Asuntosijoittamisen ylimääräiset kulut

Tekstiimme Ostoksilla Jyväskylässä, dosenttiMoppexx kommentoi, että tuottolaskelmassa kuluja on jätetty huomioimatta, kun niissä ei ole huomioitu alla olevia seikkoja. Kommentti oli laadukas ja kattava. Niinpä vastaamme siihen asiaankuuluvasti perustellen ja omiin kokemusperäisiin faktoihin pohjautuen.

Isossa kuvassa remonttivaraa huoneistolle laskemme siten, että se kattaa sekä huoneistoon että yhtiöön tulevat remontit. Edellä mainitun tekstin esimerkissä remonttivara oli 20 000 euroa, josta tiedossa oleva linjasaneeraus oli noin 14 000 euroa. Eli esimerkissämme tuo 6 000 euroa oli varattu muille yhtiön pienemmille remonteille ja alla oleville asioille seuraavan n. 10 vuoden ajaksi.

Yksittäinen esimerkki sikseen. Alla kokemuksiamme isommasta kokonaisuudesta ja vastauksia kommentoijan esiin nostamiin eri kuluihin.

1. Välityspalkkio – Vuokrauksen välityspalkkiota emme ole ainakaan toistaiseksi vielä kertaakaan maksaneet, koska hoidamme vuokrauksen itse. Jos kommentoija tarkoitti myyjän palkkion siirtyvän hinnassa ostajalle, on se huomioitu luonnollisesti hinnan kautta tuottolaskelmassa.

2. Laitteiden uusiminen: liesi, jääkaappi, pakastin – Se on selvä, että nämä huomioidaan remonttivarassa. Tosin 20-30 asunnon osalta n. 1-2 per vuosi uusitaan. Tänä vuonna olemme vaihtaneet kaksi jääkaappia, viime vuonna meni yksi. Näiden eurot osana muita kuluja alla taulukossa.

3. Remontit – Pintafiksauksia teemme edullisesti ja kevyesti tarpeen mukaan, keskimäärin 2-3 asuntoa per vuosi. Tänä vuonna on yhdessä asunnossa tuunattu kylppäriä ja toisessa tehty laminaatin vaihto ja maalaus. Tarvittaessa tarjoamme vuokralaiselle mahdollisuutta ehostaa asuntoa itse maalaamalla. Win-win –tilanne kun asukkaan asumistyytyväisyys kohenee ja me saamme pienen meikkauksen asuntoon.

4. Oikeudenkäyntikulut – Nämä pystyy välttämään pitkälti keskittymällä hyvän sijainnin yksiöihin, joihin on tunkua hyvistä vuokralaisista. Hyvät vuokralaiset hoitavat asian mallikkaasti. Toistaiseksi oikeudenkäyntikuluihin on mennyt nolla euroa. Enemmän kuin rahan arvoinen sijoitus on jäsenyys Suomen Vuokranantajissa. Jäsenyyteen kuuluu mm. ilmainen lakineuvonta. Jo pelkästään sen arvo on moninkertainen jäsenyyden hintaan verrattuna. Kannattaa tutustua: vuokranantajat.fi

5. Huono vuokralainen ja vuokralaisen aiheuttamat vahingot

6. Vuokralaista ei löydy joka päivälle – sama lääke kuin kohdasa 4 ja 5. Pelipaikalla sijaitsevat yksiöt menevät vuokralle lennosta. Keskustassa tyhjiä kuukausia ei ole tullut. Lähiöön niitä on osunut harvakseltaan. Vuokrausaste koko asuntopotille on ollut viime vuosina yli 99% eli yksi tyhjä kuukausi yli sataa kuukautta kohden. Käytännössä meidän asuntomäärällä tarkoittaa yhteensä 1-2 tyhjää kuukautta vuodessa.

Edellä olevat kohdat ovat erittäin relevantteja huomioita, joiden lisäksi ylimääräisiä kuluja voivat aiheuttaa lisäksi monta muuta seikkaa. Toimintaan kuuluvina pakollisia, tai ylimääräisiä kuluja, miten asian haluaa nähdä, on vuosien varrella ollut mm.

• remontit ja remonttitarvikkeet
• jääkaapit, liesituulettimet jne.
• sähkömiehen kulut
• huoneistojen siivoukset
• asuntojen valokuvaukset
• luottotietojen tarkistukset
• matkakulut asunnolle
• vuokrailmoitukset
• valmennukset
• lehti-ilmoitukset (aikanaan lehti-ilmoituksella etsittiin sijoitusasuntoa, ja se löytyikin :))
• perintäkulut
• ja paljon muuta pientä sälää

Meillä on tarkkaa tilastointia tehty vuodesta 2011 lähtien henkilökohtaisessa omistuksessa oleville asunnoille. Tänä aikana keskimääräiset muut vuokratuloon kohdistuvat kulut verotuksessa eli ”ylimääräiset” kulut asuntoa kohden ovat olleet keskimäärin 287 euroa per vuosi. Jos pitäisi ennustaa, niin jatkossa kuluja tulee enemmän, koska nykyisessä pakassa on uusia asuntoja, jotka eivät toki kauaa ole uusia.

Kannattaa muistaa, että yllä olevat luvut eivät pidä sisällään yhtiön remontteja, koska ne maksetaan vastikkeen yhteydessä ja vähennetään verotuksessa sitä kautta. Toisaalta ”ylimääräiset” kulut olisivat nuukemmalla pienemmät, jos emme olisi käyneet valmennuksissa yms.

Johtopäätös: Asuntosijoittamisessa tulee vuosien varrella vastaan monenlaista kulua, jotka osaltaan nakertavat tuottoja. Makuasia on, haluaako ne laskea tuottolaskelmassa suoraan hankintahinnan päälle mukaan vai tekeekö varauksen vuosittaisista vuokratuotoista. Ensimmäisessä vaihtoehdossa ne lisätään mukaan remonttivaraan, jälkimmäisessä lasketaan saatavan vuodessa vuokrat ”vain” 11 tai 11,5 kuukaudelta, jolloin vuosittaisiin kuluihin on varattuna muutama satanen per huoneisto. Tärkeää on, että nämä kulut huomioidaan hankintapäätöstä tehtäessä, jotta sijoituksesta saa realistisen kuvan.

Joonas Orava, Olli Turunen

Joonas Orava ja Olli Turunen ovat aktiivisia asuntosijoittajia. He ovat kirjoittaneet vuonna 2013 ilmestyneen asuntosijoittamista käsittelevän kirjan nimeltä Osta, vuokraa, vaurastu (Talentum) ja kirjoittavat kaksi kertaa kuussa julkaistavaa blogia www.ostavuokraavaurastu.com -sivustolla.