Kaupunkiranking perustuu Pellervon taloustutkimuskeskuksen (PTT) laskemiin kaupunkikohtaisiin ennusteisiin asuntosijoittamisen tuottojen kehityksestä, asuntojen markkinointiaikoihin Vuokraovi.com-sivustolla sekä alueellisiin kehitystekijöihin, kuten esimerkiksi Tilastokeskuksen väestöennusteeseen ja Suomen Vuokranantajien Vuokranantaja-barometrin kaupunkikohtaisiin kehitysnäkymiin.
Vertailussa on mukana yhteensä 27 kaupunkia, joille PTT on laskenut huoneistotyypeittäin ennusteet vuosien 2021–2023 keskimääräiselle vuosittaiselle arvonnousulle ja vuokratuotolle ennen veroja. Ensimmäistä kertaa mukana ovat Kerava, Järvenpää, Hyvinkää ja Riihimäki erillisinä kaupunkeina.
Suomen Vuokranantajien vuoden 2021 kaupunkirankingin perusteella asuntosijoittajan näkökulmasta houkuttelevin kaupunki on Tampere. Kakkossijan vei Turku ja kolmossijan Vantaa.
Kaikki kuusi Suomen suurinta kaupunkia olivat kahdeksan parhaan joukossa. Keskisuurista kaupungeista parhaiten pärjäsivät Kuopio ja Rovaniemi.
”Tampereen menestys päivitetyssä kaupunkirankingissa ei sinänsä ole yllätys. Tampere sai keväällä selkeästi vahvimman arvion tulevasta kehityksestä myös Vuokranantaja-barometrissa, jossa kysyttiin vuokranantajien omia näkemyksiä kaupunkien kehityksestä. Tampere pärjää siis hyvin sekä numeroiden että vuokranantajien kokemuksen valossa”, sanoo Suomen Vuokranantajien ekonomisti Sakari Rokkanen.
Asuntosijoittamisen riskien vaihtelun huomioiminen suosii rankingissa suurimpia kaupunkeja
Rokkanen kertoo, että aiempina vuosina rankingin kärkisijat ovat vieneet keskisuuret yliopistokaupungit, joissa ennustettu vuokratuotto on ollut suuria kasvukeskuksia parempi.
Suurten kaupunkien kipuamista tänä vuonna kärkisijoille selittää se, että uudistettuun rankingiin on saatu mukaan vuokra-asuntojen markkinointiaikojen tarkastelu. Näin kaupunkivertailussa on saatu paremmin huomioitua asuntosijoittamisen riskien vaihtelu kaupunkien välillä.
”Moni asuntosijoittaja suosii kasvukeskuksia sen vuoksi, että asuntojen arvokehitykseen tai uuden vuokralaisen löytymiseen liittyy vähemmän riskejä kuin pienemmissä kaupungeissa. Pienemmissä kaupungeissa taas sekä vuokratuotto-odotukset että riskit ovat korkeammat”, Rokkanen toteaa.
Vuokramarkkinoilla odotetaan asuntojen kysynnän elpyvän koronan jäljiltä
Koronakriisin aikana asuntohinnat ovat nousseet kasvukeskuksissa ja vuokrakehitys hidastunut. Suomen Vuokranantajien ja PTT:n viime kesän tuottotutkimuksessa samoin kuin monien muidenkin asiantuntijatahojen arvioissa ennakoitiin päinvastaista kehitystä.
Aiempien talouskriisien oppien perusteella koronan ennakoitiin vaikuttavan negatiivisemmin asuntojen hintoihin kuin vuokriin.
”Koronakriisi on hyvä opetus siitä, kuinka uudessa poikkeuksellisessa tilanteessa ennusteiden laatiminen on haastavaa. Positiivista toisaalta on se, että korona nosti Suomessa työttömyyttä vähemmän kuin aluksi arvioitiin. Monessa kotitaloudessa työt jatkuivat kotoa käsin ja rajoitusten vuoksi säästöön jäi rahaa aikaisempaa enemmän. Tämä yhdistettynä matalaan korkotasoon ja hyvään rahoituksen saatavuuteen vauhditti asuntokauppaa ja nosti hintoja”, Rokkanen arvioi kehitystä.
Nyt julkaistu, kaupunkirankingin pohjana oleva PTT:n ennuste arvioi, että vuosina 2021–2023 vanhojen kerrostaloasuntojen nimelliset hinnat kasvavat koko maassa noin kaksi prosenttia vuodessa (yksiöt 2,7 %, kaksiot 1,5 % ja kolmiot+ 1,9 %). Vaikka hinnat ovat jatkaneet kasvukeskuksissa nousua, on eriytymiskehitys jatkunut ja hinnat laskeneet edelleen useissa maakuntakeskuksissa.
Vuokra-asuntojen tarjonta kasvaa kysyntää enemmän
Eriytymiskehitys on alkanut näkyä viime vuosina jo ennen koronaa selkeämmin myös vuokramarkkinoilla.
Viime vuosien voimakas vuokra-asuntojen tarjonnan kasvu on hidastanut vuokrakehitystä kasvukeskuksissa ja kääntänyt vuokrat jopa pieneen laskuun monessa keskisuuressa kaupungissa. Viime vuonna vuokrat nousivat koko maan tasolla noin 1,2 prosenttia. PTT ennakoi vuokrien kasvavan keskimäärin koko maan tasolla 1,3 prosentin vauhtia tulevina vuosina.
”Korona ei kyselyidemme perusteella ole lisännyt häiriöitä vuokranmaksussa, mutta vuokralaisen löytyminen on vaikeutunut alkuvuonna koko maassa. Rajoitukset ovat iskeneet opiskelijoiden sekä esimerkiksi monen palvelualojen työntekijöiden vuokra-asuntojen kysyntään. Vuokramarkkinoilla odotetaan asuntojen kysynnän elpyvän kuluvan vuoden jälkimmäisellä puoliskolla rokotusten edetessä ja kaupunkien avautuessa”, Rokkanen arvioi.
Vuokraovi.comin liiketoimintapäällikkö Henrik Laakkonen arvioi, että vuokra-asuntojen tarjonnan kasvu on alkuvuonna jatkunut kysynnän kasvua vahvempana, mikä on vaikeuttanut vuokralaisen löytymistä. Hänen mukaansa erityisesti pääkaupunkiseudulla näkyy edelleen matkailun pysähtyminen ja vuokra-asuntotarjonnan kasvu lyhytaikaisen majoituksen puolelta.
”Muualla Suomessa on nähtävillä merkkejä palautumisesta. Heinä-elokuu on vuokramarkkinoiden kuumin sesonki. Vaikka alkuvuosi on ollut vuokralaisen markkinat, loppukesästä varsinkin yksiöt liikkuvat todennäköisesti nopeasti. Siksi opiskelu- tai työpaikan varmistuttua kannattaa nopeasti käynnistää asunnon etsintä”, kertoo Laakkonen.
