Ovaro Kiinteistösijoituksen kolmas kvartaali oli aktiivinen. Yhtiö myi asuntoja ja toimitiloja, osti toimitiloja, kehitti niitä ja teki vuokrasopimuksia.
Ovaro Kiinteistösijoituksen tuotot vuokraustoiminnasta säilyivät heinä-syyskuussa 1,4 miljoonan euron tasolla, vaikka yhtiö jatkoi aktiivisia asuntomyyntejä ja myi Jyväskylän Mattilanniemen toimistokiinteistön pienellä voitolla.
Nettotuotto hoitokulujen jälkeen kasvoi 0,85 miljoonasta 0,89 miljoonaan euroon aktiivisen vuokraustoiminnan seurauksena. Operatiivinen EPRA-tulos laski hieman 0,52 miljoonasta 0,41 miljoonaan euroon. Sijoituskiinteistöjen nettotuotto syyskuussa vuositasolle skaalattuna oli 7,2 prosenttia, kun se koko vuonna 2022 oli 6,9 prosenttia.
Käyvän arvon muutokset kiinteistömyynneistä veivät raportoidun tuloksen syksyllä 0,3 miljoonaa euroa tappiolle (Q3/2022: -0,1). Yhtiö kirjasi kolmannelle neljännekselle myös ajanmukaistamiskuluja Tampereen ja Jyväskylän toimitiloista.
Tammi-syyskuun tulos oli 3,1 miljoonaa euroa voitollinen (1-9/2022: 0,4) ja yhtiö säilytti tulosohjeistuksensa ennallaan.
”Ovaro Kiinteistösijoitus ohjeistaa, että vuoden 2023 tilikauden tulos on merkittävästi parempi kuin vuonna 2022. Tilikauden tulos 2022 oli 448 tuhatta euroa.” – Ovaro Kiinteistösijoitus, osavuosikatsaus 16.11.2023
Tase säilyi vahvana. Omavaraisuusaste oli syyskuussa 74 prosenttia, kun se vuodenvaihteessa oli 71 prosenttia. Nousuun vaikutti erityisesti toiselle neljännekselle ajoittunut arvonkorotus Jyväskylän Kukkula-hankkeesta, kun osakkuusyhtiöiden pitkäaikainen vuokrasopimus ja kiinteistökauppasopimukset Keski-Suomen hyvinvointialueen kanssa toteutuivat.
Ovaron likviditeetti on vahva; kassavarat olivat syyskuun lopussa 6,4 miljoonaa euroa (Q3/2022: 6,8).
Toimitusjohtaja Marko Huttunen muistuttaa, että kolmoskvartaalin aikana ja sen jälkeen on myyty tai sovittu noin 200 asunnon myynnistä Kotkasta, Varkaudesta ja Savonlinnasta. Kaupat toteutuvat vaiheittain vuoden loppuun mennessä ja kauppahintoja tuloutuu yhtiölle yhä kuluvalla neljänneksellä.
Näistä asuinkerrostalojen tukkukaupoista yhtiö kirjasi kolmannelle neljännekselle 0,67 miljoonan euron arvonalennuksen, mutta toimitusjohtaja on tyytyväinen kehityssuuntaan, jossa yhtiö luopuu maakuntakaupunkien asunnoista ja keskittyy isoimpiin kasvukeskuksiin.
Johto on tyytyväinen myös saatuihin myyntihintoihin, esimerkkinä Savonlinnan kerrostalokohde, vaikka se myytiin 16,5 prosentin tukkualennuksella.
Toimitiloissa aktiivista
Ovaro osti kesällä 2022 Tampereen Hervannasta 10 000 neliömetrin Hermia2 -toimistokohteen, jonka vuokrausaste ostettaessa oli 60 prosenttia. Kuten alla taulukosta näkyy, vuokrausaste on saatu nostettua 75 prosenttiin. Huttusen mukaan kohteesta on hyviä neuvotteluja käynnissä, jotta vuokrausastetta saataisiin edelleen nostettua.
Kohteeseen sisältyy rakennusoikeutta 6 900 kerrosneliömetriä, jonka kehittäminen on käynnistetty.
Syksyllä 2022 Ovaro osti kolme yhteispinta-alaltaan 6 300 kerrosneliön toimistokohdetta Jyväskylästä 4,1 miljoonan euron velattomalla kauppahinnalla. Niiden yhteenlaskettu vuokrausaste ostettaessa oli 70 prosenttia. Näistä yhtiö myi kolmannella neljänneksellä 2023 Ahlmaninkatu 2:n koko osakekannan. Sen kauppahinta oli 1,26 miljoonaa euroa toteutuen hieman yli tasearvon.
Sepänkatu 4:n vuokrausaste on saatu nostettua reilussa vuodessa 60 prosentista jopa 95 prosenttiin. Pienempi Nisulankadun kohde on johdon mukaan hankekehityksen alla.
Ovaro satsaa vuokraukseen sekä omin että ulkopuolisin resurssein ja pyrkii kehittämään kohteita niin, että ne palvelevat asiakkaita.
”Vuokrauksessa pitää olla myös omia resursseja. Pelkät välittäjät eivät riitä. Vuokraustoiminta vaatii aktiivista markkinointia ja verkottumista elinkeinokenttään.” – Marko Huttunen
Taulukossa alimpana näkyvä Koy Yrjönkatu 42 on Vapon entinen pääkonttori ruutukaava-alueella Jyväskylän keskustassa. Tämän Ovaro osti syyskuussa ja tiedotti siitä 28.9.2023, ote:
”Toimistokohteen hankinta Jyväskylästä toteuttaa Ovaron strategiaa. Vakaa vuokratuotto yhdistettynä kustannustehokkaaseen hallintaan vahvistaa osaltaan Ovaron tulosta. Lisäksi kiinteistö tarjoaa pitkällä aikavälillä monipuolisen vuokraus- ja kaavakehityspotentiaalin.”
Velaton kauppahinta oli 3,0 miljoonaa euroa, josta puolet oli yhtiölainaa. Loppukauppahinnan yhtiö maksoi käteisvaroin. Kohde on täyteen vuokrattu ja sen nettotuotto on noin 14 prosenttia. Kohde on peruskorjattu vuonna 2002.
Kiinteistökanta keskittyy kasvukeskuksiin
Ovaro julkisti osavuosikatsauksessa alueellisen jakauman konsernin kiinteistöistä markkina-arvoin sekä pinta-alan mukaan laskettuna. Johdon mukaan nykyisestä 43 miljoonan euron kiinteistösalkusta toimitilojen osuus on noussut jo noin puoleen ja toinen puoli on asuntoja.
Yhtiö on jo useita vuosia toteuttanut strategiaa, jossa se luopuu pienempien kaupunkien asuinkerrostaloista ja kohdentaa vapautuvat varat tuottavampiin investointi- ja kehityskohteisiin isoissa kasvukeskuksissa.
Sijoituskiinteistöjen pinta-alaperusteinen vuokrausaste oli syyskuussa 83 prosenttia. Asuntosalkun vuokrausaste oli 94,3 prosenttia ja toimitilojen 73,5 prosenttia.
”Vakava paikka rakennusliikkeille”
Jyväskyläläinen Marko Huttunen on johtanut Ovaro helmikuusta 2020 lähtien. Hänen kaudellaan yhtiön kiinteistöportfolio on muuttunut todella voimakkaasti painotuksen siirtyessä asunnoista toimitiloihin ja kehityskohteisiin sekä toisaalta pienemmiltä paikkakunnilta isoihin kasvukeskuksiin.
Huttunen näkee nykyisen tilanteen vaikeana monille rakennusliikkeille, jotka tuskailevat myymättömien asuntojen kanssa.
”Tilanne on monille rakennusliikkeille vakava. Me tutkimme myös myymättömiä kohteita ja kiinteistökokonaisuuksia. Isommillakin pelureilla on erilaisia rahoitusongelmia”, Huttunen toteaa.
Johdon mukaan rakennuskustannukset ovat lähteneet laskuun. Tämä helpottaa Ovaron kaltaisia rakennuttajia. Yhtiöllä on jo mainittujen kohteiden lisäksi muitakin kiinnostavia rakennuttamiskohteita, esimerkkeinä Jyväskylän Vanhan Pappilan hotellihanke, josta kirjoitimme elokuun analyysissa sekä Keravan Laurintien asuinkerrostalohanke.
Ensin mainitun rakentaminen alkaa parhaassa tapauksessa loppuvuoden aikana. Jälkimmäisessä Keravan kaupunginhallitus on hyväksynyt kaavamuutoksen, joka odottaa lainvoimaa. Tämän jälkeen alkaa ennakkomarkkinointi. Kohteelle on ollut alustavaa kiinnostusta seniorikohderyhmässä.
Huttunen muistuttaa muuttoliikkeestä isoihin keskuksiin. Jossain vaiheessa pitää alkaa rakentaa, koska muuten asunnot loppuvat kesken. Hän pitää kuluvan vuoden arviota 16 000 asunnon aloituksesta ylioptimistisena.
Toimitusjohtaja arvioi konsernin tämän hetkiseksi likviditeetiksi saamisineen noin kahdeksan miljoonaa euroa.
Vuonna 2024 Ovaro tähtää vuokraustoiminnan kehittämiseen, uusien kohteiden hankintaan, joissa yhdistyy kassavirta- ja kehityspotentiaali sekä kohteiden myymiseen. Näin tase kiertää järkevästi ja hyvällä tuotolla.
Yhtiön keskeisiä tukijalkoja ovat olemassa oleva vuokraustoiminta, kiinteistökehittäminen mukaan lukien perustajaurakointi sekä laaja Kukkula-hanke Jyväskylässä.
Kirjoitimme Kukkula-hankkeesta laajemmin viime analyysissa elokuussa. Hanke etenee suunnitellusti. Ovaron, Investors Housen ja Royal Housen osakkuusyhtiöt ostavat kuluvan vuoden lopussa hankkeen kakkosvaiheessa 20 000 neliön suojeltavat rakennukset Keski-Suomen hyvinvointialueelta reilulla kahdeksalla miljoonalla eurolla. Tämän jälkeen näitä kiinteistöjä myydään, kehitetään ja jälleenvuokrataan eteenpäin.
IR-ikkuna on SalkunRakentajan ja Sijoittaja.fi:n yrityskumppaneiden kanava taustoittaville ja analyyttisille artikkeleille sekä muulle mielenkiintoiselle sijoittajatiedolle. Artikkeli on osa kaupallista yhteistyötä yhtiön kanssa. Artikkeli ei sisällä sijoitussuosituksia.
