Olemme kavereiden kanssa kaupungilla. Samaan syssyyn lyöttäytyy kaksi kaverin kaveria. Asuntosijoittaminen tulee mutkan kautta puheeksi. Emme tuo keskusteluissa proaktiivisesti esiin omistamiemme asuntojen määrää, mutta aika usein sitä kysytään. Niin tälläkin kertaa. Niinpä kun kysyjä kuulee reilusta 30 asunnosta, tulee häneltä jatkoreaktio, että sen määrän hoitaminen vie varmaan aika paljon aikaa.
Meidän osalta otsikon kysymys on yksi yleisimmistä, ellei yleisin. Syystä tai toisesta vahvassa elää myytti, että asuntoihin uppoaa paljon aikaa.
Emme halua vähätellä asuntojen halllinnointiin käytettäviä tunteja. Sijoitusasunto ei sovi täysin vaivatonta säästämistä hakevalle. Mutta voimme todeta kokemukseen perustuen, että 30 asunnon hallinnointi ei vie läheskään niin paljon aikaa kuin moni luulee.
Kävimme läpi asunnot ajankäytön osalta ja kategorisoimme ne kolmeen koppaan:
- Alle 5h vuodessa – noin 60% asunnoista
- Asunnot, joissa osassa ei ole edes käyty menneen vuoden aikana. Asukas on asunut kiltisti asunnossa ja maksanut onnellisena vuokransa. Joulukortin tai vuokrankorotuksen olemme laittaneet. Joissakin ehkä hoitaneet lisäksi jonkin pienen, ajallisesti mitättömän asian, kuten vaikkapa opastuksen saunavuoroissa. Monet muut ”vaivat” kuten vaikkapa toimimaton netti tai huonot parvekeoven tiivisteet hoituvat puhelimitse 5 minuutissa kun käytännön toimenpiteen lopulta hoitaa huoltoyhtiö. Asunto-osakeyhtiömalli on siitä loistava, että isännöitsijän ja huollon kautta löytyy apu moneen asukkaan pieneen harmiin. Rikkoutuneet jääkaapit hoituu netin kautta tunnissa.
- 5-15h vuodessa – noin 30% asunnoista
- Asunnot, joissa on vaihtunut vuokralainen ja/tai on tehty pienempää remonttia, joka on hoitanut kohtuullisella vaivalla.
- Noin 15h-30h vuodessa – noin 10% asunnoista
- Meillä on ollut 1-2 asuntoa vuosittain, joissa on yleensä osunut vähän kaikkea: yhdessä asunnossa osui ensin vuokralaisen vaihtuminen, pintaremontti ja sitten pian perään vuokralaisen maksuvaikeudet. Tähän kolmoskategoriaan voi myös lukea hallitustyön, joka vie joinakin vuosina enemmänkin kuin tuon 30h. Olemme molemmat hallituksen puheenjohtajana yhdessä taloyhtiössä. Nämä paikat olemme keskittäneet niihin yhtiöihin, joissa meillä on eniten omistuksia, jolloin hyöty käytetylle ajalle ja sijoitetulle rahalle on suurin. Asuntoa kohden kun käytetyn hallitusajan laskee, niin sitten ei enää puhutakaan kuin enimmillään kymmenestä tunnista.
Tekijöitä, joilla voit vaikuttaa vaivan ja ajan määrään:
- Sijainti
- Asuntojen ajallinen etäisyys kotoasi
- Asuntojen keskeisyys kyseisessä kaupungissa – vaikuttaa merkittävästi vuokrattavuuteen
- Koko
- Sama kuin sijainnin toinen kohta. Yksiöt hyvillä paikoilla menevät pääsääntöisesti kertanäytöllä vuokralle
- Kunto
- Jos ostat aina muovimattokämppiä 70-luvun neukkukuutioista, niin taatusti sekä asunnon remontit että ajoittain yhtiönkin remontit vievät aikaasi
- Ei tarvitse olla luxusta, mutta siisti hyväkuntoinen asunto menee pienellä vaivalla vuokralle
- Vuokran suuruus
- Oleellinen tekijä vuokrattavuuden ja vuokralaisen pysyvyyden suhteen, jotka molemmat luonnollisesti määrittävät käytettävää aikaa
Yhteenvetona voi todeta, että ei pelkkä hallinnointi työllistä juurikaan – varsinkin, jos haluaa mennä minimillä välttäen hallituspaikat sekä keskittyen erinomaisen sijainnin ja pienemmän vuokratuoton kohteisiin. Se mihin aikaa saa palamaan paljon, juuri niin paljon kuin pystyy käyttämään, on markkinan seuranta. Hyvien asuntojen löytäminen julkisesta markkinasta on työlästä.
Lisäksi on hyvä muistaa, että kun ostaa asunnon, lainakuviot ja kaupantekoon liittyvät kommervenkit vievät aikaa. Mutta onneksi paperisavotta on kertaeffortti per asunto. Yhtä kaikki, työn oheen asuntosijoittaminen sopii erittäin hyvin siinä missä mikä tahansa muukin aktiivinen harrastus. Kiinnostusta lajiin ja oppimisen intoa täytyy olla, sillä hammasta purren harvoin syntyy mitään hyvää!
Joonas Orava, Olli Turunen
Joonas Orava ja Olli Turunen ovat aktiivisia asuntosijoittajia. He ovat kirjoittaneet vuonna 2013 ilmestyneen asuntosijoittamista käsittelevän kirjan nimeltä Osta, vuokraa, vaurastu (Talentum) ja kirjoittavat kaksi kertaa kuussa julkaistavaa blogia www.ostavuokraavaurastu.com -sivustolla.
