Onko sinulla ollut haasteita saada asunto vuokralle talvella? Konkreettinen esimerkki vuokrattavuuden eroista talven ja kesän suhteen tuli käytännössä eteen, kun yksi vuokralaisista ilmoitti muuttuneen elämäntilanteen takia muuttavansa pois 1.3.
Tyypillisesti talvivuokrausia meille tulee aniharvoin. Meillä on ollut 28 neliöisiä uudehkoja yksiöitä vuokrattuna Keravalta, Savion aseman vierestä 625-635 euron vuokrilla. Sopimukset on tehty kesästä kesään määräaikaisina. Jos asukas haluaa jatkaa, teemme uuden määräaikaisen sopimuksen. Täten varmistamme hyvän vuokrattavuuden ja hyvän vuokratason.
Määräaikaisen sopimuksen voi siis toki irtisanoa kesken kauden. Mutta kumpi tahansa irtisanomisen tekee, joutuu maksamaan 1 kuukauden sopimussakon. Määräaikaisuus sitoo kohtalaisesti mutta ei kohtuuttomasti molempia osapuolia. Vuokralaiselle sopimussakon olemassaolo oli etukäteen jo käyty läpi sopimusta tehdessä, että irtisanoessa se tulisi maksettavaksi. Ja hän oli sen valmis mukisematta maksamaan.
Teimme asunnosta vuokrailmoituksen tammikuun puolessa välissä. Mitä kävikään? Tammikuu kun ei todellakaan ole parhaimmasta päästä vuokrausaikana. Laitoimme ilmoitukseen vuokraksi 645 euroa. Moneen päivään ei tullut yhtään järkevää yhteydenottoa. Päätimme uusia ilmoituksen, päivitimme tekstiä ja vuokrapyynniksi rustasimme 625 euroa. Pari kysyjää tuli sähköpostilla, joista ensimmäinen löysikin jo pian toisen asunnon. Toinen hakija arpoi hinnan kanssa. Tammikuu alkoi lähestyä loppuaan.
Rohkea vuokrapyynnin tiputus
Halusimme saada asunnon heti 1.3. vuokrattua, vaikka edes selvästi alemmalla vuokralla, koska on järkevämpää vuokrata edullisemmalla 12 kk kuin piikkihinnalla 11 kk. Vuokratason ollessa myös ”liian korkea”, ei välttämättä myöskään saa erittäin hyvää vuokralaista.
Matemaattisesti ajatus meni näin:
- 11 kk * 625 eur = 6 875 eur
- 6 875 eur / 12 kk = 573 eur
Mikäli siis saisimme asunnosta yli 573 euroa kuussa, on se vuodessa enemmän kuin jos odottaisimme, että tulisi joku joka maksaisi 625 euroa ja sillä välin asunto olisi tyhjillään kuukauden.
Koska useimmalla vuokra-asuntoa hakevalla on edeltävä vuokrasopimus ennestään päällä, ja siinä tietysti lain määräämä 1 kuukauden irtisanomisaika, oli tammikuun loppu meidänkin deadline. Niinpä pudotimme vuokran 575 euroon. Johan alkoi puhelin piristä. Tässä on hyvä esimerkki, että a) vuokrataso on tullut vähän alaspäin ja/tai b) alkuvuodesta kysyntää kyseisen tapauksen kaltaisista asunnoista on vain paljon vähemmän. Epäilemme jälkimmäisen vaikuttaneen enemmän, sillä viime syksynä vuokrataso oli noussut edellisvuodesta. Asunnosta oli yhden jo aiemmin hintaa pohtineen lisäksi kolme muuta kiinnostunutta. Lyhyen puhelinkartoituksen jälkeen sovimme kahden kanssa näytön asunnolle. Molemmat halusivat asunnon.
Molemmat olivat samaan aikaan asunnolla. Kumpikin oli kiinnostunut ottamaan asunnon, vaikka olivat käyneet muitakin asuntoja katsomassa. Yleensä otamme vuokralaisehdokkaita hieman eri aikaan, mutta nyt oli kaksi samalla kertaa, olkoon heidän nimensä Lissu ja Kari. Molemmat olivat oikein hyviä hakijoita vuokranantajan näkökulmasta. Kumpikin halusi asunnon eivätkä halunneet vetäytyä toisen puolesta. Niinpä päädyimme vuokralaistarjokkaiden kanssa yhteistuumin kolikonheittoon. Kolikko suosi Karia. Ensimmäinen kerta muuten kun kolikolla ratkaisimme vuokrauksen.
Nyt meillä on Karin kanssa lyhyt sopimus 2018 elokuun loppuun asti, jonka jälkeen neuvottelemme uutta sopimusta. Silloin kyse on tietysti vuoden mittaisesta kesään 2019 asti. Kari on koeajalla uudessa duunissa, joten hänkin oli mielissään, ettei tarvinnut sitoutua heti vuodeksi uuteen asuntoon. Kerroin Karille, että mitä vuokraa olisimme halunneet, mutta markkinatilanteesta johtuen pudotimme sitä väliaikaisesti. Puhuimme jo, että uutta sopimusta tehdessä edessä on 10-30 euron korotus, mutta ei suinkaan heti 625 euron tasolle.
Johtopäätös:
Jos asuntosi sijainti on hyvä ja kunto passeli, mutta asunto ei meinaa mennä vuokralle, tiputa rohkeasti vuokraa. On järkevämpää vuokrata asunto halvemmalla hyvälle hakijalle kuin odottaa kuukausi(a), että löytyisi joku, joka maksaisi sen hetkiseen markkinatilanteeseen nähden ylihintaa. Vuokra on silloin kohdallaan, kun asunnon saa vuokrattua hyvälle asukkaalle molempien osapuolien hymyillessä.
Joonas Orava, Olli Turunen
Joonas Orava ja Olli Turunen ovat aktiivisia asuntosijoittajia. He ovat kirjoittaneet vuonna 2013 ilmestyneen asuntosijoittamista käsittelevän kirjan nimeltä Osta, vuokraa, vaurastu (Talentum) ja kirjoittavat kaksi kertaa kuussa julkaistavaa blogia www.ostavuokraavaurastu.com -sivustolla.
