Yrittäjät eivät edelleenkään luota eläkejärjestelmään
Onko finanssikriisi tulossa takaisin? – Konkarisijoittaja näkee huolestuttavia merkkejä kiinteistösektorilla
Niken osake sukelsi – Kannattavuus heikkeni vertailukaudesta

Onko finanssikriisi tulossa takaisin? – Konkarisijoittaja näkee huolestuttavia merkkejä kiinteistösektorilla

Konkarisijoittajan mukaan korkojen nousu voi nopeasti syödä kiinteistöyhtiöön kertynyttä laskennallista varallisuutta.
myrsky ranta sateenvarjo myrsky ranta sateenvarjo

Juuri päättynyt kolmas vuosineljännes eli heinä-syyskuu oli yksi kurssihistorian heikoimmista vuosineljänneksistä sitten vuoden 2008, muistuttaa konkarisijoittaja Hannu Angervuo viikkokatsauksessaan. Hänen mukaan sijoitusstrategit ovat olleet jo viikkoja ymmällään voimakkaasta kurssikorjauksesta.

Syytä kolmannen vuosineljänneksen heikkoon kurssikehitykseen on haettu erittäin nopeasti nousseista koroista ja uuden finanssikriisin peloista.

Yhdysvaltojen luottoriskijohdannaiset käynnistivät maailmantaloudessa järisyttävä shokin vuonna 2008 ja aiheuttivat finanssikriisin. Samalla asuntomarkkinat pääsivät ylikuumentumaan ja myös hedge-rahastoja syytettiin kriisin synnyttämisestä. Jättipankkien syliin kaatuneet ongelmaluotot lisäsivät kriisin voimaa.

Eräänlainen kriisin kulminaatiopiste ja finanssikriisin symboli oli investointipankki Lehman Brothersin konkurssi, joka hyydytti pankkien välisen rahaliikenteen, ja myös suomalaisten yritysten rahoitustilanne huonontui vuoden 2008 aikana. Luottotappiot kasvoivat, pankkien tulokset laskivat ja luottoehtoja kiristettiin. Mattilan mukaan suomalaispankit selvisivät kriisistä kuitenkin vähäisin vaurioin.

Ensimakua vaikeuksista on nähtävissä esimerkiksi Britanniassa.

Britanniassa uusi hallitus on istunut vasta noin kuukauden ajan ja uusi tuore valtiovarainministeri esitteli julkisuuteen maan historian suurimmat verohelpotukset sitten Margaret Thatcherin aikojen.

Markkinat eivät verohelpotuksia ja budjettivajetta sulattaneet. Punta käväisi hetkellisesti USA:n dollaria vastaan pariteetissa ja Britannian korot pomppasivat yli 4 prosentin tasolle.

”Pankit ja eläkeyhtiöt olivat välittömässä pulassa, kun valtion lainojen vakuudet haihtuivat savuna ilmaan. Maan keskuspankki joutui sammuttamaan roihahtanutta tulipaloa suoltamalla tukea pankeille noin 200 miljardin punnan verran”, Angervuo toteaa.

Kiinteistöyhtiöiden markkina-arvot sulaneet

Angervuo huomauttaa, että markkinoiden levottomuus on näkynyt useiden viikkojen ajan myös kiinteistöyhtiöiden osakekurssien rajuna heilahteluna parin viime viikon aikana.

Alla olevaan taulukkoon Angervuo on listannut kolmen Helsingin pörssissä noteeratun kiinteistösijoitusyhtiön, Cityconin, Kojamon ja Toivo Groupin osakekurssien kehityksen yhden kuukauden, kolmen kuukauden, kuuden kuukauden ja vuoden 2020 aikana. Verrokkina suomalaisille listatuille kiinteistösijoitusyhtiöille on Euroopan suurimman listatun kiinteistösijoitusyhtiö Vonovian kurssitiedot.

Vonovialla on taseessaan noin 100 miljardin euron varallisuus ja omia asuntoja 565 000 kappaletta ja sen lisäksi yli 71 000 muuta asuntoa hoidossaan, Angervuo kertoo. Yhtiön osakekurssi on laskenut vuoden 2022 aikana noin 55 prosenttia. Vuoden 2022 kolmannella neljänneksellä Vonovian osakekurssi sukelsi 24,9 prosenttia ja syyskuun aikana 18,2 prosenttia.

kiinteistöyhtiöt osakekurssi kurssikehitys Citycon Kojamo

Vertailuna on käytetty Euroopan Stoxx 600-indeksiä, joka on laskenut vuoden 2022 aikana 20,5 prosenttia, kolmannella neljänneksellä 4,8 prosenttia ja syyskuun aikana 6,6 prosenttia. Vastaavasti vuoden 2022 kolmannella neljänneksellä Stoxx 600 indeksi pakitti noin viisi prosenttia, kun taas Euroopan kiinteistösektori oli kaikkein heikoin indeksin 11 sektorista, laskien peräti noin 18 prosenttia, Angervuo toteaa.

USA:n S&P 500 indeksin kiinteistösijoitussektori laski kolmannella neljänneksellä 11,6 prosenttia ja oli Angervuon mukaan toiseksi heikoin sektori kurssikehityksellä tarkasteltuna. S&P 500-indeksi laski kolmannella neljänneksellä 5,3 prosenttia.

Angervuo toteaa, että Helsingin pörssissä noteeratun kolmen kiinteistösijoitusyhtiön kurssikehityksessä näkyy Vonovian osakkeen kaltainen sukellus erityisesti Kojamon osakekurssissa. Kojamon osakekurssi on laskenut vuoden 2022 aikana 38,2 prosenttia, kolmannella vuosineljänneksellä 20,3 prosenttia ja syyskuun aikana 21,5 prosenttia. Helsingin pörssin portfolioindeksi on vastaavasti laskenut vuoden 2022 aikana 24,2 prosenttia, kolmannella neljänneksellä 4,4 prosenttia ja syyskuussa ”vain” 7,3 prosenttia.

Kiinteistöyhtiöiden velkavipu toimii kahteen suuntaan

Mitä kiinteistöyhtiöiden raju kurssilasku siis kertoo?

”Onko siis uusi finanssikriisi jo alkanut, vai onko kyseessä kiinteistösijoittajien turha panikointi korkojen nopeasta noususta”, Angervuo kysyy.

Konkarisijoittajan mukaan sijoittajat tunnistavat kiinteistösijoitusyhtiöiden velkavivun toiminnan, kun lainojen korot nousevat. Alhaisten korkojen aika on myös tarjonnut kiinteistöyhtiöille paisuttaa kiinteistöjen kirjanpidollista arvoa.

”Sijoittajille on myös tuttua, että korkojen ennätysmäinen lasku lähes kymmenen vuoden ajan nosti kiinteistöjen käypää arvoa, joka tuloutettiin Excelillä kirjanpidon voittona omaan pääomaan, toki piilevällä verovelalla vähennettynä.”

Nyt prosessi on kääntynyt kesällä nurinpäin, Angervuo varoittaa.

Konkarisijoittajan mukaan korkojen nousu nostaa tuottovaatimusta ja kiinteistöjen arvon mahdollinen lasku voi nopeasti syödä kiinteistöyhtiöön kertynyttä ”Excel-substanssia”.

”Markkinoilla ei aiemmin liene nähty yhtä nopeaa kiinteistöyhtiöiden osakkeiden kurssilaskua, joka on ollut kaksinkertainen verrattuna yleiseen kurssilaskuun. Vastauksen kurssilaskun syihin ja seurauksiin saamme todennäköisesti jo ennen vuoden vaihdetta”, Angervuo uskoo.

Tilaa uutiskirjeemme

Kolmesti viikossa lähetettävä uutiskirje sisältää SalkunRakentaja-sivustolla julkaistut uusimmat artikkelit.
Lisää kommentti Lisää kommentti

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Edellinen artikkeli

Yrittäjät eivät edelleenkään luota eläkejärjestelmään

Seuraava artikkeli

Niken osake sukelsi – Kannattavuus heikkeni vertailukaudesta