Eräästä kaupungista tuli läheltä ammattikorkeakoulua sijaitseva 31-neliöinen yksiö myyntiin 62 000 eurolla. Vastike kohtuullinen 3,5 euroa neliöltä, joka tekee 108,5 euroa. Remonteista katsomme aina viisi tavallisinta isompaa kuluerää, eli mitä on tehty seuraaville osa-alueille: 1) viemärit & käyttövedet, 2) julkisivut, 3) parvekkeet, 4) ikkunat, 5) katto. Kyseessä oli 70-luvun talo, jossa oli julkisivut ja parvekkeet korjattu sekä ikkunat uusittu vuonna 2006. Huopakate oli uusittu 1997. Viemäreistä tai käyttövesiputkien uusinnasta ei ollut issarissa mitään mainintaa.
Näin ollen laskimme taloyhtiön remontteihin remonttivaraa 600 euroa neliöltä tehden 18 600 euroa. Huom! Tämä on siis karkea arvio eikä totuus tulevasta. Tarkoitus on saada kuva asunnon todennäköisestä vuokratuotosta noin 10-20 vuoden aikajänteellä. Jos remonttivaraa ei käytä, huijaa itseään. Asunto oli kylpyhuoneen osalta uusimisen tarpeessa. Remonttivaraa kylppäri- ja pintaremontin kera asunnolle 12 000 euroa. No, entä se vuokratuotto?
Vuokratuoton komponentit siis listattuna:
- Vuokra 525 euroa (uusitun kph-remontin ja pintaremontin jälkeen)
- Vastike 108,5 euroa
- Hinta 62 000 euroa
- Remonttivara 30 600 euroa
- Varainsiirtovero 1 240 euroa
- Vuokratuotto ennen remontteja 7,9% ja remonttien kera 5,3%
Kohteessa oli siis pyyntihinnalla laskettuna potentiaalia. Esitteessä oli maininta korjausvastikkeesta. Halusimme laskea sen vuokratuottoon mukaan siten, että maksaisimme sen saman tien pois. Toisin sanoen kyseessä on hintaa lisäävä tekijä. Lainaa ei ollut esitteessä kerrottu huoneistoa kohden, mutta issarista sen löysi laskemalla, noin 5 400 euroa. Tarkemmin isännöitsijäntodistusta lukiessa huomasi, että kyseessä ei ollut tavanomainen rahoitusvastikkeen nimellä kulkeva laina, jolla on rahoitettu remontteja vaan korjausvastike, jota ei voinut maksaa pois. Ihmettelimme ensiksi, että mistä moinen. Jos on yhtiölainaa, niin kyllä oman osuutensa osakas voi maksaa tavallisesti pois. Vastaus löytyi yhtiön talousarviosta.
Kyseisessä yhtiössä ”korjausvastikkeena” kerättiin yhteensä yli 45 000 euroa vuodessa, mutta lainaa lyhennettiin korkoineen 27 000 euroa vuodessa. Eli 18 000 euroa ”korjausvastikkeesta” meni yhtiön juokseviin menoihin, jotka kuuluisi kerätä osana hoitovastiketta. Ei hyvä. Ei näin! Ihmekös tuo, ettei lainaa voinut maksaa pois, koska silloin hoitovastiketta olisi pitänyt nostaa reilusti.
Käytännössä siis 3,5 euron neliökohtainen hoitovastike olisi kuulunut olla noin 1 euron verran korkeampi (18 000 / 1602 neliötä / 12kk = 0,93 eur). Päälle tulee vielä huomioida laina tuolle asunnolle eli se 5 400 euroa.
Kun vastikkeen nostaa 4,5 euroon neliöltä ja hintaan laittaa lisää 5 400 euroa, vuokratuotoksi tulee 4,7%. Ero vuokratuoton osalta ei ole iso, mutta ratkaiseva ja epämääräisesti hoidettu talous on hälyttävä merkki. Sen kohteen sai unohtaa sitten samantien.
Johtopäätös: Potentiaaliselta ostokohteelta näyttänyt asunto jäikin kokonaan sivuun, kun huomioitiin taloyhtiön todelliset kulut. Kyseessä oli erikoinen kikkailu, jossa korjausvastikkeella kerättiin rahaa aivan muihin menoihin. Todellisuudessa hoitovastike oli siis liian alhainen. Kaikki on asuntomarkkinalla mahdollista. Pysy tarkkana ettet haksahda miinoihin! 15-30 minuutin ajallinen satsaus isännöitsijätodistuksen ja sen liitteiden tutkimiseen on arvokas investointi.
Joonas Orava, Olli Turunen
Joonas Orava ja Olli Turunen ovat aktiivisia asuntosijoittajia. He ovat kirjoittaneet vuonna 2013 ilmestyneen asuntosijoittamista käsittelevän kirjan nimeltä Osta, vuokraa, vaurastu (Talentum) ja kirjoittavat kaksi kertaa kuussa julkaistavaa blogia www.ostavuokraavaurastu.com -sivustolla.
