Viime vuosi oli transaktiovolyymin puitteissa kiinteistömarkkinoilla kaikkien aikojen ennätysvuosi Suomessa. Transaktiovolyymi nousi yli 10 miljardiin peitoten aiemman ennätyksen liki kolmella miljardilla.
Ennätysvolyymia selittää pitkälti pörssiyhtiö Spondan myynti Yhdysvaltalaiselle pääomasijoitusyhtiö Blackstonen tytäryhtiölle. Uusien kansainvälisten toimijoiden asettuessa Suomeen tulee myös markkinoista likvidimpi.
Aiemmin matala korkotaso on ruokkinut kiinteistösijoitusaktiviteetti
Kiinteistömarkkinoilla edellä mainittujen kysyntätekijöiden vaikutus näkyy esimerkiksi toimistotilan kysynnän kasvuna sekä asuntomarkkinoiden piristymisenä. Lisäksi trendit, kuten kaupungistuminen, jakamistalous sekä digitalisaatio tuovat alalle täysin uusia tilatarpeita. Kiinteistömarkkinoilla digitalisaation kautta tarve datakeskuksille sekä verkkokauppojen varastoille on lisääntynyt samaan aikaan kun perinteisten myymälätilojen tarve on vähentynyt.
Kaupungistumisen kautta asuntojen kysyntä keskittyy kasvukeskuksiin. Jakamistalous on jo nyt alkanut muuttaa toimitilakysyntää joustavampaan, enemmän tarveperusteiseen suuntaan.
Ruotsin ja Norjan asuntomarkkinoilla turbulenssia
Suomen kiinteistömarkkinoista keskustellessa ei voida välttyä vertailusta muihin pohjoismaihin. Olemmekin nähneet kovaa turbulenssia länsinaapureiden, Ruotsin ja Norjan asuntomarkkinoilla. Länsinaapureilla asuntojen hinnat ovat tulleet ryminällä alaspäin vuoden 2017 kesän huippujen jälkeen.
Hintojen laskujen taustalla Ruotsissa on muun muassa lainanlyhennyspakon konkretisoituminen uusissa asuntolainoissa, mikä on kiristänyt lainan saantia sekä hillinnyt hintojen rajua kasvua. Vaikutuksia Suomen asuntomarkkinoille on vaikea arvioida mutta korrelaatio hintojen kehityksessä ei ole ollut kovin suurin huolimatta läheisestä maantieteellisestä sijainnista.
Asuntojen hintojen kehitys onkin ollut erilaista vertaillessa hintoja Suomessa ja Ruotsissa. Suomi on ollut tasaisen kasvun uralla, Ruotsi enemmänkin räjähdysmäisen kasvun uralla. Tämä johtuu tyystin erilaisesta markkinaympäristöstä, vuokra-asuntosääntelystä sekä lainanottokyvystä. Suomen asema kiinteistömarkkinoilla on vähemmän herkempi markkinaheilahteluille, jossa syklit ovat lievempiä ja tuotto tasaisempaa.
Ruotsissa tapahtunut asuntojen hintojen lasku herättää taas pohtimaan hajauttamisen merkitystä sijoittamisessa. Iskut ovat kovia, jos kaikki munat on ollut asuntokorissa. Hajautus niin maantieteellisesti kuin kiinteistötyypeittäin luo turvaa kiinteistösijoittajalle. Ottaen huomioon, että eri toimialoilla olevat megatrendit vaikuttavat eri lailla, eri aikoina ja eri voimakkuudella kiinteistömarkkinoihin, on selvää, ettei hajauttamisen hyötyjä korosteta turhaan myöskään kiinteistösijoittamisen saralla.
