Kuntotarkastusraportti antaa paljon tietoa rakennuksen ikääntymiseen liittyvistä korjaus- ja huoltotarpeista. Kuntotarkastus kertoo rakennuksen yksilöllisistä riskispaikoista ja virheistä, jotka voidaan havaita pintatarkastuksessa.
Kuntotarkastus tehdään kuitenkin asuntokauppaa edeltävästi, pintapuolisin ja aistinvaraisin menetelmin asunnon kunnon ja riskirakenteiden selvittämiseksi. Kuntotarkastus ei siis yleensä tuo esiin rakennuksen piileviä virheitä. Niistä vastaa myyjä, vaikka kuntotarkastus olisi tehty.
Esimerkiksi rakenneavaukset eivät tyypillisesti kuulu kuntotarkastukseen, ellei niihin ole jotain perusteltua syytä, kuten home-epäily.
Eikä kuntotarkastus takaa myöskään sitä, etteikö asuntokaupasta voisi syntyä riitaa ostajan ja myyjän välillä.
Asuntokaupan ongelmatilanteita työkseen hoitavan Kiinteistölakimies Groupin johtaja Henri Alisen mukaan kuntotarkastus on tehty lähes kaikissa Kiinteistölakimiehelle tulevissa asuntokauppariidoissa.
”Suurimmassa osassa meille tulevista riitatapauksista on tehty ihan asianmukainen kuntotarkastus ja silti asunnosta tai kiinteistöstä paljastuu kaupan jälkeen mittavia home- tai kosteusvaurioita. Ongelma ei useinkaan ole kuntotarkastajan suorituksessa”, Alinen kertoo.
Jatkotutkimussuositukset kannattaisi ottaa todesta
Missä sitten on ongelma, jos kuntotarkastus on pätevästi tehty, mutta silti asunnossa tai kiinteistössä paljastuu kaupan jälkeen virheitä?
Ongelman juurisyy on siinä, että kuntotarkastuksen tarkoitus on olla pintapuolinen, rakenteisiin kajoamaton tutkimusmenetelmä. Kuntotarkastuksessa ei mennä syvemmälle rakenteisiin ilman rakenteen vaurioepäilyä ja toimeksiantoa avata rakenteita.
”Usein vaurioepäily kirjataan raporttiin lisätutkimustarpeena, esimerkiksi suositellaan lisätutkimuksia rakenteesta tulevan mikrobiperäisen hajun vuoksi. Sitten näitä lisätutkimuksia ei kuitenkaan tehdä, koska parempi tutkiminen edellyttäisi rakenneavauksia, joihin myyjä ei halua ryhtyä”, Alinen toteaa.
Alisen mukaan tällaisessa tilanteessa ostajan kannattaisi perääntyä kaupasta, koska mikrobipitoinen haju saattaa olla merkki laajemmista rakenteellisista ongelmista, jotka pahimmassa tapauksessa voivat myöhemmin johtaa suuriin hinnanalennuksiin tai jopa kaupan purkuun.
Kuntotarkastajan syyttäminen siitä, ettei asunnon omistaja halua tehdä suositeltuja lisätutkimuksia ja rakenneavauksia, ei ole Alisen mielestä reilua.
”Toki kuntotarkastaja voisi selkeämmin kirjata raporttiinsa, jos lisätutkimustarve johtuu vaurioepäilystä. Oikeuskäytännön mukaan pelkkä lisätutkimustarve ilman vaurioepäilyä ei suojaa myyjää riitaoikeudenkäynnissä. Ostaja voi menestyksekkäästi vedota virheeseen, joka on kuntotarkastusraportissa vain ylimalkaisesti ilmaistu lisätutkimustarpeena tai -suosituksena.”
Toisaalta kuntotarkastuksessa tutkitaan kosteista tiloista pintakosteuksia, jotka eivät kerro mitään rakenteen vesitiiveydestä eli onko kosteutta vesieristeen sisäpuolisissa rakenteissa.
”Pintakosteusmittarilla touhuaminen on pelkkää valohoitoa, josta tarkastuksen tilaajaa vielä laskutetaan. Tällainen pintapuolinen mittailu ei kerro mitään siitä, onko kosteutta päässyt vesieristeen lävitse rakenteisiin”, Alinen toteaa.
Laajempi kuntotutkimus kuntotarkastusta parempi
Miksi kuntotarkastetuista taloista ja asunnoista syntyy myöhemmin riitoja, vaikka kuntotarkastus olisi hyvin tehty?
”Käytännössä kuntotarkastusten laatuun vaikuttaa yksinkertaisesti raha. Jos tarkastuksesta ei haluta maksaa ylimääräistä eikä suositeltuja rakenneavauksia tehdä, on aivan sama, kuinka monta tuntia tarkastaja viettää tutkimuskohteessa listoja koputellen ja ilmaa haistellen”, Alinen sanoo.
Jotta tutkimuskohteen kunnosta haluttaisiin saada oikea kuva, tulisi kuntotarkastuksista siirtyä laadukkaampiin kuntotutkimuksiin, jossa asunnon kunto tutkitaan paitsi silmämääräisesti, tarvittaessa myös rakenteesta otettavin mikrobinäyttein.
Aina ei tarvitse tehdä isoja rakenneavauksia, vaan esimerkiksi jalkalistan taakse tai kynnyksen alle voidaan porata reikä, josta näyte otetaan.
Kuntotutkimuksen tekee rakennusterveysasiantuntijaksi (RTA) kouluttautunut ammattilainen, joka laatii käynnistä ja tutkimustuloksista raportin.
”Tämä tietenkin maksaa enemmän kuin pelkkä pintapuolinen ja aistinvarainen kuntotarkastus, mutta jos halutaan tarkkaa tietoa myyntikohteen kunnosta, suosittelen ehdottomasti kuntotutkimuksen tekemistä aina kun asuntoa ollaan ostamassa tai myymässä.”
Ystäväni joutui turvautumaan kiinteistöasianajajan palveluihin, kun hänen ostamassaan asunnossa ilmeni piilevä ongelma rakenteissa. Tuo on minulle uusi tieto, että kuntotarkastus on tehty lähes kaikissa lakimiehelle tulevissa asuntokauppariidoissa. Jos joskus olen ostamassa itselleni omakotitaloa, niin tulen teettämään kuntotutkimuksen, vaikka se maksaisi kuntotarkastusta enemmän.