Ovaro on aloittanut investoinnit ja saanut uusien toimitilakohteiden vuokrausastetta nostettua. Voitollinen tulos ja osingonmaksu ovat hyviä signaaleja.
Ovaro Kiinteistösijoitus on maksamassa osinkoa viiden kuivan vuoden jälkeen. Nykyinen toimitusjohtaja Marko Huttunen tuli ruoriin kolme vuotta sitten helmikuussa 2020, kuten kirjoitimme viime kesänä. Asuntojen vuokrausaste on noussut hänen kaudellaan ja yhtiö on jatkanut aktiivista vanhoista asuntokohteista luopumista. Samalla katse on kiinnitetty kasvukeskusten hankekehitykseen ja perustajarakennuttamiseen.
Ovaro ylsi tilikaudella 2022 sekä positiiviseen operatiiviseen tulokseen 1,03 miljoonaa euroa (2021: -0,80) että voitolliseen tilikauden tulokseen 0,45 miljoonaa euroa (-13,1). Vuoden takainen tappio johtui isoista kiinteistömyynneistä tasearvoa alempiin hintoihin.
Myyntien myötä tase on tervehtynyt ja samoin saneerausvelka supistunut. Vuonna 2022 tilikauden tulosta heikensi 0,42 miljoonan euron tappio syyskuun portfoliokaupasta, jossa yhtiö myi 3,1 miljoonalla eurolla maakuntakaupunkien asuntokohteita 11,7 prosentin tukkualennuksella verrattuna tasearvoihin.
Viimeisellä neljänneksellä operatiivinen tulos oli 0,15 miljoonaa euroa voitollinen (-0,95) ja katsauskauden tulos 0,03 miljoonaa euroa (-3,2).
Huttunen pitää tilikauden voittoa 0,45 miljoonaa euroa hiuksen hienona mutta oikean suuntaisena. Hän totesi tilinpäätösinfossa tuloksen olevan näkymä paremmasta. Loppuvuoden sekä operatiivista että kokonaistulosta rasittivat toimitilakiinteistöjen kohonneet energiakulut, erityisesti sähkö.
Näin myös loka-joulukuun sijoituskiinteistöjen nettotuotto laski hieman ja oli 6,9 prosenttia (10-12/2021: 7,2). Nettotuotto lasketaan bruttovuokratuoton ja hoitovastikkeiden erotuksena suhteessa kiinteistöjen käypään arvoon.
Ovaron liikevaihto laski viime vuonna 33 prosenttia 5,4 miljoonaan euroon (2021: 8,2), sillä yhtiö on myynyt ison osan heikosti tuottaneesta asuntosalkustaan vuosina 2021-2022. Pääosa myyntisalkusta on nyt myyty.
Yhtiöllä on omistuksessaan hieman yli 500 asuntoa. Johdon mukaan niihin ei sisälly merkittäviä peruskorjausvastuita. Vielä kesällä yhtiöllä oli noin 700 asuntoa ja syksyllä 2021 noin 1 100 asuntoa. Strategian toteuttaminen on ollut systemaattista ja pitkäjänteistä mutta samalla markkinaehtoista.
Ovaro eteni kasvukeskusten toimitiloihin vuonna 2022
Tilikautta 2022 leimasi vahva eteneminen toimitilakohteisiin hankekehityskulmalla. Kesäkuussa yhtiö osti noin 10 000 neliömetrin toimistokiinteistön Tampereelta kuuden miljoonan euron velattomalla kauppahinnalla ja edelleen lokakuussa kolme toimistokiinteistöä Jyväskylästä 4,1 miljoonan euron velattomalla hinnalla, vuokra-alaltaan 6 300 neliötä.
Ensin mainitun vuokrausaste oli ostettaessa 60 prosenttia ja nettotuotto 8,0 prosenttia, jälkimmäisten 70 prosenttia ja nettotuotto 7,4 prosenttia. Edellä mainitussa Tampereen Hermia2 -kohteessa on rakennusoikeutta jäljellä 7 000 m2.
Vaikka nettotuottoa painoivat loppuvuonna energiakulut, yhtiö on saanut tehtyä mainittuihin vuonna 2022 hankkimiinsa toimitilakohteisiin uusia vuokrasopimuksia noin 2 000 neliömetrin edestä, eli jopa viidenneksen suhteessa aiemmin vuokrattuun pinta-alaan.
Jyväskylän toimitiloista kaksi, Nisulankulma ja Voimala, sijaitsevat ydinkeskustan läheisyydessä ja kolmas kohde Ahlman sijaitsee yliopistokampuksella.
Ovaron tase
Ovaro rahoitti sekä Tampereen että Jyväskylän kohteet kassavaroilla ja pankkilainalla. Konsernilla oli vuodenvaihteessa korollista pankkilainaa noin 12 miljoonaa euroa, josta emoyhtiöllä noin 8 miljoonaa ja loppuosa yhtiölainaosuuksia. Isojen kiinteistömyyntien myötä yhtiö maksoi vuoden 2021 lopulla silloiset korkeakorkoiset lainansa pois.
Korollisesta lainasta 5,1 miljoonaa euroa on nostettu vuonna 2022 ja sen korko on kaksi prosenttiyksikköä yli 6 kk euriborin. Karkeasti yhtiön vuotuinen korkokustannus nykyisellä korkotasolla on luokkaa 0,5-0,7 miljoonaa euroa.
Yhtiön tase on vahva omavaraisuusasteen ollessa 70,8 prosenttia (12/2021: 76,1 %). Kassavarat vuoden lopussa olivat hyvää tasoa 6,4 miljoonaa euroa (10,1 milj. e). Taseen oma pääoma oli 44,8 miljoonaa ja taseen loppusumma 63,3 miljoonaa euroa.
Yhtiö on täyttänyt kovenantit eli lainojensa erityisehdot.
Emoyhtiön rahalaitoslainojen keskeiset kovenantit on sidottu korollisen velan suhteeseen asunto-osakkeiden arvoon ja lainanhoitokatteeseen. Yhtiö on täyttänyt kaikki kovenanttiehdot. – Ovaron tilinpäätös 23.2.2022
Ovaron taseen kuranttiudesta kertoo se, että yhtiö on kyennyt saamaan myymistään yksittäisistä asuntokohteista keskimäärin tasearvon mukaisen kauppahinnan. Ainoastaan syyskuussa toteutetussa portfoliokaupassa syntyi 0,42 miljoonan euron myyntitappio. Yksittäisiä asuntoja myytiin viime vuoden aikana useita kymmeniä (portfoliokauppa toista sataa asuntoa ja asuntojen kokonaismyynti n. 200 kpl).
On huomionarvoista, että Ovaron kiinteisöjen käypiin arvoihin ei realisoitunut merkittävää laskua, vaikka yleinen korkotaso on noussut. Jones Lang LaSalle Finland Oy -kiinteistöarvonmäärittäjä on arvioinut kiinteistöt 31.12.2022.
Asuntosalkku arvostetaan kauppa-arvomenetelmällä ja toimitilakiinteistöt tuottoarvomenetelmällä, joka perustuu toimitilakohteen vuokratuottoihin ja olettamiin hoitokuluista. On huomattava, että vuokrausasteen nousu parantaa ja korkotason nousu (tuottovaateen kautta) puolestaan heikentää arvoja.
Ovaron kiinteistöjen käyvän arvon muutos tuloksessa koko tilikaudella 2022 oli 0,05 miljoonaa ja viimeisellä neljänneksellä -0,23 miljoonaa euroa.
Aiempien hankkeiden eteneminen
Paitsi tulos, tase ja kassa, Ovaron tilanteessa on olennaista myös kiinteistökehityskohteiden eteneminen.
Samalla kun Tampereen ja Jyväskylän toimitilojen vuokrauksessa on edistytty, myös Keravan Laurintien asuntokehityskohde on edennyt ja johto odottaa kaavoituksen tulevan lainvoimaiseksi tänä keväänä ja rakentamisen käynnistymisen saattavan mennä vuoteen 2024.
Jyväskylän Kukkula -hankkeen mahdollisuudet ovat todella isot, koska tähtäimessä on 2 000-3 000 asukkaan asuinalue. Riskiä tasaa se, että hankkeessa on kaksi kumppaniyritystä Investors House ja Royal House. Yhteisyritys Apitare (Ovaron omistus 1/3) on jo yli vuoden ajan jälleenvuokrannut 17 600 neliötä olemassa olevaa tilaa Keski-Suomen Hyvinvointialueelle.
Ovaron osakkuusyhtiötulos Apitaresta oli viime vuonna 0,59 miljoonaa euroa (0,71). Lisäksi suurin osa Ovaron 0,24 miljoonan euron rahoitustuotoista on pääomalainan korkotuottoja Apitarelta.
Kun päätöksenteko etenee hyvinvointialueen hallinnossa arviolta ensimmäisen vuosipuoliskon aikana 2023, alkaa merkittävä aluekehityshanke. – Marko Huttunen 23.2.2023
Myös Jyväskylän Kortepohjan tontin hankekehitys on edennyt ja Helsingin Malmin asuntotontin suunnittelu käynnistynyt. Huttunen hakee Ovarolle yhteensä jopa 1 000 asunnon tonttivarantoa lähivuosina.
Tarkoitus on, että tase kiertää ja kohteet tuottavat.
Samalla kun uudet hankkeet etenevät, kohdekanta uusiutuu vauhdilla. Yhtiö käytti viime vuonna varoja hankintoihin ja remontteihin 11,5 miljoonaa euroa eli selvästi enemmän kuin vuotta aiemmin (1,1). Tähän isot kiinteistömyynnit ja taseen tervehtyminen ovat antaneet mahdollisuuden.
Toimitusjohtaja pitää merkittävänä asiana, että yhtiö on pystynyt käynnistämään investointitoiminnan.
Ovaron osake verrattuna kotimaan verrokkeihin
Ovaro Kiinteistösijoituksen taseen mukainen, ulkopuolisen kiinteistöarvonmäärittäjän määrittämä nettovarallisuus (EPRA) osaketta kohden oli vuodenvaihteessa 4,94 euroa. Siinä on ilahduttavasti nousua 2,5 prosenttia vuoden takaisesta.
Samaan aikaan osakekurssi on vakiintunut kesästä 2022 lähtien noin kolmen euron tasolle oltuaan sitä ennen laskussa. Päätöskurssi 1.3.2023 oli 2,9 euroa.
Substanssialennus on näin 41 prosenttia. Muilla Helsingin pörssin keskeisillä kiinteistösijoittajille vastaavat luvut EPRA-nettovarallisuudella 31.12.2022 ja osakekursseilla 1.3.2023 ovat seuraavat:
- Kojamo: Nettovarallisuus 19,53 e, kurssi 12,30 e –> substanssialennus 37 %
- Citycon: Nettovarallisuus 11,01 e, kurssi 6,83 e –> substanssialennus 38 %
Isompiin toimijoihin verrattuna Ovaron subtanssialennus on 3-4 prosenttiyksikköä leveämpi.
Sijoittajan kannalta on nähdäkseni myönteinen ja selkeyttävä signaali, että Ovaron hallitus on ehdottanut osingonjakoa tilikaudelta 2022. Osinko on pieni mutta ei merkityksetön. Ehdotus 0,03 euroa osakkeelta tekee kurssiin nähden 1,0 prosenttia ja on yhteensä noin 0,28 miljoonaa euroa.
Kojamolla ehdotettu osinko tarkoittaa 3,2 prosentin tuottoa ja Cityconilla valtuutus pääoman palautukseen 7,3 prosenttia pörssikurssiin nähden. Kun osinkotuotot ovat verrokeilla parempia, suhteellisessa vuokratuotossa Ovaro puolestaan päihittää verrokit.
Koko vuoden 2022 rahamääräinen nettovuokratuotto suhteessa kiinteistökannan keskimääräiseen käypään arvoon oli Ovarolla 5,5 prosenttia, Cityconilla 4,9 ja Kojamolla 3,4 prosenttia.
Ovarolla on verrokkiyrityksiin nähden pienempänä toimijana eniten ketteryyttä toteuttaa strategiaansa. Yhtiön rahoitettavuus erilaisilla oman ja vieraan pääoman ehtoisilla yhdistelmillä on johdon mukaan kunnossa.
Riskit ja näkymät
Kaikkia kiinteistösijoittamisen toimijoita koskevat osaksi samat riskit, kuten kohonnut korkotaso ja sen vaikutus kuluttajaan ja kiinteistömarkkinoihin. Markkinakorot ovat olleet nousussa myös alkuvuoden 2023 aikana siten, että 12 kk euribor oli helmikuun lopussa 3,73 prosenttia ja 6 kk euribor 3,29 prosenttia.
Toisaalta toimiala on perusluonteeltaan vakaa, jos tase on kunnossa, kuten se Ovarolla on. Samalla kun korkotason kohoaminen nostaa riskejä (talouden toimeliaisuus, pääoman hinta), sähkö- ja energiamarkkinoiden tasaantunut tilanne alkuvuonna 2023 sekä hyvänä säilynyt työllisyyskehitys Suomessa vähentävät riskisyyttä ja parantavat ennustettavuutta.
Ovaro on saanut toimitiloihinsa läpi indeksiehtojen mukaisia vuokrankorotuksia perustuen kohonneeseen inflaatioon. Asuntojen vuokria on saatu johdon mukaan nostettua 3-5 prosentin luokkaa.
Yhtiö ohjeistaa tilikauden 2023 tuloksen paranevan vuodesta 2022.
IR-ikkuna on SalkunRakentajan ja Sijoittaja.fi:n yrityskumppaneiden kanava taustoittaville ja analyyttisille artikkeleille sekä muulle mielenkiintoiselle sijoittajatiedolle. Artikkeli on osa kaupallista yhteistyötä yhtiön kanssa. Artikkeli ei sisällä sijoitussuosituksia.
