Nyt eletään monessakin mielessä erittäin poikkeuksellisia aikoja. Vallitseva pandemia on muuttanut elämänmenoa ympäri maailmaa. Samaan aikaan talous ja markkinat ovat hassussa tilassa; talous on kyykännyt, mutta markkinat käyvät kuumempina kuin koskaan.
Kirjoituksen aiheena on kysymys, joka herää väkisinkin mieleen nykymarkkinassa. Lähestytään asiaa ensiksi asuntosijoittamisen näkövinkkelistä.
Asuntosijoittajien fokus kasvukeskuksissa
Aiemmin asuntosijoittajien keskimääräinen toivesijoituskohde oli kassavirtapositiivinen noin kuuden prosentin vuokratuottoa antava käytetty yksiö putkiremontoidusta taloyhtiöstä, joka sijaitsee suuren tai keskisuuren kaupungin kiinnostavalla sijainnilla, esimerkiksi oppilaitoksen vierestä. Tämä on monelle totuus edelleen.
Koko ajan kuitenkin suurimpien kasvukaupunkien kiinnostus asuntosijoittajien keskuudessa tuntuu korostuvan. Etunenässä Pk-seutu ja Tampere, kolmantena Turku. Kaupaksi käyvät niin uudiskohteet kuin käytetytkin asunnot. On sanomattakin selvää, että isoimpien kaupunkien loistosijaintien asuntojen vuokratuotot ovat verrattain matalat, n. 3-5% sijainnista riippuen. Tuollaisilla tuotoilla myöskään kassavirta ei välttämättä ole positiivinen kulujen ja lainanlyhennyserien jälkeen.
Mikä sitten on syynä tähän trendiin? Arvioisin, että syitä on useampia, alle listattuna muutamia:
- Voimakas kaupungistuminen
- Arvonnousutoteumat ja –odotukset
- Edullinen lainarahoitus
- Sijainnista haetaan turvaa talouskriisissä
Yksi ehdoton syy tähän trendiin on tottakai voimistuva kaupungistuminen mikä näkyy Suomessa ja ehkä vielä voimakkaammin muissa Euroopan maissa. Kaupungistumiseen liittyy luonnollisesti myös arvonnousuodotukset. PTT:n asuntomarkkinaennusteessa, Pk-seutu, Tampere ja Turku ovat selvästi edellä muita vuoden 2020 toteutuneissa ja 2021 arvonnousuennusteissa.
Osasyynä saattaa olla turvallisuushakuisuus mikä nousee usein pintaan erilaisissa talouskriiseissä. Isot sijoittajatahot etsivät kriiseissä turvasatamia ja sijoittavat esimerkiksi kultaan, jossa rahojen uskotaan olevan turvassa. Olisiko vuonna 2020 alkanut koronakriisi voinut ohjata asuntosijoittajia valitsemaan turvallisen tuntuisia kohteita, kuten uudiskohteita kasvukeskuksista?
Osakemarkkinat käyvät kuumina
2020 kevään koronadipin jälkeen osakemarkkinat ovat nousseet voimakkaasti. Pörssikurssit hinnoittelevat aina tulevaa, joten kurssinousu ennustaa jo talouden elpymistä. Merkittävä tekijä on myös keskuspankkien massiiviset elvytystoimet minkä seurauksena markkinanoilla on valtavasti pääomaa mikä etsii kohteita. Voi myös olla, että sijoittajien tuottovaatimus osakkeissa on madaltunut, koska vaihtoehtoisten korkosijoitusten tuotot ovat ennätysmatalia.
Osakemarkkinat ovat tällä hetkellä selvästi ”kasvumoodissa”, kun taas perinteinen arvo- tai osinkosijoittaminen on vähän pois muodista. Sijoittajat hakevat kasvua. Siitä kertoo se, että erilaisten trendiosakkeiden arvostukset ovat jopa tähtitieteellisellä tasolla. Eikös se nyt ole vähän hassua, että samalla kun vetyautoyhtiö Nicolan arvostus pyörii miljardeissa, täytyy auto työntää alamäkeen, että saadaan kuvattua video liikkuvasta autosta? Tässä jos jossain hinnoitellaan tulevaisuutta.
Jättimäiset FAANG-yhtiöt sen kuin nostavat arvoaan vaikka niiden osinkotuotto on erittäin matala tai osa yhtiöistä ei jaa osinkoa ollenkaan. Kuumin hitti markkinoilla tuntuu olevan SPAC-osakkeet (lyhenne sanoista Special Purpose Acquisition Company). SPAC-yhtiön on käytännössä tyhjä kuori, jonne kerätään rahaa ja yhtiön tarkoituksena on tehdä yritysosto eli ostaa iso osuus yrityksestä ja viedä se pörssiin. Myös Suomessa listautumisannit ylimerkitään tällä hetkellä eli markkina on kuuma meillä ja maailmalla.
Muissa omaisuusluokissa kryptovaluutat jyräävät
Asuntojen ja osakkeiden lisäksi muihin omaisuusluokkiin sijoittaminen on käytännössä aina pelkkää arvonnoususijoittamista. Muita omaisuusluokkia ovat esimerkiksi raaka-aineet, kuten öljy sekä arvometallit kuten kulta ja hopea. Näiden omaisuusluokkien arvot ovat liikkuneet ylöspäin varsin maltillisesti. Tähän ryhmään poikkeuksen tekee kryptovaluutat, jotka ovat olleet voimakkaassa nousussa.
Bitcoiniin sijoittamisesta puhutaan jo paljonkin eri medioissa ja siihen on useita syitä, suurin tietysti voimakas kurssinousu. Bitcoinin kurssi on yli viisinkertaistunut vuoden takaisesta. Kryptovaluuttojen nousua ovat ajaneet digitalisaatio, perinteisten valuuttojen painaminen ja lisäksi myös instituutioiden kiinnostus kryptovaluuttoja kohtaan. Bitcoin on ylivoimaisesti tunnetuin kryptovaluutta, mutta erilaisia kryptovaluuttoja on tuhansia. Ja itse asiassa toiseksi suurimman kryptovaluutan Ethereumin kurssi on noussut vuoden takaisesta Bitcoinia enemmän, arvo on noin seitsenkertaistunut viimeisen vuoden aikana.
Yhteenveto – Jääkö kassavirtasijoittaminen pysyvästi pois muodista?
Arvonnousupainotteisen sijoittamisen kiinnostuksen kasvusta kertoo eri omaisuusluokkien positiivinen hintakehitys ja suosio trendiosakkeisiin ja –ilmiöihin, joista esimerkkinä vaikkapa SPAC-osakkeet.
Arvonnoususijoittamisessa on sellainen piirre, että se toimii nousumarkkinassa, mutta sitten taas aika paljon heikommin laskumarkkinassa. Kassavirtasijoittaminen perustuu sijoituskohteesta saatuihin kassavirtoihin, jolloin sijoitus voi tuottaa vaikka sijoituskohteen arvo ei nousisikaan. Tässä suurin syy miksi kassavirtasijoittaminen ei tule jäämään historiaan.
Nyt eletään kasvumarkkinassa ja tilanteet tulevat muuttumaan, aina. Mikään ei ole pysyvää. Fiksu sijoittaja tietysti pyrkii pelaamaan sijoituspeliä sen mukaan millaisessa sijoitusympäristössä ollaan ja valitsemaan aina tilanteeseen parhaiten sopivan strategian. Jos on odotettavissa omaisuusluokkien arvojen nousua, voi olla järkevää sijoittaa sen puolesta vaikka uskoisikin, että tilanne tulee joskus muuttumaan. Keskuspankit ovat kertoneet jatkavan elvytystä ja pitävänsä korot matalalla, joka mahdollisesti tukee omaisuusluokkien arvojen nousua tästäkin eteenpäin. Mutta kuinka kauan, siinäpä kysymys. Se voi olla jotain yhden kuukauden ja kymmenen vuoden väliltä.
Sijoitan itse sekä arvonnousu- että kassavirtamielessä. Kokonaan tai osittain arvonnousuun nojaavia sijoituksia itselläni ovat arvometallit, kasvuosakkeet, kryptovaluutat sekä kasvukeskusten uudiskohdeasunnot. Enemmän kassavirtapainotteisia sijoituksia sitten taas ovat hieman korkeamman vuokratuoton sijoitusasunnot sekä osinko-osakkeet.
Pekka Väänänen on sijoittanut asuntoihin vuodesta 2012 asti ja kasvattanut asuntosalkkuaan suhteellisen vauhdikkaasti ilman suuria tuloja. Pekka kertoo kokemuksiaan, jakaa tietoaan ja antaa vinkkejä Asuntosalkunrakentaja.fi-sivustolla, josta voit lukea tuoreen infopaketin asuntosijoittamiseen ja liittyä sisäpiiriin, jonka kautta pääsee käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin.
