Hyvä, paha taloyhtiölaina – sijoitusjohtaja puolustaa tikunnokkaan nostettua lainamuotoa

Kotitalouksien kasvava velkaantuminen ja taloyhtiölainojen suosion raju nousu huolettavat valtiovarainministeri Petteri Orpoa. Orpo asetti heinäkuussa asiantuntijatyöryhmän selvittämään, millä keinoilla kotitalouksien ja yksityishenkilöiden liiallista velkaantumista ja siitä mahdollisesti syntyviä negatiivisia vaikutuksia voidaan vähentää. Toimeksianto sisältää myös voimakkaasti kasvaneiden taloyhtiölainojen arvioinnin.

Yhtiölaina on taloyhtiön yhteinen laina, josta kaikki taloyhtiön osakkaat vastaavat yhteisesti. Tästä johtuen taloyhtiölainojen ongelmaksi voi muodostua se, että asunnonomistaja ei kykene maksamaan taloyhtiölainansa lyhennyksiä. Tällöin muut osakkaat joutuvat maksamaan hänenkin osuutensa. Yhtiölainoissa pankki ei pysty tarkastelemaan asiakkaan maksukykyä ja riskejä yhtä tarkkaan kuin kotitalouksille myönnetyissä lainoissa.

Taloyhtiölainat ovat yleistyneet viime vuosina uudiskohteissa, koska niiden avulla asunnon myyntihinta saadaan pienemmäksi. Rakennuslehden mukaan taloyhtiölainojen kokonaissumma on noussut jo noin 17 miljardiin euroon, kun se vuonna 2010 oli seitsemän miljardia.

Uusien asuntojen taloyhtiölainojen riskeistä olisi puhuttava avoimesti, totesi viime toukokuussa Sp-Kodin toimitusjohtaja Jukka Rantanen.

”Rakennusliikkeiden markkinointimateriaaleissa tulisi näkyä selvästi arvio tulevasta rahoitusvastikkeen määrästä vuosittain koko laina-ajalta. Nyt niissä näkyy usein vain ensimmäinen vuosi, joka johtaa uudesta asunnosta ja pienistä asumiskuluista hurmaantuneen valitettavasti täysin harhaan.”

Taloyhtiölainat ovat olleen kuluneen kesän aikana vilkkaan keskustelun kohteena. Taloyhtiölainat on nähty mahdollisesti tosiasiallista suurempana riskinä, väittää Investors Housen toimitusjohtaja Petri Roininen blogissaan. Taloyhtiölainakeskustelussa on hänen mukaansa saatettu myös hieman syyllistää niin asuntosijoittajia kuin -rahoittajiakin.

Roinisen mukaan 210 000 yksityistä asuntosijoittajaa tekevät yhteiskunnassa erittäin hyödyllistä työtä.

”Osin heidän riskinotollaan mahdollistetaan uusien asuntojen tuottaminen kasvukeskuksiin. Riskin osalta asuntosijoittaja on usein hyvinkin maksukykyinen. Asuntokohteen tuotolla, muulla varallisuudellaan sekä Suomen Vuokranantajien heinäkuisen selvityksen mukaan maltillisella keskimäärin 42 %:n velkavivulla rahoitetulla huoneistolla asuntosijoittaja pyrkii varmistamaan oman maksukykynsä sekä välttämään oman riskin kasvamisen liian suureksi.”

Roinisen näkemyksen mukaan suuren yhtiölainan lyhennysvapaan päättyminen voi muodostaa suuremman riskin omistusasujalle kuin sijoittajalle.

”Asuntosijoittajahan saa tuottoa taloyhtiölainoituksen kohteena olevasta huoneistosta. Asuntosijoittaja on liikkeellä omalla riskillään ja kantaa siitä täyden vastuun itse.”

Yhtiölainat ovat myös mahdollistaneet merkittävän asuntojen uudistuotannon, Roininen muistuttaa.

”Jos yhtiölainoja ei olisi, voisi monen rakentajan ja rakennuttajan kyky toimia markkinoilla olla hyvin erilainen kuin nyt. Se heijastuisi kuluttajan kannalta negatiivisesti asuntosektorin kilpailuun, tarjontaan ja nostaisi asumisen hintaa.”