Taloyhtiön yhtiöjärjestys on asunto-osakeyhtiölain mukainen, juridisesti sitova asiakirja, joka toimii yhtiön sisäisenä lakina ja määrittelee sen toiminnan perusperiaatteet, rakenteen ja osakkaiden oikeudet ja velvollisuudet. Se rekisteröidään kaupparekisteriin heti yhtiön perustamisvaiheessa, ja sen noudattaminen on velvoittavaa kaikille osakkaille, hallitukselle ja isännöitsijälle.
Yhtiöjärjestyksen päätarkoitus on varmistaa yhtiön toiminnan ennakoitavuus ja yhtenäinen hallinto, sekä ehkäistä ristiriitoja määrittämällä selkeät pelisäännöt siitä, kuka päättää mistäkin, kuka maksaa ja kuka vastaa eri velvoitteista.
Sisällöllisesti yhtiöjärjestyksessä ilmoitetaan vähintään yhtiön nimi, kotipaikka, toimiala sekä rakennusten ja huoneistojen tarkat tiedot kuten sijainti, käyttötarkoitus ja pinta-ala. Lisäksi siinä määrätään yhtiövastikkeen perusteista, hallituksen ja tilintarkastajien toimikausista sekä yhtiökokouksen koollekutsumisesta ja menettelytavoista.
Usein yhtiöjärjestyksessä käsitellään myös osakelajeja, lunastuslausekkeita sekä kunnossapitovastuun jakautumista yhtiön ja osakkaiden välillä.
Yhtiöjärjestys on osakkaan turva
Hyvä ja ajantasainen yhtiöjärjestys tekee päätöksenteosta läpinäkyvää ja suojaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta.
Koska yhtiöjärjestyksellä on suora vaikutus osakkaiden velvollisuuksiin ja oikeuksiin, sen muuttamista voidaan pitää yhtenä taloyhtiön tärkeimmistä ja herkimmin käsiteltävistä päätöksistä
Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva muistuttaa, että yhtiöjärjestyksen merkitystä ei voi korostaa liikaa.
”Asunto-osakeyhtiölaki ja yhtiöjärjestys ovat yhtiön laki, jota osakkaan täytyy noudattaa. Yhtiöjärjestys kertoo, miten yhtiö toimii, periaatteen siitä, kuka korjaa mitäkin, miten kustannukset jaetaan ja esimerkiksi mitkä tilat ovat osakkaan vastuulla”, Koro-Kanerva kertoo.
Taloytiön osakkaiden on tärkeä tuntea oman taloyhtiönsä yhtiöjärjestys ja siihen kannattaa tutustua myös asuntoa ostettaessa, Koro-Kanerva suosittelee.
Epäviralliset järjestelyt voivat johtaa vaikeuksiin
Jos yhtiöjärjestys on vanha ja sitä ei ole vuosikymmeniin päivitetty tai jos taloyhtiössä on alettu toimia aivan eri tavalla kuin mitä yhtiöjärjestyksessä on määrätty, altistaa se osakkaiden väärinkäsityksille ja riidoille.
”Osakkaat saattavat yllättyä, kun epävirallisesti sovitut järjestelyt ja ’näin on aina tehty’ -sopimukset eivät pidäkään. Sellaiset keskinäiset sopimukset siellä ja täällä eivät sido sellaista osakasta, joka ei ole ollut mukana tällaista sopimassa, ellei niitä ole viety yhtiöjärjestykseen”, toteaa Koro-Kanerva.
Ongelmia saattaa tulla esimerkiksi silloin, kun taloyhtiöön muuttaa uusi osakas ja hän haluaa toimia yhtiöjärjestyksen mukaan, mikä sinällään on ihan oikein, mutta johtaa välillä suureenkin riitaan.
”Ehkä tyypillisin esimerkki tällaisesta tilanteesta voisi olla kylpyhuoneen korjaus pienessä rivitaloyhtiössä. Yhtiössä on voinut olla vuosien ajan tapana ja asiasta on sovittu suullisesti, että jokainen korjaa ja vastaa omasta kylpyhuoneen korjauksestaan. Kun sitten uusi osakas alkaa tehdä kylpyhuoneremonttia ja jos sieltä vielä löytyy kosteutta, taloyhtiö eli kaikki osakkaat yhdessä vastaavat tämän remontin kustannuksista. Näin on siitäkin huolimatta, mitä joku muu on vastaavassa tilanteessa aiemmin tehnyt tai mitä keskenään on sovittu.”
Koro-Kanervan mukaan ihmiset eivät ehkä ymmärrä, kuinka merkittävä dokumentti yhtiöjärjestys on.
Yhtiöjärjestystä kannattaa päivittää aika ajoin
Ajan myötä olosuhteiden tai lainsäädännön muuttuessa yhtiöjärjestystä on usein tarpeen päivittää.
Yhtiöjärjestykseen kannattaa kirjata vain taloyhtiön toiminnan kannalta tärkeimmät asiat. Jos yhtiöjärjestys on vanha, siellä voidaan vielä puhua markoista tai se voi olla ristiriidassa nykyisen asuntoyhtiölain kanssa.
Yhtiöjärjestystä voidaan muuttaa yhtiökokouksessa 2/3 enemmistöpäätöksellä. Muutokset rekisteröidään Patentti- ja rekisterihallituksessa ennen voimaantuloa.
”Suosittelen yhtiöjärjestyksen päivittämistä vastamaan nykyistä asunto-osakeyhtiölakia, se helpottaa hallintoa sekä vähentää riitoja”, summaa Koro-Kanerva.
