Asunnot ja kiinteistöt

Näin asuntosijoittaja kartuttaa varallisuuttaan ilman veroja

Uudiskohteiden suuret taloyhtiölainat ja vastikkeiden verovähennysoikeus tarjoavat asuntosijoittajille merkittävän veroedun.

Pienten asuntojen hinnat ovat nousseet roimasti viime vuosina. OP:n asuntomarkkinakatsauksen mukaan reilussa viidessä vuodessa eli vuoden 2015 alusta alkaen kerrostaloyksiöiden hinnat ovat nousseet koko maassa 15 prosenttia, kun taas kolmioiden tai sitä suurempien asuntojen hinnat nousivat samassa ajassa 9 prosenttia.

Yksiöiden hinnat ovat nousseet Helsingissä peräti 27 prosenttia vuoden 2015 alusta. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella yksiöiden hinnat ovat nousseet samassa ajassa vain 0,5 prosenttia.

Yksi selitys pienten kerrostaloasuntojen hintojen nousulle saattaa olla yksityissijoittajien suurempi osuus näiden asuntojen ostajista.

Asuntosijoittajat valtasivat yksiöiden markkinat kasvukeskuksissa

Tilastokeskuksen mukaan yli puolet vuonna 2019 myydyistä yksiöistä myytiin sijoittajille. Sijoittajia kiinnostavat kasvukeskukset ja erityisesti Helsinki. Sijoitusasunnoiksi myydyistä yksiöistä 18 prosenttia sijaitsee Helsingissä, 16 Tampereella ja kahdeksan Oulussa.

Isommat asunnot eivät sijoittajia kiinnosta. Kolmiosta tai sitä suuremmista osakehuoneistoista lähes 90 prosenttia päätyi ostajan omaan käyttöön.

Tilastokeskuksen arvion mukaan sijoitusasunnoiksi myydyistä yksiöistä viime vuonna noin joka viides sijaitsi Helsingissä. Helsingin jälkeen seuraavaksi eniten sijoitusasuntoja on Tampereella ja Turussa.

Uusien asuntojen markkinoilla verottaja tarjoaa asuntosijoittajille merkittävän veroedun.

Sijoittajat voivat vähentää taloyhtiöiden asuntolainojen lyhennykset eli rahoitusvastikkeet verotuksessa vuokratuloistaan.

Mikäli taloyhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeet, voi asuntosijoittaja vähentää vastikkeet verotettavasta vuokratulosta suoraan kunkin vuoden verotuksessa. Mikäli sen sijaan taloyhtiö rahastoi rahoitusvastikkeet, ne lisätään osakkeiden hankintamenoon, jolloin sijoittaja voi ottaa huomioon nämä kulut vasta luovutusvoittoa laskettaessa.

Tuloutuksessa asuntosijoittaja saa siten verohyödyn jo ennen asunnon myyntiä, kun rahastoinnissa sijoittaja saattaa joutua odottamaan verohyötyä jopa kymmeniä vuosia.

Juuri tästä syystä uudiskohteissa taloyhtiölainojen rahoitusvastikkeiden tulouttaminen on enemmän sääntö kuin poikkeus.

Asuntosijoittajat kasvattavat varallisuuttaan ilman veroja

Veroetu on johtanut myös siihen, että uudiskohteissa taloyhtiölainojen osuus on suuri. Se voi olla jopa 80 prosenttia asunnon velattomasta hinnasta.

Asuntosijoittajalle tilanne on herkullinen. Ostaessaan paljon taloyhtiölainaa sisältävän uudiskohteen, syntyy tilanne jossa sijoittajalle koituva rahoitusvastike on suuri. Se taas tarkoittaa alhaisia veroja, koska sijoittaja pystyy vähentämään merkittävän summan vuokratulosta.

Rahoitusvastike ei ole sijoittajalle hukkaan heitettyä rahaa, vaan itseasiassa sijoitus. Se vähentää asuntoon kohdistuvaa taloyhtiölainaa ja sijoittajan asuntovarallisuus karttuu.

Asuntosijoittaja saa täten merkittävän veroedun verrattuna niihin sijoittajiin, jotka sijoittavat muihin omaisuuslajeihin tai asuntoihin, joissa ei ole taloyhtiölainaa.

Liberaalipuolueen Helsingin piirijärjestön puheenjohtaja ja varavaltuutettu Amos Ahola toteaa blogissaan, että taloyhtiölainat ja niiden rahoitusvastikkeiden verovähennysoikeus tarjoavat asuntosijoittajille keinon kerätä varallisuutta ilman veroja.

”Temppu tapahtuu näin: osta uusi (yhtiölainallinen) asunto velaksi, laita se vuokralle, maksa vuokralla sekä vastike, (mitättömät) korot sekä lainan lyhennys (rahoitusvastike)”, Ahola kertoo.

Asuntosijoittajan varallisuus siis karttuu ilman, että hän maksaa euroakaan pääomaveroa saamistaan vuokratuloista.

Aholan mukaan tämä on asuntosijoittajalle ”mainio diili”.

”Sijoitusstrategian ydin on velkavivun verohyöty. Lopulta ainoa raja velkaantumiselle on vakuuksien määrä. Mitä enemmän pinkkaa löytyy itseltä tai suvulta, sen helpommin tämä lähtee käyntiin, ja mitä useampaan yhtiövelalliseen asuntoon pääsee kiinni, sen isompi vipu ja hyöty”, Ahola päättelee.

Aholan mukaan edut ovat asuntosijoittajille niin hyvät, että mukaan lähtee jatkuvasti enemmän asuntosijoittajia. Se omalta osaltaan nostaa erityisesti pienten asuntojen hintaa hyvillä sijainneilla. Asuntokauppa muuttuu täten sijoittajalle entistäkin edullisemmaksi.

Aholan mielestä taloyhtiöiden yhtiölainan kulujen vähennysoikeus on aikapommi, josta on luovuttava.

Mikä on veroedun tulevaisuus?

Asuntosijoittajien veroetu on huomattu hallituksessa ja virkamieskunnassa. Tämä veroporkkana saattaa poistua tulevaisuudessa tai sitä rajoitetaan. Sanna Marinin (sd.) hallituksen hallitusohjelmassa kirjaus mahdollisesta muutoksesta, jonka jälkeen yhtiölainojen lyhennyksiä ei voisi enää vähentää vuokratuloista.

Asiasta on valmistunut valtiovarainministeriön selvitys, mutta hallituksen päätöstä ei vielä ole.

Ministeriön ehdotuksen mukaan luotonantaja voisi myöntää asuntoyhteisölle luottoa asuntokauppalaissa tarkoitetussa rakentamisvaiheessa enintään määrän, joka vastaa 60 prosenttia myytävien asunto-osakkeiden velattomasta hinnasta. Lisäksi tällainen luottosopimus ei saisi sisältää sopimusehtoja, joiden mukaan velan pääomaa ei säännöllisesti lyhennetä viiden ensimmäisen vuoden aikana siitä, kun rakennus on otettu käyttöön ja huoneistot luovutettu ostajilleen.

Ehdotuksessa asuntoyhteisöjen luottosopimukset eivät myöskään saisi sisältää ehtoja, joiden perusteella luoton takaisinmaksuaika muodostuu pidemmäksi kuin 25 vuotta luoton nostamispäivästä lukien.

Kommentoi

Jätä viesti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

SalkunRakentaja on vaurauden rakentajan suosittu verkkolehti. Sivusto sisältää sijoittamiseen, yrittäjyyteen ja arjen raha-asioihin liittyviä artikkeleita, uutisia ja analyysejä.

SalkunRakentaja-sivusto sisältää myös kumppaneidensa tuottamaa sisältöä, josta sivusto voi saada julkaisupalkkioita.

Tutustu sisältömarkinoinnin ja sisällöntuotannon ratkaisuihimme Salkkumedia Oy:n kotisivuilta.

   

Yhteystiedot

Julkaisija Salkkumedia Oy
Y-tunnus 2793119-8
Puhelin 040 0132119
Sähköposti info(at)salkunrakentaja.fi
Päätoimittaja Jorma Erkkilä
 
Webhotelli: Hostingpalvelu.fi
Anna palautetta
Sisällöntuottajaksi
 

Lisätietoja

Henkilöstö
Mediakortti
Yhteistyökumppanit
Digipaketti
Palvelut lukijoille
Tilaa uutiskirje

 

Tilaa maksuton uutiskirje sähköpostiisi:

Outbound linkkien seuranta

Akateemiset

Akateemiset2

Copyright © 2020 Salkkumedia Oy

Ylös