Tänä keväänä osakkaan on erityisesti syytä olla hereillä siitä, että taloyhtiössä on varauduttu kustannusten nousuun ja että tarvittavia korjauksia tehdään, Isännöintiliitto muistuttaa tiedotteessaan.
Yhtiökokouksessa tehdään siten luultavasti isoja taloyhtiön taloutta koskevia päätöksiä, jotka vaikuttavat myös osakkaan omaan talouteen.
Yhtiökokoukseen osallistuminen on hyvin tärkeää oman talouden ja omaisuuden hoitamiseksi, Isännöintiliiton vt. toimitusjohtaja Marianne Falck-Hvilstafeldt painottaa. Yhtiökokous on ainut tapa osakkaana vaikuttaa taloyhtiön asioihin ja se on myös paikka, jolloin hallituksen tulee vastata osakkaiden kysymyksiin.
”Keskiverto suomalaiselle oma omistusasunto on isoin omaisuuserä ja investointi. Siitä on syytä pitää huolta pitkäjänteisesti osallistumalla vähintään osakkaana oman taloyhtiön yhtiökokoukseen. Valtaa ei kannata antaa yhtiökokoukseen osallistuville muille osakkaille”, Falck-Hvilstafeldt.
Yhtiökokouksessa pääsee vaikuttamaan taloyhtiön talouteen ja sitä kautta omiin raha-asioihin pitkällä ja lyhyellä tähtäimellä.
”Yhtiökokouksessa saa selville, miksi yhtiövastike on se, mikä on ja mihin ”rahat kuluvat”. Usein osakkaat, jotka eivät ole osallistuneet yhtiökokoukseen, ihmettelevät tätä sitten jälkikäteen. Kun osallistuu, tietää ja voi vaikuttaa”, toteaa Falck-Hvilstafeldt.
Jos yhtiökokoukseen ei pääse itse paikalle, voi valtakirjalla valtuuttaa jonkun toisen henkilön edustamaan itseään. Kokoukseen voi myös ottaa yhden avustajan mukaan.
Korjaushankkeisiin syytä varautua
”Kokouksissa jokaisella on oikeus omaan mielipiteeseen. Jokaisella on myös velvollisuus olla loukkaamatta muita läsnä olevia henkilöitä,”
isännöintiliiton mukaan tänä keväänä osakkaan on syytä olla erityisesti tarkkana siitä, että omassa taloyhtiössä on varauduttu kustannusnousuihin realistisilla vastiketasoilla ja puskurein sekä valtuuttamalla hallitus keräämään tarvittaessa ylimääräisiä vastikkeita ja nostamaan rahoitusvastiketta, jos taloyhtiölainan korot nousevat korontarkistuspäivänä.
”Lyhytnäköisyyteen ei kannata sortua. Vastikkeiden on syytä olla realistisella tasolla, sillä niillä maksetaan taloyhtiön juoksevat menot ja korjaukset”, toteaa Falck-Hvilstafeldt.
Taloyhtiössä on tarpeen mukaan tehtävä isompia korjaushankkeita, jotta rakennukset pysyvät kunnossa ja jottei jouduta tekemään rikkoutumisten takia lopulta kalliiksi tulevia pikakorjauksia.
Mistä yhtiökokous päättää?
Taloyhtiön yhtiökokous on asunto-osakeyhtiön ylin päättävä elin, ja sen toimivalta perustuu asunto-osakeyhtiölakiin.
Varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä, ja siinä käsitellään lain edellyttämät pakolliset asiat. Näiden lisäksi kokous voi päättää muistakin esille tuotavista kysymyksistä.
Keskeisimmät vuosittaiset päätökset koskevat yhtiön taloutta. Kokous vahvistaa tilinpäätöksen, päättää vastuuvapauden myöntämisestä hallitukselle ja isännöitsijälle sekä määrittää talousarvion ja yhtiövastikkeen suuruuden tulevalle kaudelle.
Käytännössä vastikepäätös vaikuttaa suoraan jokaisen osakkaan kukkaroon, minkä vuoksi se herättää kokouksissa usein eniten keskustelua.
Yhtiökokous valitsee hallituksen jäsenet ja tilintarkastajan tai toiminnantarkastajan. Hallituksen kokoonpano ratkaisee pitkälti sen, millaista linjaa taloyhtiössä noudatetaan korjaushankkeiden, investointien ja päivittäisen hallinnoinnin osalta. Tämän vuoksi henkilövalinnat ovat tosiasiallisesti merkittävimpiä päätöksiä, vaikka niitä ei aina sellaisina tunnisteta.
Suuret remontit ja muut poikkeuksellisen mittavat hankkeet kuuluvat niin ikään yhtiökokouksen päätösvaltaan. Linjasaneeraus, julkisivuremontti tai hissin rakentaminen ovat tyypillisiä esimerkkejä hankkeista, joista hallitus ei voi päättää yksin. Yhtiökokous linjaa hankkeen laajuuden, rahoitustavan ja aikataulun. Rahoitus voidaan hoitaa esimerkiksi lainalla, jolloin kokous päättää myös lainan ehdoista.
Yhtiöjärjestyksen muuttaminen edellyttää yhtiökokouksen määräenemmistöpäätöstä, mikä tarkoittaa kahden kolmasosan enemmistöä annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista. Samaa kynnystä sovelletaan esimerkiksi silloin, kun päätetään osakehuoneiston käyttötarkoituksen muutoksesta tai merkittävästä lisärakentamisesta.
Yhtiökokous voi käsitellä myös yksittäisen osakkaan esille tuomia asioita, kunhan ne on ilmoitettu hallitukselle riittävän ajoissa ennen kokouskutsun lähettämistä. Oikeus saada asia käsittelyyn on lakisääteinen, ja se toimii osakkaiden vähemmistösuojana tilanteissa, joissa hallituksen ja osakkaiden näkemykset eivät kohtaa.
Vinkit yhtiökokoukseen
Isännöintiliitto listaa yhdeksän kohtaa, jotka osakkaan kannattaa muistaa yhtiökokouksessa.
1. Valmistaudu ja perehdy.
Voit itse vaikuttaa yhtiökokouksen onnistumiseen ja sen jouhevaan etenemiseen. Valmistaudu perehtymällä, miten yhtiökokouksessa toimitaan ja lukemalla kokouksen materiaalit, muutkin kuin esityslista. Tällöin ei tuhlaannu aikaa kysymyksiin, joihin on jo kokousasiakirjoissa vastattu.
2. Kuuntele muita ja asioiden esittelyt sekä valmistaudu kysymyksiin.
Tee muistiinpanoja, kirjaa kysymyksiäsi ja asioita, joita et ymmärrä tai haluat vastauksen. Esitä kysymykset omalla vuorollasi. Kunnioita heitä, joilla on eri näkemyksiä. Muista, että yhtiökokous ei ole paikka ratkoa riitoja naapurin kanssa.
3. Tutustu talousarvioon.
Talousarvio kertoo mihin taloyhtiön kustannuksiin maksettavat vastikkeet menevät. Tarkista, että onko taloyhtiön vastikerahoituksen tilanne ollut vuodenvaihteessa yli- vai alijäämäinen ja onko kerättävä vastike riittävä kattamaan kustannukset. Katso myös onko vastikkeissa varauduttu kustannusten nousuun ja onko taloyhtiöllä puskuria sekä kuinka on varauduttu tuleviin korjauksiin esimerkiksi korjausvastikkeilla ja niiden rahastoinneilla. Budjettiin tutustuminen auttaa myös hahmottamaan, mitä osakkaana voi tehdä kustannusten hillitsemiseksi.
4. Käy läpi tilinpäätös.
Tilinpäätös taas kertoo, että mihin vastikkeet on käytetty ja mitä olennaisia tapahtumia on ollut tilikauden aikana.
5. Laske ja selvitä etukäteen päätettävien asioiden kustannukset omalle kohdallesi.
Kunnossapitotarveselvitys kannattaa myös käydä läpi, että mitä se omalla kohdalla tarkoittaa esimerkiksi taloudellisesti. Vastikkeilla katetaan taloyhtiön kuluja ja että tulojen pitäisi vastata menoja.
6. Mieti, toiveesi ja kantasi esityslistan asioihin.
Mieti etukäteen esityslistassa oleviin asioihin kantasi, mutta ole avoin keskustelulle ja kuuntelulle. Jos sinulla on toiveita tai ajatuksia esimerkiksi korjauksista, investoinneista tai huolloista, voit tuoda ne esille. Normaalit huoltokorjaukset kuten vuotava hanat ilmoitetaan erikseen huollolle tai isännöitsijälle, joten niihin ei käytetä aikaa yhtiökokouksessa.
7. Kokouksessa tehdään päätöksiä vain esityslistaan merkityistä asioista.
Mikäli haluat asian yhtiökokouksen asialistalle käsiteltäväksi, niin tee kirjallinen vaatimus hallitukselle asian käsittelemisestä hyvissä ajoin. Jos asia käsitellään osakkaan aloitteesta, vastuu asian valmistelusta ja esittelystä yhtiökokouksessa on osakkaalla. Esityslistan kohdassa muut asiat voi keskustella yhtiön asioista, mutta päätöksiä ei voi tehdä sellaisesta asiasta, jota ei ole mainittu päätösasiana yhtiökokouskutsussa.
8. Valmistaudu tekemään päätöksiä.
Osakkaat päättävät yhtiökokouksessa kutsussa mainituista asioista. Osakkaalla on oikeus tehdä hallituksen esityksestä poikkeava vastaehdotus. Asiasta on järjestettävä äänestys, mikäli joku osakkaista niin haluaa.
9. Mieti etukäteen, oletko kiinnostunut jäsenyydestä taloyhtiön hallituksessa tai käytettävissä toiminnantarkastajaksi tai muihin taloyhtiön tehtäviin.
Mikäli olet, niin voit myös asian ilmaista kokouksessa. Yhtiökokoukseen ei kannata jättää tulematta, jos ei halua vastuutehtäviä. Niistä voi myös kieltäytyä.
