Asuntosijoitusrahastojen kohdalla sijoittajan on oltava aina tarkkana. Ne tunnusluvut ja talousraportit, jotka usein riittävät muiden pörssiyhtiöiden fundamenttianalyysiin, eivät asuntosijoitusrahastojen arvioimiseen riitä.
Asuntosijoitusrahastot voivat tehdä tulosta nimittäin varsinaisen liiketoiminnan lisäksi myös asuntosijoitusomaisuuden arvonmuutoksilla.
”Oravankin kohdalla pätee yleinen sijoitusoppi: sijoituspäätöksiä ei kannata koskaan tehdä yksistään osinkotuoton perusteella. Yhtiöstä riippumatta on aina olennaista tarkastella osinkotason kestävyyttä”, totesi sijoituskirjailija Jukka Oksaharju viime syksynä.
Orava Asuntorahasto on Kauppalehden mukaan tähän mennessä hyödyntänyt asuntohankinnoissa tukkualennuksia, joista kummunneet arvonkorotukset on jaettu osinkoina. Osinkojen maksu on rahoitettu velkapääomalla. Arvonkorotukset kiinteistöyhtiö on kirjannut tuloslaskelmaan tuotoiksi.
Mutta arvonkorotuksia ei voi syödä. Ne ovat laskennallisia eriä, eivät todellista kassaantuloa. Siksi asuntosijoitusyhtiöiden kohdalla sijoittajan tulee ehdottomasti seurata aina kassavirtalaskelmaa ja siihen perustuvia arvostuslukuja.
Oravan on väitetty jopa kikkailevan kirjanpidollaan. Aiemmin toteutetut omaisuuden tasearvojen ylöskirjaukset ovat saaneet yhtiön liiketoiminnan näyttämään näennäisen kannattavalta.
Lisäksi Orava käyttää omaa laskentamalliaan asuntojensa markkina-arvon määritykseen. Moni epäilee, etteivät tukkuostajan asunnot ole niin arvokkaita kuin yhtiö esittää.
Juhlat on juhlittu ja nyt on Oravalla on totinen paikka.
Ensimmäisen vuosineljänneksen osavuosikatsaus kertoo, että liikevaihto laski 2,4 miljoonaan euroon viime vuoden 4,8 miljoonasta eurosta. Osakekohtainen tulos valahti pakkaselle 0,1 euroa, kun viime vuonna se oli 0,23 euroa plussalla.
”Orava Asuntorahaston ensimmäisen vuosineljänneksen tulos jäi heikoksi. Asuntosalkun arvonmuutos oli edellisen neljänneksen tapaan hieman negatiivinen eikä uusia asuntohankintoja tehty”, toteaa Oravan toimitusjohtaja Pekka Peiponen.
Vatsahappoja sietävälle sijoittajalle Orava saattaa silti olla mielenkiintoinen kohde, jos Oravan johto onnistuu ravistelemaan toimintatapojaan. Keskeisessä roolissa ovat kiinteistöjen myynnit.
”Taseperusteisesti matala arvostustaso voisi arviomme mukaan myös korjaantua esimerkiksi purkamalla rahastoa myymällä huomattavan osuuden kiinteistöistä, mikä olisi teoriassa tässä tilanteessa kannattavaa”, toteaa Inderesin analyytikko Jesse Kinnunen analyysitalon aamukatsauksessa.
Merkittävä tuloskäänne vaatisi Kinnusen mukaan siksi taakseen myös asuntojen hintojen nousua.
Jos sijoittaja uskoo Oravan voivan kääntää kurssinsa kohti myötätuulta, on asuntorahaston osakkeita nyt tarjolla alehinnoin. Oravan osakkeen taseperusteinen arvostus on nimittäin lähes 60 prosenttia alle osakekohtaisen nettovarallisuuden (NAV).
”Yhtiön taseperusteinen arvostustaso on siten absoluuttisesti hyvin matala”, toteaa Kinnunen.
