Pörssinoteeratut kiinteistösijoitusyhtiöt eli REIT:t voivat tarjota tällä hetkellä houkuttelevan ostopaikan, arvioi Sijoittaja.fi-palvelun perustajajäsen.
Kuva: Anssi Koskinen
Pörssinoteeratut kiinteistösijoitusyhtiöt eli REIT:t voivat tarjota tällä hetkellä houkuttelevan ostopaikan, arvioi Sijoittaja.fi-palvelun perustajajäsen.
REIT tarkoittaa pörssiin listattua kiinteistösijoitusyhtiötä. REIT-yhtiöitä on kahdenlaisia: osakepohjaiset REIT:t ja Mortage REIT:t.
Osakepohjaiset REIT:t ostavat, omistavat ja hallinnoivat kiinteistöjä, joista saa tuloja. Mortgage REIT:t eli MREIT:t eivät suoraan omista asuntoja ja kiinteistöjä, vaan sijoittavat varat asuntolainoihin. Tulot kertyvät pääasiallisesti asuntolainojen koroista.
REIT-sijoittaminen tarjoaa monia etuja. Ne tarjoavat ensinnäkin hajautushyötyjä. Sijoittaja.fi-palvelun hallituksen puheenjohtaja ja toinen perustaja Hannu Huuskonen toteaa artikkelissaan, että kiinteistösijoitusyhtiöiden korrelaatio on usein ollut suhteellisen pientä osakkeiden ja korkoinstrumenttien kanssa erityisesti hieman pidemmillä tarkasteluhorisonteilla.
REIT:t tarjoavat myös vakaata kassavirtaa sillä ne jakavat yleensä 90 prosenttia tuloksestaan osinkoina ulos. Monet REIT:t jakavat osinkoa neljännesvuosittain, jotkut jopa kuukausittain. REIT:t ovat tietenkin myös huomattavasti likvidempiä kuin suorat asuntosijoitukset.
Huuskosen mukaan REITit tarjoavat usein luontaista inflaatiosuojaa kiinteistöjen vuokrien ollessa tyypillisesti sidottuja hintaindeksien kehitykseen.
Yksi suurimmista riskeistä kiinteistösijoitusyhtiöissä on korkojen nousun negatiivinen vaikutus niiden tuloskuntoon ja kurssikehitykseen. Erityisesti mortage-REIT:t reagoivat herkästi korkotason nousuun.
Huuskosen mukaan historiallinen tarkastelu osoittaa, ettei korkojen nousulla ole ollut negatiivista vaikutusta REIT:ien tuottoon pitemmällä aikavälillä.
Vaikka REITit usein kärsivät aluksi korkojen noustessa äkillisesti, ovat ne yleensä palautuneet korkopiikkejä edeltäville tasoille jo 6-12 kuukauden jälkeen korkopiikkien alusta, Huuskonen toteaa. Valtaosa korkojen noususykleistä on ollut REIT:lle positiivista aikaa ja negatiivisinakin jaksoina lasku on ollut yleensä hyvin maltillista. ”Keskimääräinen korkojen nousu on ollut havaintohetkillä 1,16 % -yksikköä, jona aikana REITtien keskimääräinen vuotuistettu tuotto on ollut 18 %:ia.”
”Uskomme myös tuoreimman korkojen nousujen aiheuttaman REITtien laskujakson tarjoavan todennäköisemmin hyvän hetken REITtien ostolle / painojen lisäämiselle”, Huuskonen arvioi.
REIT:t näyttävät nyt varsin houkuttelevalta omaisuusluokalta. Huuskosen mukaan tämä johtuu siitä, että niiden osinkotuotto on nyt selvästi valtiolainojen korkotasoa korkeampi.
”Historiallisesti yksi hyvä indikaattori REITtien tuottojen ennustamiseen on ollut yksinkertaisesti REITtien osinkotuoton (hist. 12kk) ja valtiolainojen tuottovaateen eritus: kun REITtien osinkotuotto on ollut selvästi valtionlainojen tarjoamaa tuottotasoa korkeammalla, on REITtien kokonaistuotto ollut yleensä hyvää. ”
Kun tuottoero (”yield spread”) on ollut yli 2 %-yksikköä, ovat REITit tuottaneet keskimäärin yli 20 % vuosittain seuraavan neljän vuoden mittausjaksolla, Huuskonen laskee.
”Tällä hetkellä tuottoero on edelleen poikkeuksellisen suuri yli 2 %:ia. Jos historiaan on uskominen, tämä voi jälleen tarjota houkuttelevan ostopaikan.”
