Perinteisesti hallintaanotto on ollut tehokas keino turvata taloyhtiön saatavat vastikerästitapauksissa. Huoneiston hallintaanotto tarkoittaa tilannetta, jossa taloyhtiö ottaa määräajaksi osakkaan hallitseman huoneiston omaan hallintaansa, esimerkiksi, jos osakas jättää vastikkeet maksamatta, aiheuttaa häiriötä tai hoitaa huoneistoa laiminlyöden niin, että siitä aiheutuu haittaa.
Hallintaanotossa taloyhtiön osakas menettää oikeuden asua huoneistossa tai vuokrata sitä edelleen hallintaanoton ajaksi, ja taloyhtiö voi käyttää huoneistoa esimerkiksi vuokratulojen saamiseen kulujen kattamiseksi. Menettelyllä pyritään turvaamaan yhtiön ja muiden osakkaiden oikeudet ja se perustuu asunto-osakeyhtiölain säännöksiin.
Nyt kuitenkin Isännöintiliitto on huolissaan yleistyvästä ilmiöstä, jossa osakkaan maksulaiminlyönteihin ei voida puuttua hallintaanotolla.
”Hallintaanotto ei auta, jos asuntoa ei saada vuokrattua. Vastikevelan määrä vain kasvaa, jos vuokratuotolla sitä ei saada lyhennettyä”, kiteyttää Isännöintiliiton johtava lakiasiantuntija Jenni Valkama.
Vastikerästit voivat viedä taloyhtiön konkurssiin
Valkaman mukaan valitettavasti kyse ei ole pelkästään yksittäisistä tapauksista, vaan näitä tulee lakineuvonnassamme vastaan useasti.
”Suomi on jakautunut yhä enemmän taantuviin ja kasvaviin alueisiin, mikä näkyy selvästi myös vuokra-asuntojen kysynnässä.”
Vastikerästeistä kärsivät muut taloyhtiön asukkaan.
Kun taloyhtiössä on osakas, joka ei maksa yhtiövastikkeitaan, muut osakkaat joutuvat maksamaan myös tämän osuuden. Jo valmiiksi vaikeassa taloudellisessa tilanteessa olevan taloyhtiön tilanne voi ajautua tämän takia vielä syvempään ahdinkoon tai jopa konkurssin partaalle.
”Ei ole taloyhtiön eikä muiden osakkaiden etu, jos taloyhtiössä on vapaamatkustajia. Kulut pysyvät ennallaan, mutta yksi tai pahimmassa tapauksessa useampi maksaja puuttuu”, sanoo Valkama.
Ulosottokaan ei auta
Hallintaanoton lisäksi taloyhtiö voi periä osakkaalta velkoja oikeusteitse. Menettelyn tavoitteena on saada viime kädessä ulosoton suorittaman pakkomyynnin kautta perinnässä olevat velat maksettua.
Ulosotto ei kuitenkaan ryhdy realisoimaan velallisen omaisuutta, jos sillä ei ole mitään myyntiarvoa tai arvo on jopa negatiivinen.
”Taloyhtiö on täydellisessä pattitilanteessa, jos oikeudellinen perintä ei johda mihinkään, eikä hallintaanotettua huoneistoa pystytä vuokraamaan ollenkaan tai käypä vuokrataso on niin alhainen, että velka kasvaa hallintaanotosta huolimatta”, toteaa Valkama.
Näissä tilanteissa mitään helppoa ratkaisua ei ole olemassa.
”Joissain taloyhtiöissä omien osakkeiden hankkiminen voi auttaa katkaisemaan velkojen kertymisen, mutta menettely edellyttää sitä, että osakas haluaa luopua osakkeistaan. Jos omistaja pysyy passiivisena tai kieltäytyy luovuttamasta osakkeita taloyhtiölle, ei pakkokeinoja ole käytettävissä ainakaan nykylainsäädännön puitteissa”, kertoo Valkama.
Miten taloyhtiön tulisi toimia?
Tehokas vastikevalvonta on taloyhtiön etu, neuvoo Kiinteistöliitto.
Tehokas vastikevalvonta tarkoittaa käytännössä sitä, että sekä isännöitsijä että hallitus seuraavat yhtiön taloudellista tilannetta ja vastikkeiden kertymistä ja maksuviivästyksiin reagoidaan viipymättä maksumuistutusten muodossa.
Kiinteistöliiton mukaan taloyhtiöllä tulisi olla myös pelivaraa kassassa siten, että talousarviossa on budjetoitu 2–3 kuukauden vastikeylijäämä yllättävien menojen varalta.
Mikäli osakkaan vastikerästit kasvavat maksuhuomautuksista ja perinnästä huolimatta, voidaan käynnistää huoneiston hallintaanottomenettely. Hallintaanoton seurauksena osakkeenomistaja menettää huoneiston hallinnan yhtiölle, jolle syntyy oikeus vuokrata huoneisto ja kattaa vuokratuloilla rästejä.
Hallintaanotto on osakkeenomistajalle ankara seuraamus. Siihen päädytään usein vasta viimeisenä vaihtoehtona, jos maksujärjestelyillä rästejä ei saada katettua.
Jotta hallintaanottoon voidaan ryhtyä, tulee perusteen olla olennainen. Tällaiseksi on vakiintuneen käytännön mukaan katsottu noin kolmen kuukauden maksamattomat vastikkeet. Ennen yhtiökokouksen hallintaanottopäätöstä, tulee osakkeenomistajalle toimittaa todistettavasti tiedoksi hallintaanottoa koskeva hallituksen kirjallinen varoitus.
Jos osakkeenomistaja ei varoituksesta huolimatta maksa rästejä, voi yhtiökokous päättää huoneiston hallintaanotosta.
