Keskiarvot voivat helposti johtaa harhaan, muistuttavat asuntosijoittajat Joonas Orava ja Olli Turunen SalkunRakentajan vierasblogissa.
Tällä viikolla Tilastokeskus julkisti kuukausitilastot asuntojen hintojen kehityksestä. Pääkaupunkiseudulla hinnat pysyivät ennallaan ja muualla maassa ne laskivat 2,6 prosenttia viime vuoden heinäkuuhun verrattuna. Kun luet uutiset, voit unohtaa ne saman tien. Ne eivät kerro koko totuutta, sillä median poimimassa statistiikassa isot ja pienet asunnot lykätään samaan massaan ja aluejakokin on vain pääkaupunkiseutu vs. muu Suomi.
Keskiarvot voivat helposti johtaa harhaan, olipa kyse asunnoista tai mistä muusta tahansa. Esimerkkejä on lukuisia. Oulussa, jossa huonoja uutisia on kuulunut kolisten, kerrostaloasuntojen hinnat laskivat Tilastokeskuksen mukaan toisella neljänneksellä 1,3 prosenttia. Tämä oli toki ennalta arvattavissa. Harva on kuitenkaan huomannut, että yksiöiden hinnat nousivat Oulussa samaan aikaan 6,2 prosenttia. Jotta päästään keskiarvoon, ei tarvitse edes sanoa, miten isompien asuntojen hinnoille on käynyt. Toinen tilastoeroavuus Kuopiosta: osakehuoneistojen markkina on ollut kohtalaisen hyvässä vedossa hintojen noustua 3,6 prosenttia. Yksiöiden hinnat ovat nousseet aivan eri tahtia, +11 prosenttia.
Toisaalla on siis kuuma kiima; pelipaikalla sijaitsevat sievät pienet yksiöt revitään käsistä, kun taas toisaalla on hiljaista ja kylmää kuin autiotalossa paukkupakkasilla; reunamilla sijaitsevien isojen asuntojen näytöillä vain välittäjän kengät kopisevat. Käytännössä kaikissa suurissa kaupungeissa Espoota lukuun ottamatta yksiöiden hinnat ovat kehittyneet selvästi paremmin kuin esimerkiksi kolmioiden hinnat. Tilastokeskukselta ei irtoa pikkukylien hintatietoja, mutta ne ovat paikka paikoin karmivaa luettavaa.
Toinen tilastoharha liittyy alueellisiin eroihin saman kaupungin sisällä. Kerrostaloasuntojen kauppamäärä on pudonnut yli 25 prosenttia kuluvan vuoden ensimmäisellä puoliskolla viime vuoteen verrattuna. Asuntokaupan hiljentyessä kaupat keskittyvät entistä enemmän keskustoihin, joissa neliöhinnat ovat korkeammat kuin kaupungin laidalla. Tämä luonnollisesti johtaa tilastoharhaan: asuntojen hinnat tosiasiassa laskevat enemmän kuin mitä tilastot näyttävät.
Kuuman ja kylmän markkinan keskellä asuntosijoittajan tulee olla tarkkana. Kasvukeskuksissa kysyntä pienistä asunnoista ylittää tarjonnan jopa liiaksi. Pää kylmänä – aivan mitä tahansa ei kuitenkaan kannata maksaa, vaikka yksiöt nopeasti vuokralle menevätkin. Isoissa asunnoissa taasen piilevät selvästi heikompi vuokrakysyntä ja suuren neliömäärän johdosta kalliit taloyhtiön remontit. Alhaisesta neliöhinnasta huolimatta vuokratuotot putoavat remonttivara huomioiden laimealle tasolle. Remontteja pelkäävä saattaa tarttua uudiskohteisiin, joista saa maksaa tuhdin hinnan suhteessa vanhaan asuntokantaan. Julkisesta markkinasta on juuri nyt haastava löytää järkevää ostettavaa.
Joonas Orava, Olli Turunen
Joonas Orava ja Olli Turunen ovat aktiivisia asuntosijoittajia. He ovat kirjoittaneet vuonna 2013 ilmestyneen asuntosijoittamista käsittelevän kirjan nimeltä Osta, vuokraa, vaurastu (Talentum) ja kirjoittavat kaksi kertaa kuussa julkaistavaa blogia www.ostavuokraavaurastu.com -sivustolla.
