Asuntotarjonnan kasvettua vuokralaisella on valinnanvaraa eikä asunnon vuokraaminen ole mikään läpihuutojuttu.
Ilmiö on verrattain tuore, mutta siihen ei saa myöskään ylireagoida. Kun pidät huolen neljästä tärkeimmästä tekijästä, saat vuokrausasteen suurella todennäköisyydellä pidettyä 100 prosentissa tai lähellä sitä.
1. Asunnon sijainti
Ei ole enää uutinen puhua kasvukeskuksista. Mutta kasvukeskusten sisällä ruudukko pienenee entisestään. Eli sijoitettava alue, jossa kannattaa olla, pienenee. Tämä on hyvin kaupunkikohtaista. Esimerkiksi Jyväskylässä alle 2km säteellä keskustasta yksiömarkkinan kauppa on käynyt kuumana kuin hellankoukku, mutta ei tarvitse mennä kuin 5km keskustasta niin markkinaa voi kuvailla hyytävän kylmäksi.
2. Asunnon koko
Kirjamme kantava teesi yksiöistä toimii edelleen vahvasti. Vaikka yksiöitä on tullut lisää markkinalle, silti kaksioista on monin paikoin rutkasti ylitarjontaa. Isoissa asunnoissa voi olla pieniä ”taskuja”, eli joillakin alueilla perheasunnoista on pulaa, mutta isoissa on sijoittajalle taloudelliset haasteensa. Ylläpitokulut kasvavat neliöiden suhteessa, mutta neliövuokra laskee. Toki alueellisia eroja on, mutta isossa kuvassa sijoittaminen alle 35-neliöisiin on toiminut timanttisesti vuokrakysynnän suhteen.
3. Asunnon kunto
Jos olet ostamassa sijoitusasuntoa, kiinnitä entistä enemmän huomiota asunnon kuntoon. Jos olet jo ostanut, varaudu remontteihin. Vahva rakennusbuumi (noin 47 000 aloitusta vuonna 2017 kun 2000-luvulla muuten on pyöritty 30 000 kahta puolen) on tuonut paljon uusia hyvin varusteltuja asuntoja markkinaan. Monen uuden asunnon vuokra ei kuitenkaan poikkea merkittävästi vanhasta asuntokannasta, joten vuokralaisen valinnanvara on parantunut. Vanhat kylppärit ja keittiöt jäävät kakkoseksi uusien rinnalla, jos vuokrassa ero on vain joitakin kymppejä.
4. Vuokran suuruus
Laske ostohetkellä vuokra varovaisella oletuksella ja anna sen yllättää positiivisesti vuosien varrella.
Meidän asuntojen taloudellinen vuokrausaste kalenterivuonna 2017 oli 99,7 %. Yhtään tyhjää kuukautta ei tullut. Kolmen asunnon osalta osa loppuvuoden vuokrista jäi saamatta, joista kaksi on maksanut nyt takaisin vuoden 2018 puolella. Kaikkiaan näistä kahdesta saimme korkoineen enemmänkin kuin piti. Jos ja kun kolmaskin vuokralainen maksaa loppuvuoden rästinsä korkojen kera, taloudellinen vuokrausaste tullee olemaan jopa karvan yli 100 % kun laskee suhdeluvun ’saadut vuokrat / oletetut vuokrat’.
Yhteenveto:
Yllämainitut tekijät eivät ole tärkeysjärjestyksessä. Mutta oleellisen jaon voi tehdä kahden ensimmäisen ja jälkimmäisen välillä. Sijainti ja koko ovat kriittisiä tekijöitä jo ostovaiheessa, koska et voi enää ostojen jälkeen niihin vaikuttaa. Kuntoa voi aina petrata remontilla ja vuokran suuruudella voi joustaa. Toki jousto alaspäin tarkoittaa heikompia tuottoja kuin ostohetkellä odotetut tuotot, ellet ole vuokraa välissä korottanut useaan kertaan. Markkinatuntemus korostuu järkevän vuokran suuruuden arvioinnissa. Ylipäänsä taitojen merkitys korostuu haasteiden kasvaessa, sillä suotuisina aikoina virheitä saa helpommin anteeksi.
Ylen artikkeli: Vuokra-asuntomarkkinoiden valta-asetelma keikahti ympäri: Vuokralaisesta on tullut kuningas suuressa osassa maata
Joonas Orava
Joonas Orava ja Olli Turunen ovat aktiivisia asuntosijoittajia. He ovat kirjoittaneet vuonna 2013 ilmestyneen asuntosijoittamista käsittelevän kirjan nimeltä Osta, vuokraa, vaurastu (Talentum) ja kirjoittavat kaksi kertaa kuussa julkaistavaa blogia www.ostavuokraavaurastu.com -sivustolla.
