Asunnot ja kiinteistöt

Näin asuntosijoittaja kartuttaa varallisuuttaan ilman veroja

Uudiskohteiden suuret taloyhtiölainat ja vastikkeiden verovähennysoikeus tarjoavat asuntosijoittajille merkittävän veroedun.

Pienten asuntojen hinnat ovat nousseet roimasti viime vuosina. OP:n asuntomarkkinakatsauksen mukaan reilussa viidessä vuodessa eli vuoden 2015 alusta alkaen kerrostaloyksiöiden hinnat ovat nousseet koko maassa 15 prosenttia, kun taas kolmioiden tai sitä suurempien asuntojen hinnat nousivat samassa ajassa 9 prosenttia.

Yksiöiden hinnat ovat nousseet Helsingissä peräti 27 prosenttia vuoden 2015 alusta. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella yksiöiden hinnat ovat nousseet samassa ajassa vain 0,5 prosenttia.

Yksi selitys pienten kerrostaloasuntojen hintojen nousulle saattaa olla yksityissijoittajien suurempi osuus näiden asuntojen ostajista.

Asuntosijoittajat valtasivat yksiöiden markkinat kasvukeskuksissa

Tilastokeskuksen mukaan yli puolet vuonna 2019 myydyistä yksiöistä myytiin sijoittajille. Sijoittajia kiinnostavat kasvukeskukset ja erityisesti Helsinki. Sijoitusasunnoiksi myydyistä yksiöistä 18 prosenttia sijaitsee Helsingissä, 16 Tampereella ja kahdeksan Oulussa.

Isommat asunnot eivät sijoittajia kiinnosta. Kolmiosta tai sitä suuremmista osakehuoneistoista lähes 90 prosenttia päätyi ostajan omaan käyttöön.

Tilastokeskuksen arvion mukaan sijoitusasunnoiksi myydyistä yksiöistä viime vuonna noin joka viides sijaitsi Helsingissä. Helsingin jälkeen seuraavaksi eniten sijoitusasuntoja on Tampereella ja Turussa.

Uusien asuntojen markkinoilla verottaja tarjoaa asuntosijoittajille merkittävän veroedun.

Sijoittajat voivat vähentää taloyhtiöiden asuntolainojen lyhennykset eli rahoitusvastikkeet verotuksessa vuokratuloistaan.

Mikäli taloyhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeet, voi asuntosijoittaja vähentää vastikkeet verotettavasta vuokratulosta suoraan kunkin vuoden verotuksessa. Mikäli sen sijaan taloyhtiö rahastoi rahoitusvastikkeet, ne lisätään osakkeiden hankintamenoon, jolloin sijoittaja voi ottaa huomioon nämä kulut vasta luovutusvoittoa laskettaessa.

Tuloutuksessa asuntosijoittaja saa siten verohyödyn jo ennen asunnon myyntiä, kun rahastoinnissa sijoittaja saattaa joutua odottamaan verohyötyä jopa kymmeniä vuosia.

Juuri tästä syystä uudiskohteissa taloyhtiölainojen rahoitusvastikkeiden tulouttaminen on enemmän sääntö kuin poikkeus.

Asuntosijoittajat kasvattavat varallisuuttaan ilman veroja

Veroetu on johtanut myös siihen, että uudiskohteissa taloyhtiölainojen osuus on suuri. Se voi olla jopa 80 prosenttia asunnon velattomasta hinnasta.

Asuntosijoittajalle tilanne on herkullinen. Ostaessaan paljon taloyhtiölainaa sisältävän uudiskohteen, syntyy tilanne jossa sijoittajalle koituva rahoitusvastike on suuri. Se taas tarkoittaa alhaisia veroja, koska sijoittaja pystyy vähentämään merkittävän summan vuokratulosta.

Rahoitusvastike ei ole sijoittajalle hukkaan heitettyä rahaa, vaan itseasiassa sijoitus. Se vähentää asuntoon kohdistuvaa taloyhtiölainaa ja sijoittajan asuntovarallisuus karttuu.

Asuntosijoittaja saa täten merkittävän veroedun verrattuna niihin sijoittajiin, jotka sijoittavat muihin omaisuuslajeihin tai asuntoihin, joissa ei ole taloyhtiölainaa.

Liberaalipuolueen Helsingin piirijärjestön puheenjohtaja ja varavaltuutettu Amos Ahola toteaa blogissaan, että taloyhtiölainat ja niiden rahoitusvastikkeiden verovähennysoikeus tarjoavat asuntosijoittajille keinon kerätä varallisuutta ilman veroja.

”Temppu tapahtuu näin: osta uusi (yhtiölainallinen) asunto velaksi, laita se vuokralle, maksa vuokralla sekä vastike, (mitättömät) korot sekä lainan lyhennys (rahoitusvastike)”, Ahola kertoo.

Asuntosijoittajan varallisuus siis karttuu ilman, että hän maksaa euroakaan pääomaveroa saamistaan vuokratuloista.

Aholan mukaan tämä on asuntosijoittajalle ”mainio diili”.

”Sijoitusstrategian ydin on velkavivun verohyöty. Lopulta ainoa raja velkaantumiselle on vakuuksien määrä. Mitä enemmän pinkkaa löytyy itseltä tai suvulta, sen helpommin tämä lähtee käyntiin, ja mitä useampaan yhtiövelalliseen asuntoon pääsee kiinni, sen isompi vipu ja hyöty”, Ahola päättelee.

Aholan mukaan edut ovat asuntosijoittajille niin hyvät, että mukaan lähtee jatkuvasti enemmän asuntosijoittajia. Se omalta osaltaan nostaa erityisesti pienten asuntojen hintaa hyvillä sijainneilla. Asuntokauppa muuttuu täten sijoittajalle entistäkin edullisemmaksi.

Aholan mielestä taloyhtiöiden yhtiölainan kulujen vähennysoikeus on aikapommi, josta on luovuttava.

Mikä on veroedun tulevaisuus?

Asuntosijoittajien veroetu on huomattu hallituksessa ja virkamieskunnassa. Tämä veroporkkana saattaa poistua tulevaisuudessa tai sitä rajoitetaan. Sanna Marinin (sd.) hallituksen hallitusohjelmassa kirjaus mahdollisesta muutoksesta, jonka jälkeen yhtiölainojen lyhennyksiä ei voisi enää vähentää vuokratuloista.

Asiasta on valmistunut valtiovarainministeriön selvitys, mutta hallituksen päätöstä ei vielä ole.

Ministeriön ehdotuksen mukaan luotonantaja voisi myöntää asuntoyhteisölle luottoa asuntokauppalaissa tarkoitetussa rakentamisvaiheessa enintään määrän, joka vastaa 60 prosenttia myytävien asunto-osakkeiden velattomasta hinnasta. Lisäksi tällainen luottosopimus ei saisi sisältää sopimusehtoja, joiden mukaan velan pääomaa ei säännöllisesti lyhennetä viiden ensimmäisen vuoden aikana siitä, kun rakennus on otettu käyttöön ja huoneistot luovutettu ostajilleen.

Ehdotuksessa asuntoyhteisöjen luottosopimukset eivät myöskään saisi sisältää ehtoja, joiden perusteella luoton takaisinmaksuaika muodostuu pidemmäksi kuin 25 vuotta luoton nostamispäivästä lukien.

3 kommenttia

3 kommenttia

  1. Leila

    31.3.2021 at 16:29

    Hei Jorma
    Jäin miettimään, että onkohan tähän tekeillä jokin muukin selvitys /ehdotus tällä hetkellä? Tuo viittaamasi selvityshän ei varsinaisesti koske sijoittajia, tämä selvitys koskee kotitalouksia ja kotitalouksien velkaantumisen ehkäisemistä. Tässähän ei oteta mitenkään kantaa sijoittajien oikeuteen vähentää yhtiölainojen lyhennyksiä verotuksessa. Käsittääkseni sitä asiaa mietitään lisäksi ihan erillisenä asiana. Vai olenko käsittänyt väärin? Onko sinulla tietoa tuosta toisesta selvityksestä?
    -Leila

  2. Jorma Erkkilä

    1.4.2021 at 11:04

    Hei Leila,

    Tuossa selvityksessä ei ole tosiaankaan tarkoitus poistaa sijoittajien mahdollisuutta vähentää yhtiölainojen lyhennyksiä verotuksessa, vaan vain säännellä lainan enimmäismäärää. Se kohdistuu myös sijoittajiin.

    MInulla ei ole tiedossa, että suunnitelmissa olisi ainakaan toistaiseksi poistaa lyhennyksen vähennysoikeus.

    Toisaalta hallitusohjelmaan on kuitenkin kesäkuussa 2019 kirjattu selvitys rajoittaa taloyhtiölainan lyhennyksen verovähennysoikeutta vuokratuloista.

    Hallitusohjelmaan on kirjattu näin: ”Selvitetään mahdollisuutta uudistaa asuntosijoittamisen verotusta siten, että rajoitetaan oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokratuotosta. Osaltaan veroedun vuoksi monissa uusissa asunto-osakeyhtiöissä velka-aste on noussut jopa yli 80 prosenttiin.”

    https://valtioneuvosto.fi/marinin-hallitus/hallitusohjelma/verotus-muuttavassa-maailmassa

    Lainaus jutussa esitetystä selvityksestä:

    ”Yksi sääntelyvaihtoehto on uudisrakentamista varten otettujen taloyhtiölainojen (tai niiden velkaosuuksien) enimmäismäärän sääntely. Yleisenä uudisrakentamista varten myönnettävien taloyhtiölainojen rajoitteena enimmäismäärä koskisi sitä lainamäärää, jonka
    luottolaitos tai muu luotontarjoaja voi myöntää uudiskohteelle kokonaisuudessaan.

    Tällöin enimmäismäärä voitaisiin määritellä esimerkiksi uudiskohteen kokonaishankintakustannusten avulla (joka sisältää rakennuskustannukset sekä maapohjan hankinnan). Enimmäismäärä voitaisiin asettaa esimerkiksi tietyksi prosenttiosuudeksi kohteen kokonaishankintakustannuksista tai asuntojen velattomista myyntihinnoista. Rajoitteella vähennettäisiin kotitalouksien ja sijoittajien suurten taloyhtiölainojen käyttöä ja ohjattaisiin asunnonostajia ottamaan entistä useammissa tapauksissa asuntolaina, joka olisi muiden makrovakausvälineiden piirissä.”

  3. Jorma Erkkilä

    1.4.2021 at 11:09

    Vielä jatkoa.

    Valtiovarainministeri Matti Vanhanen kertoi viime joulukuussa Talouselämälle, että alustavasti on selvitetty mahdollisuutta rajoittaa yhtiölainan lyhennyksen osuutta vuokratuotoista.

    ”Selvityksessä on päädytty esittämään yhtä mahdollista mallia rajoittaa vuokratuotoista vähennettäviä kuluja. Olen pyytänyt virkamiehiä arvioimaan vielä muita vaihtoehtoja muun muassa siltä kannalta, mikä olisi eri sijoitusmuotojen neutraali kohtelu huomioon ottaen paras tapa puuttua asiaan”.

    https://www.talouselama.fi/uutiset/poistetaanko-vaaristava-ja-epaoikeudenmukainen-veroetu-nyt-vastaa-valtiovarainministeri-matti-vanhanen/70580bb1-4811-4ba7-8a10-985a64f89348

Jätä viesti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Ylös