Uudiskohteet pitävät sisällään monet tunnetut hyvät puolet kuten mm. remonttivapauden, monipuolisen varustelun ja hyvän vuokrattavuuden. Matala korkotaso on saanut rahastot ja instituutiosijoittajat liikkeelle. Selvää on, että tarjonnan lisääntyessä vuokrauksen haasteet tulevat kasvamaan. Kannattaa muistaa seuraavat seikat, jos sijoitat uudiskohteisiin:
- Sijainti: Uudiskohde kannattaa ostaa ainoastaan priimasijainnilta. Tähän on pääasiassa kaksi syytä. Ensinnäkin saat kohteen varmasti vuokrattua. Syrjemmällä tarjonta kasvaa helposti kohtuuttomasti, jos alueelle nousee useampi vuokratalo kilpailemaan vuokralaisehdokkaista. Toisekseen hintariski on pienempi. Keskeisemmällä sijainnilla olevan kohteen neliöhintaero suhteessa alueen muuhun tarjontaan on yleensä pienempi, jolloin kohde pitää paremmin hintansa suhteessa muuhun markkinaan.
- Huoneiston toimivuus suhteessa kokoon: Rakennusliikkeet ovat alkaneet taas rakentaa uudiskohteisiin jopa alle 30-neliön yksiöitä. Esteettömyyssäädöksistä johtuen kylpyhuone haukkaa usein pienestä asunnosta kohtuuttoman suuren siivun. Järkevällä suunnittelulla on merkittävä rooli. Ole siis tarkkana, ettei 22-neliön uudiskohteessa kylpyhuone vie liian isoa osaa koko asunnosta.
- Laske vastike realistisilla oletuksilla: Uudiskohteissa on pääsääntöisesti otettu kantaa vastikkeen suuruuteen, kun kohde valmistuu. Monesti taso tuntuu huomattavan alhaiselta. Esimerkiksi kolme euroa per neliö on tänä päivänä edullinen vastike. Vaikka uudiskohteissa ei remonttihuolia heti olekaan, on erittäin epätodennäköistä, että esimerkiksi 1500 neliön taloyhtiötä pyöritettäisiin 3 €/m2 vastikkeella. Laske vastiketaso mieluiten hieman korkeammaksi kuin rakennusliikkeen ilmoittama lukema.
- Huomio vuokratontti: Monissa uudiskohteissa talo sijaitsee vuokratontilla. Vuokratontin hinta ja vuokrataso on määritelty huoneistokohtaisesti, jolloin jokainen huoneisto voi lunastaa tai olla lunastamatta huoneistoon osuutta tontista. Kannattaa laskea, mitä tonttivuokrasta joutuu maksamaan. Jos tonttivuokraaja ottaa suhteessa tontin arvoon esimerkiksi 6 prosentin tuoton, saa tontin lunastamalla rahoilleen verrattain mukavan tuoton.
- Pääomaa sitoutuu jo ennen kuin tuotot alkavat rullata: Kun ostat vanhan huoneiston, saat vuokratuotot saman tien rullaamaan. Uudiskohteissa joudut sen sijaan maksamaan kauppahintaa vähitellen kohteen valmistuessa. Vuokraa et kuitenkin ala saada kuin vasta silloin, kun kohde valmistuu. Huomioi tämä tuottamaton aika sijoituskohdetta arvioidessasi esimerkiksi lisäämällä ”menetetyt” vuokratuotot kohteen hankintahintaan. (Menetetyllä vuokralla tarkoitetaan tässä sitä vuokraa, jonka olisit saanut ostamalla vanhan asunnon ja vuokraamalla sen saman tien.)
Joonas Orava, Olli Turunen
Joonas Orava ja Olli Turunen ovat aktiivisia asuntosijoittajia. He ovat kirjoittaneet vuonna 2013 ilmestyneen asuntosijoittamista käsittelevän kirjan nimeltä Osta, vuokraa, vaurastu (Talentum) ja kirjoittavat kaksi kertaa kuussa julkaistavaa blogia www.ostavuokraavaurastu.com -sivustolla.
