Asunnot ja kiinteistöt

Milloin vastikkeet voi vähentää verotuksessa?

Tämä ikuinen dilemma ansaitsee yhden oman lyhyen kirjoituksensa. Aiheesta saa kyllä tehtyä monimutkaisenkin menemällä syvälle kirjanpitoon, mutta välttäkäämme tätä. Tiivistämme tässä oleellisen asian kuvallisen esimerkin kera.

Kuukausittain taloyhtiölle maksettava vastike jakautuu yleensä kahteen eri osaan: hoitovastike ja tarvittaessa pääomavastike (aiemmin usein nimellä rahoitusvastike). Ensimmäisellä katetaan taloyhtiön juoksevat ylläpitokulut kuten lämmitys, huolto, vesi, sähkö, siivous, pienet korjaukset jne. Hoitovastike on tuloa yhtiölle ja siten se on tuloverolain mukaan verovähennyskelpoinen vuokranantajaosakkaan verotuksessa.

Pankkilainalla katetaan yleensä joko hankintahintaa tai projektiluontoisesti korjauksia (joskus myös molempia) lähtien rappukäytävien maalauksesta linjasaneerauksiin. Lainaa osakkaat maksavat yhtiölle rahoitusvastikkeen muodossa. Pääomavastike on tapauskohtaisesti verovähennyskelpoinen. Miksi ihmeessä, miettii moni? Ja mistä sen tietää, voiko rahoitusvastikkeen vähentää vuokratulosta vai ei?

Pääomavastiketta voi käsitellä kahdella tavalla yhtiön kirjanpidossa. Se voidaan joko a) tulouttaa tai b) rahastoida. Tulouttaminen tarkoittaa sitä, että osakkaiden maksamat vastikkeet ovat tuloa yhtiölle. Näin ollen se on myös verovähennyskelpoista. Jos vastikkeet rahastoidaan, ne kirjataan taseeseen rahastoon. Tällöin sitä ei voi vähentää vuokratulosta, mutta se lisätään hankintamenoon, mikä pienentää luovutusvoittoverotusta.

Tässä esimerkki tuloslaskelmasta, jossa näkyy alleviivattuna pääomavastikkeet. Näillä on maksettu yhtiölainaa pois niiden asuntojen osalta, joissa sitä on ollut. Tulos on saatu nollaan, jotta veroja ei tarvitse maksaa, säätämällä poistot sopivan suuruisiksi.

2016_3_Blogi_tuloslaskelma.png

Tuloutus vs. rahastointi -kysymyksellä ei ole merkitystä omistaja-asukkaalle. Miksi sitten rahastointia käytetään, jos se on yhtiössä asuvalle omistajalle ”yks hailee”, mutta sorsii sijoittajaomistajaa?

Vastikkeita on järkevää tulouttaa ainoastaan sen verran kuin taloyhtiöllä on kuluja ja mahdollisia poistoja. Jos poistopohjaa ei ole ja tulot ylittävät menot, taloyhtiö joutuu maksamaan veroa tuloksestaan. Tämä ei taas ole järkevää.

Lisäksi sopassa on verottajan suunnasta tuleva ohje: Remontin kulut tulee verottajan mukaan jakaa vuosikorjaukseen ja perusparannukseen. Vuosikorjauksen kulut voidaan kirjata kuluiksi tuloslaskelmaan. Perusparannuksen osuus on pakko aktivoida taseeseen. Vastuu tästä jaosta on taloyhtiöllä eli isännöitsijällä, hallituksella ja/tai yhtiön käyttämillä asiantuntijoilla.

Tähänkin teemaan löysimme apua Vuokranantajien jäsensivuilta. Sivuilla on kattava tietopankki jäsenille. Lisäksi Vuokranantajien jäsenille on tarjolla niin sähköpostitse kuin puhelimitse palveleva ja asiantunteva apu asuntosijoittamiseen liittyvissä mitä erilaisimmissa kysymyksissä – varsinkin juridinen apu on erittäin arvokas, jota olemme muutaman kerran joutuneet käyttämään. Kannattaa tutustua ja liittyä, mikäli et vielä ole niin tehnyt: www.vuokranantajat.fi.

Yhteenveto: Kysymys, että voiko vastikkeet vähentää verotuksessa näkee useimmiten taloyhtiön tuloslaskelmasta. Ovatko vastikkeet tuloa? Jos ovat, voi vähentää. Taseesta näkee onko vastikkeita rahastoitu? Jos vuoden aikana on rahastoitu, ei voi vähentää. Asian tekee kimurantiksi, että yksi remontti voi olla tuloutettu, toinen rahastoitu. Asia kannattaa aina tarkistaa yhtiön isännöitsijältä, joka on vastuussa kirjanpidon toteuttamisesta.

Joonas Orava, Olli Turunen
Joonas Orava ja Olli Turunen ovat aktiivisia asuntosijoittajia. He ovat kirjoittaneet vuonna 2013 ilmestyneen asuntosijoittamista käsittelevän kirjan nimeltä Osta, vuokraa, vaurastu (Talentum) ja kirjoittavat kaksi kertaa kuussa julkaistavaa blogia www.ostavuokraavaurastu.com -sivustolla.

Kommentoi

Jätä viesti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

SalkunRakentaja on vaurauden rakentajan suosittu verkkolehti. Sivusto sisältää sijoittamiseen, yrittäjyyteen ja arjen raha-asioihin liittyviä artikkeleita, uutisia ja analyysejä.

SalkunRakentaja-sivusto sisältää myös kumppaneidensa tuottamaa sisältöä, josta sivusto voi saada julkaisupalkkioita.

Tutustu sisältömarkinoinnin ja sisällöntuotannon ratkaisuihimme Salkkumedia Oy:n kotisivuilta.

   

Yhteystiedot

Julkaisija Salkkumedia Oy
Y-tunnus 2793119-8
Puhelin 040 0132119
Sähköposti info(at)salkunrakentaja.fi
Päätoimittaja Jorma Erkkilä
 
Webhotelli: Hostingpalvelu.fi
Anna palautetta
Sisällöntuottajaksi
 

Lisätietoja

Henkilöstö
Mediakortti
Yhteistyökumppanit
Digipaketti
Palvelut lukijoille
Tilaa uutiskirje

 

Tilaa maksuton uutiskirje sähköpostiisi:

Outbound linkkien seuranta

Akateemiset

Akateemiset2

Copyright © 2020 Salkkumedia Oy

Ylös