Isännöintiliiton mukaan taloyhtiö osoitti tehneensä kaikkensa Airbnb -toiminnan lopettamiseksi.
Rakennusvalvonnan ja kaavoituksen tarkoittama käyttötarkoitus viittaa siihen, mihin kaavan mukaan tonttia saa käyttää ja mihin käyttötarkoitukseen rakennuslupa on myönnetty.
Viime aikoina lehdissä on ollut useampia tapauksia, missä kaupunki uhkaa taloyhtiötä sakolla, jotta taloyhtiön tiloissa tapahtuva kaavoituksen vastainen toiminta saadaan loppumaan.
Useimmissa tapauksissa taloyhtiö on jo pyrkinyt puuttumaan asiaan ja neuvottelemaan toiminnan lopettamiseksi. Jos toimintaa kuitenkin jatketaan osakkaan toimesta tästä huolimatta, määrää kaupunki usein uhkasakon sekä taloyhtiölle että osakkaalle.
Viimeisimmät esille tulleet tapaukset ovat koskeneet Oulussa Airbnb:tä ja Helsingissä päiväkodista moskeijaksi muuttunutta tilaa.
Oulussa väännettiin kättä uhkasakosta
Isännöintiliitto nosti esille marraskuun alussa taloyhtiöiden haasteen puuttua taloyhtiön tiloissa tapahtuvaan kaavan vastaiseen toimintaan. Oulu on yksi niistä kaupungeista, jossa kaupunki on uhannut taloyhtiöitä sakolla, jos niiden tiloissa tapahtuva Airbnb-toiminta, ei lopu.
Isännöitsijä Mauri Niemelä tuntee yhden Oulun tapauksista hyvin.
”Taloyhtiö on käsitellyt kaupungin rakennuslautakunnan ehtoja vuonna 2022 yhtiökokouksessaan. Koska emme voineet luvittaa lyhytkestoista toimintaa tai tehdä niitä teknisiä muutoksia, joita asia olisi vaatinut, hallitus totesi, että meidän on tyytyminen toiminnan kieltämiseen. Yhtiökokous päätti hallituksen esityksen mukaisesti, että toiminta kielletään, koska yhtiön intressi ei ole ottaa uhkasakkoriskiä”, Niemelä taustoittaa tilannetta.
Niemelän mukaan yhtiökokouksen kiellosta huolimatta tilanne johti syksyllä siihen, että Oulun kaupunki käsitteli rakennuslautakunnan kokouksessa asiaa ja päätösehdotuksena oli määrätä taloyhtiölle 30 000 euron sakko toiminnan lopettamiseksi.
”Tämä johtui siitä, että kaupungin rakennusvalvonnan selvityksen mukaan osaa huoneistoista käytettiin edelleen lyhytkestoiseen vuokraukseen”, kertoo Niemelä.
Niemelä oli kokouksessa kuultavana ja hän kertoi taloyhtiön tekemistä päätöksistä ja siitä, että ettei taloyhtiö voi saada kieltoa yhtiöjärjestykseen, koska se nykyisen asunto-osakeyhtiölain mukaan vaatisi kaikkien osakkaiden suostumisen kieltoon.
”Taloyhtiön onneksi rakennuslautakunta päätti poistaa yhtiön osalta uhkasakon. Lautakunta päätti palauttaa asian uudelleen valmisteltavaksi, joten toki asia on edelleen kesken”, jatkaa Niemelä.
Hallintaanotto on taloyhtiölle riski
Isännöintiliitto kertoo tiedotteessaan, että Oulun rakennuslautakunta perusteli asian palauttamista sillä, että hallitusohjelmaan on kirjattu lainsäädännön päivitys lyhytaikaisen majoituksen osalta. Lautakunta arveli, että laintulkintaan tullaan todennäköisesti saamaan selvyyttä, kun lainsäädännön ja hallinto-oikeuksissa vireillä olevat asiat ratkaistaan, jolloin asia voidaan ottaa uudelleen käsiteltäväksi.
Tällä hetkellä taloyhtiön keino puuttua toimintaan on varoitus ja mahdollinen hallintaanotto, joka edellyttää aina ensin varoituksen antamista.
Ei kuitenkaan ole selvää, onko kaavan ja rakennusluvan vastainen majoitustoiminnan luonteinen käyttö riittävä peruste hallintaanotolle, jonka edellytyksistä säädetään tarkasti asunto-osakeyhtiölaissa.
”Taloyhtiöt ovat ymmärrettävästi haluttomia lähtemään omalla riskillään kokeilemaan, ylittyykö tällaisessa tapauksessa hallintaanoton kynnys. Pahimmillaan voisi oikeudenkäyntikuluja tulla taloyhtiön maksettavaksi kymmeniätuhansia euroja”, toteaa Isännöintiliiton lakiasiantuntija Sara Rintamo.
Rintamon mukaan tässä tapauksessa taloyhtiön sakon poistamisen kannalta on todennäköisesti ollut merkittävää, että taloyhtiö on dokumentoinut tarkasti käydyn kirjeenvaihdon ja kaikki tekemänsä toimenpiteet toiminnan lakkauttamiseksi. Tämä onkin taloyhtiön tärkeää muistaa näissä tapauksissa, sanoo Rintamo.
Hallintaanotto on järeä toimenpide
Hallintaanoton seurauksena osakkeenomistaja menettää huoneiston hallinnan yhtiölle, jolle syntyy oikeus vuokrata huoneisto ja kattaa vuokratuloilla rästejä.
Hallintaanotto on osakkeenomistajalle ankara seuraamus. Jotta taloyhtiö voi ryhtyä hallintaanottoon, tulee perusteen olla olennainen. Taloyhtiölle tällainen tilanne on usein vaikea.
”Tässä tullaan siihen haastavaan kohtaan. Taloyhtiön intressi on välttää uhkasakot ja lopettaa sen tiloissa tapahtuva kielletty toiminta. Taloyhtiön kannattaa dokumentoida osakkaan kanssa käydyt neuvottelut toiminnan lopettamiseksi. Taloyhtiön tulee omalla riskillään arvioida, onko hallintaan otolle painavat perusteet vaikkei toiminnasta syntyisi häiriötä”, kertoo Rintamo.
Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jenni Valkaman mukaan huoneiston hallintaanotto on keinona usein tehoton.
”Hallintaanottoa ei juuri käytetä, koska siinä on taloyhtiölle monia haasteita. Se on prosessina hidas eikä sitä voi tehdä kevyin perustein. Ei taloyhtiö voi noin vain heittää ketään pihalle asunnosta, jos joku tai jotkut kokevat hänen elämäntapansa häiritseväksi”, Valkama huomauttaa.
Ongelmaksi voi tulla myös hallintaanotetun asunnon käyttö: taloyhtiöllä on velvollisuus vuokrata huoneisto, eikä vuokralaisen löytyminen ole välttämättä helppoa ainakaan kasvukeskusten ulkopuolella.
