Asunnot ja kiinteistöt

Asunto-ostoksilla Jyväskylässä

Autoimme ystäväämme sijoitusasunnon ostossa. Kriteereinä olivat seuraavat:

  • Keskeinen sijainti Jyväskylässä
  • Helposti vuokrattava yksiö
  • Kunnoltaan remonttivapaa eli heti vuokrattavissa
  • Vuokratuotto 5,5% remonttivaran kera

Joitakin kriteereihin uppoavia tai likimain olevia kohteita ilmaantui, mutta tyypillisesti kohde meni niin nopeasti kaupaksi ettei ehtinyt väliin tai jokin muu ei ihan natsannut. Esimerkiksi yhdessä tapauksessa välittäjä lupasi puhelimessa lähettää paperit. Hän myös lupasi ettei myy asuntoa ennen ensimmäistä näyttöä. Papereita ei kuulunut. Puheluihin ja tekstiviesteihin välittäjä ei vastannut. Lopulta huomasimme asunnon poistuneen netistä, kaksi päivää ennen näyttöä. Teki mieli soittaa välittäjän esimiehelle, että tätäkö on luottamus ja hyvä palvelu, mutta annoimme asian olla.

Lopulta sopiva asunto löytyi keskustan kupeesta yliopiston vierestä. Tämä 21-neliöinen asunto maksoi karvan päälle 80 000 euroa. Yhtiössä on menossa perinteinen putkiremontti eli linjasaneeraus, jossa mm. kylpyhuoneet uusitaan kokonaan. Kyseisen asunnon osalta se on tehty. Tästä arvioitu kustannus on 14 000 euroa, vajaat 700 euroa neliöltä. Katsomme yhtiön remonteista tyypillisimmät viisi suurinta kuluerää (putket, julkisivu, parvekkeet, ikkunat, katto), joista linjasaneerauksen jälkeen kaikkiin on 2000-luvulla tehty korjauksia ja ikkunat kokonaan uusittu. Yhtiö on siis hyvässä tikissä ja budjetoimme linjasaneerauksen kanssa remonttivaraksi yhteensä 20 000 euroa.

Vuokratuotto

Laskelman muuttujat ovat: Vuokra 545 euroa, vastike 59 euroa, varainsiirtovero 1 604 euroa, hinta 80 200 euroa, remonttivara 20 000 euroa. Tuotto: (545-59)*12 / (80 200 + 1 604 + 20  000) = 5,7 prosenttia.

Vuokratuoton voi laskea myös toisella tavalla, jos haluaa juuri kohta maksuun tulevan linjasaneerauksen ottaa huomioon vastikkeessa. Tarkkaa tietoa ei vielä ole ilmoitettu, mutta koska yhtiön lainaehdot ovat tiedossa, voimme laskea 14 000 euron kulun 20v laina-ajalla ja 0,65% korolla syöttämällä tiedot mihin tahansa netin lainalaskuriin: lainaerän suuruus on kokonaisuudessaan noin 62 euroa.

Näin ollen tuotto on (545-59-62) *12 / (80 200 + 1 604 + 6 000) = 5,8 prosenttia.

Kohde on hyvä esimerkki siitä, että mitä pienempi sitä parempi. Samassa talossa 35-neliöisestä pitäisi pyytää 100 euroa enemmän vuokraa, jos haluaisi samalla hinnalla päästä samaan vuokratuottoon. Isommat neliöt rokottavat vastikkeen, mutta vielä isompi lovi tulee remonteista, jotka jyvitetään myös neliöperusteisesti.

Tässä vielä kuvakaappaus meidän vuokratuottolaskurista, joka on saatavilla sivuiltamme ilmaiseksi.

vuokratuottolaskuri vuokratuotto Osta vuokraa vaurastu


Vuokrattavuus

Yksiön vuokrattavuuteen vaikuttavat karkeasti sanottuna neljä asiaa:

  • vuokrausajankohta
  • sijainti
  • kunto
  • hinta

Tämän kohteen osalta kolme ensimmäistä ovat hyviä. Tosin elokuun alussa vapautuvaa asuntoa on paras vuokrata kesä-heinäkuun taitteessa. Ihan siihen ei ehditty vaan vuokraus venyi heinäkuun viimeisille päiville, joka vähentää kandidaatteja, jos haluaa asunnon heti 1.8. vuokralle. Hinta eli vuokra asetettiin tarkoituksella markkinan ylälaitaan tietäen asunnon sijainnin ja kunnon. Kokemuksemme mukaan Jyväskylässäkin monet ovat valmiita tinkimään koosta ja ovat valmiita maksamaan verrattain kovaa (neliö)vuokraa, jos saavat asua pelipaikalla opiskelupaikan ja keskustan palveluiden vieressä. Esimerkiksi vuokrasimme kesäkuun lopussa 20-neliöistä uutta asuntoa hintaan 535eur – kysyntää oli jonoksi asti.

Nyt näyttää hyvältä sen suhteen, että uusi asukas pääsee heti elokuun alusta onnellisena uuteen kotiin ja vuokratuotot alkavat juosta saman tien. Ystävämme oli oikein tyytyväinen, että hän saa säästönsä poikimaan ja hyödynnettyä alhaista korkotasoa sijoittamisessa. On selvää, että korot eivät tule ainiaan pysymään näin alhaalla ja vipu korkealla, mutta onhan yli 12 prosentin tuotto omalle pääomalle mukava tuotto. Tapaus myös osoittaa, että hyvien sijoituskohteiden löytäminen on myös julkisesta markkinasta mahdollista vaikkakaan ei helppoa.

Joonas Orava ja Olli Turunen ovat aktiivisia asuntosijoittajia. He ovat kirjoittaneet vuonna 2013 ilmestyneen asuntosijoittamista käsittelevän kirjan nimeltä Osta, vuokraa, vaurastu (Talentum) ja kirjoittavat kaksi kertaa kuussa julkaistavaa blogia www.ostavuokraavaurastu.com -sivustolla.

Click to comment

Jätä viesti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

SalkunRakentaja on sijoittamiseen ja raha-asioihin keskittyvä verkkojulkaisu. Sivusto sisältää sijoittamiseen, talouteen ja arjen raha-asioihin liittyviä artikkeleita, uutisia ja analyysejä.

SalkunRakentaja-sivusto sisältää myös kumppaneidensa tuottamaa sisältöä (artikkeleita ja mainosbannereita), ja sivusto voi saada ko. sisällöistä julkaisupalkkioita.

   

Yhteystiedot

Julkaisija Salkkumedia Oy
Y-tunnus 2793119-8
Puhelin 0400-132119
Sähköposti info(at)salkunrakentaja.fi
Päätoimittaja Jorma Erkkilä
x x
Henkilöstö
Mediakortti
Yhteistyökumppanit
Sisällöntuottajaksi
Digipaketti
Anna palautetta
 

Tilaa uutiskirje

Copyright © 2017 Salkkumedia Oy

Ylös