa erityisesti tilanteissa, joissa taloyhtiössä esiintyy asukkaiden aiheuttamia häiriöitä, kuten jatkuvaa metelöintiä, tupakointikieltojen rikkomista tai lyhytaikaisesta vuokrauksesta aiheutuvia vakavia haittoja ja lisäkustannuksia.
Taloyhtiön hallituksen ehdotetaan saavan selkeämmät ja tehokkaammat keinot tiedottaa osakkaalle ja viedä asia päätettäväksi ilman pitkää odotusaikaa. Tämä helpottaa esimerkiksi metelöivän, uhkaavan tai jatkuvasti häiriötä aiheuttavan henkilön poistamista.
Huoneiston hallintaanoton menettelyä nopeutetaan siten, että nykyisestä 60 päivän tiedoksiantoajasta voitaisiin luopua, mikä sujuvoittaisi prosessia erityisesti hankalista osakkaista ja asukkaista tiedonannon välttelyssä.
Taloyhtiö voi puuttua aiempaa paremmin lyhytvuokrauksen ongelmiin
Lakimuutoksessa esitetään selkeytyksiä lyhytaikaiseen vuokraustoimintaan, kuten Airbnb-majoitukseen, jotta taloyhtiö voisi puuttua entistä paremmin sellaiseen vuokraukseen, joka aiheuttaa merkittäviä ongelmia tai kustannuksia.
Taloyhtiölle annetaan mahdollisuus kieltää tai rajoittaa lyhytvuokrausta yhtiöjärjestyksessä.
Taloudellisten vaikeuksien osalta työryhmä ehdottaa helpotuksia esimerkiksi liiketilojen vastikeperusteiden muuttamisessa yhtiökokouksen määräenemmistöllä, kun tilojen käyttötarkoitusta muutetaan asunnoiksi.
Lisäksi yhtiön hallitun alasajon ja purkamisen juridisiin menettelyihin tuodaan kevennyksiä, ja konkurssisääntelyä selkiytetään.
Isännöintiliiton mielestä esitys sisältää tärkeitä ja hyviä muutosehdotuksia, kuten entistä parempia keinoja taloyhtiöille haastavissa tilanteissa, sekä selvyyttä osakkaiden ja asukkaiden asemaan asunto-osakeyhtiön konkurssitilanteessa.
Muutosten myötä voidaan esimerkiksi helpommin keventää osakkaan vastikkeenmaksuvelvollisuutta huoneiston käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä.
”Liiketilan käyttötarkoituksen muutos yhdistettynä kevennettyyn vastikkeenmaksuvelvollisuuteen voi auttaa taloyhtiötä tilanteessa, joissa tila uhkaa jäädä tyhjilleen ja vastikkeet kokonaan maksamatta. Taloyhtiö on tällaisessa tilanteessa nopeasti ongelmissa, jos liikehuoneiston osuus vastikkeista on merkittävä”, kertoo Isännöintiliiton johtava lakiasiantuntija Jenni Valkama.
Huoneistotietojärjestelmän soveltamiseen täsmennyksiä
Huoneistotietojärjestelmää koskevat velvoitteet laajenevat, minkä myötä taloyhtiön tulee rekisteröidä muun muassa osakkaiden tekemät muutostyöt, kunnossapitotarveselvitykset ja vastiketiedot järjestelmään. Tämä parantaa läpinäkyvyyttä asuntokaupassa ja lisää turvallisuutta.
Uudistus pyrkii modernisoimaan taloyhtiöiden päätöksenteon, asumisajan järjestyksenpidon ja arkitoiminnan niin, että taloyhtiön hallinnolle ja osakkaille syntyy selkeämmät toimintamahdollisuudet asukkaiden hyvinvoinnin ja kiinteistön arvon säilyttämiseksi.
Viime vuosina on lähes jokainen isännöitsijä törmännyt huoneistotietojärjestelmän käytännön soveltamiseen liittyviin epäselvyyksiin. Isännöintiliiton mukaan ehdotetuilla muutoksilla varmistetaan, että taloyhtiöllä on riittävät tiedot osakkaista ja saadaan selvennettyä osakkaiden oikeutta osallistua yhtiökokoukseen sekä yhtiökokouskutsun toimittamista.
”Osakeluetteloiden siirron jälkeen on ilmennyt epäselvyyksiä ja tulkintaerimielisyyksiä siitä, kenellä on oikeus osallistua yhtiökokoukseen, kun osakkeet on myyty, mutta uutta omistajaa ei ole vielä merkitty Maanmittauslaitoksen osakehuoneistorekisteriin. Kun kyse on niinkin keskeisestä osakkaan oikeudesta, on epäselvyyden poistaminen säännöksestä erittäin tärkeää”, sanoo Valkama.
Lue myös tämä: Vuokra-asuntojen markkinoilla on havaittu poikkeuksellinen ilmiö
Olisi hyvä myöskin tarkastella jokaisen osakkaan oikeutta taloyhtiölle kuuluvien huoltojen ja korjausten tekemisessä. Taloyhtiöiden hallitukset jyräävät usein näissä pyrkien jyvittämään jokaiselle osakkaalle tehtäviksi esim. tontin ympärys aidan leikkauksen omalta kohdalta, väliaitojen ja terassien huolto maalaukset ja ilmastointikoneen huollot. Monella osakkaalla ei ole mahdollisuutta tai kykyä tehdä näitä itse ja ne jäävät helposti tekemättä ja osakkaat altistuvat jopa tapaturmille niitä tehdessään. Talkoisiin ei nykyään juuri haluta osallistua. Taloyhtiölakiin olisi hyvä säätää näistä selkeästi taloyhtiölle kuuluvista tehtävistä, jotka vaativat osaamistakin, että ne kuuluvat taloyhtiön järjestettäviin ammattilaisten toimesta. Ei ole taloyhtiölle edullista, että tärkeät tehtävät tehdään miten kuten tai ei ollenkaan.