Asunnot ja kiinteistöt

Kannattaako taloyhtiön omistama sijoitusasunto myydä remontin tullessa?

On olemassa kourallinen erittäin varakkaita taloyhtiöitä, jotka omistavat niin paljon huoneistoja, että hoitovastiketta ei peritä ollenkaan tai se on lähes olematon. Olli omistaa sijoitusasunnon eräästä tällaisesta yhtiöstä, jossa hoitovastike on 0,5 euroa neliöltä kuukaudessa. Nämä ovat kuitenkin yksittäisiä poikkeustapauksia ja ne useimmiten näkyvät myös huoneiston hinnassa.

Sen sijaan aika ajoin tulee vastaan yhtiöitä, jotka omistavat esimerkiksi yhden huoneiston. Nämä ovat monesti vanhoja talonmiehen asuntoja. Joko ne ovat vuokrattuja tai talonmiehen eläköityessä päätetään ottaa huoltoyhtiö hoitamaan kiinteistönhoidolliset toimet ja huoneisto jää tyhjilleen. Mitä nämä käytännössä tarkoittavat asuntosijoittajalle?

Esimerkkikohde

  • Paikkakunta Jyväskylä
  • Koko 50 huoneistoa ja 2000 huoneistoneliötä + yhtiön omistama huoneisto 35m2
  • Sijainti keskustan lähettyvillä yliopiston puolella kaupunkia
  • Hoitovastike 4€/m2, yhteensä tuotot hoitovastikkeista 96 000€/v.
  • Yhtiön omistama huoneisto 35 m2 arvoltaan 100 000 €

Yhtiön omistaman asunnon arvo per huoneistoneliö on esimerkissämme noin 50 euroa. Tuolla summalla maksaisi esimerkiksi kattoremontin, parvekelasituksen tai linjasaneerauksen hankesuunnittelun. 30 neliöisen yksiön omistajalle yhtiön huoneisto tarkoittaa 1500 euroa varallisuutta yhtiön taseessa, ison kaksion omistajalle jo noin 3000 euroa. Ei siis mikään ratkaiseva tekijä hankintapäätöstä tehtäessä, mutta selkeästi positiivinen vaikutus osana kokonaisuutta.

Kannattaako yhtiön jättää huoneisto rullaamaan kassavirtaa vai myydä seuraavan remontin tullessa pois? Esimerkkikohteemme yksiöstä saisi hyväkuntoisena vuokraa arviolta 560-580 euroa kuukaudessa. Tämä tarkoittaa yhtiölle mukavaa vajaan 7000 euron vuosittaista vuokratuloa. Mikäli huoneisto myytäisiin, olisi tämän huoneiston maksamat vastikkeet 1680 euroa vuodessa eli vuokratuotosta saatava nettohyöty on noin 5000 euroa vuodessa. Kuukausittaisessa vastikkeessa tämä tarkoittaa 21 senttiä per huoneistoneliö eli 30 neliöisen yksiön omistajalle reilu 6 euroa kuukaudessa. Vuokratuottoprosenttiin tällä ei ole käytännön vaikutusta.

Mikäli tarkoitus on omistaa sijoitusasunto tästä iäisyyteen, mikä on mielestämme hyvä omistusaika, kannattaa asunto teoriassa jättää yhtiölle tuottamaan kassavirtaa. Todellisuudessa tilanne on kuitenkin niin, että säästetty euro tänään on aina arvokkaampi kuin saatu euro huomenna. Tästä syystä remontin tullessa suosittelemme asunnon myyntiä ja käyttämistä remontin toteuttamiseen.

Johtopäätös: yhtiön yksittäisen huoneiston omistus ei ole ratkaiseva tekijä hankintapäätöstä tehtäessä. Se kannattaa kuitenkin huomioida osana diiliä, sillä ostamalla huoneiston, saat samalla pienen osuuden yhtiön omaisuuserästä. Mitä pienempi yhtiö, sitä suurempi hyöty on. Suuren remontin tullessa suosittelemme kannattamaan sijoitusasunnon myyntiä ja remontin maksamista osittain tai kokonaan sillä. Näin omaisuuserästä tuleva raha näkyy suoraan pienempinä remonttikuluina ja on yhtiön saamaa vuokratuloa konkreettisempi hyöty.

Joonas Orava, Olli Turunen

Joonas Orava ja Olli Turunen ovat aktiivisia asuntosijoittajia. He ovat kirjoittaneet vuonna 2013 ilmestyneen asuntosijoittamista käsittelevän kirjan nimeltä Osta, vuokraa, vaurastu (Talentum) ja kirjoittavat kaksi kertaa kuussa julkaistavaa blogia www.ostavuokraavaurastu.com -sivustolla.

1 kommentti

1 kommentti

  1. Riskisonni

    9.10.2017 at 17:37

    Hyvä aihe käsiteltäväksi, luulen että jäänyt useimmilla asunnonomistajilla heikolle ymmärrykselle.
    Enemmän olisi voitu käsitellä pääoman tuottoja ja vieläpä eri skenaarioissa. Luulenpa, etteivät yhtiön omistukset näy asuntojen myyntihinnoissa läheskään arvonsa mukaisesti. Tämä tarkoittaa, että kannattaisi ostaa asuntoja yhtiöistä, joilla paljon omistuksia, mutta jo omistaessaan pyrkiä vaikuttamaan omistusten myymisen puolesta, jotta pääsisi nauttimaan omistuksista alentuneina vastikkeina täysimääräisesti, eikä itse osaketta myydessään joutuisi luopumaan noista yhtiön omistuksista pilkkahintaan.

    Ihan normaaleja asukasosakkaitakin tämä koskee; kuinka moni osakas oikeasti haluaa ryhtyä asuntoyhtiön kautta asuntosijoittajaksi? Osa varmasti haluaa, mutta luulenpa, ettei suurin osa edes ymmärrä omistavansa oman asuntonsa lisäksi yhtiön ”sijoitusasuntoja”. Normaaliin asuntosijoittamiseen verrattuna ongelmana tosiaan oman päätösvallan luovuttaminen yhtiölle ja todennäköisesti surkea myyntihinta noiden ”sijoitusasuntojen” osalta. Itselläni osake juuri tuollaisessa yhtiössä, jonka hallitus näkee tehtäväkseen yhtiön omaisuuden ja vuokratulojen maksimoimisen välittämättä asuntoihin sidotun pääoman tuotoista tai osakkaiden mahdollisuudesta saada sitomansa rahat takaisin jonain päivänä. Epäselvää on jopa tuottojen jääminen positiivisiksi, kun remontit huomioidaan.

Jätä viesti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

SalkunRakentaja on sijoittamiseen ja raha-asioihin keskittyvä verkkojulkaisu. Sivusto sisältää sijoittamiseen, talouteen ja arjen raha-asioihin liittyviä artikkeleita, uutisia ja analyysejä.

SalkunRakentaja-sivusto sisältää myös kumppaneidensa tuottamaa sisältöä (artikkeleita ja mainosbannereita), ja sivusto voi saada ko. sisällöistä julkaisupalkkioita.

   

Yhteystiedot

Julkaisija Salkkumedia Oy
Y-tunnus 2793119-8
Puhelin 040 0132119
Sähköposti info(at)salkunrakentaja.fi
Päätoimittaja Jorma Erkkilä
 
Anna palautetta
Sisällöntuottajaksi
 

Lisätietoja

Henkilöstö
Mediakortti
Yhteistyökumppanit
Digipaketti
Palvelut

 

Tilaa maksuton uutiskirje sähköpostiisi:

Copyright © 2017 Salkkumedia Oy

Ylös