Reilu vuosi sitten kerroimme uudisasuntohankinnoistamme Jyväskylästä ja Keravalta. Jyväskylänkin asunto on nyt valmistunut ja on yhteenvedon aika. Savion kohteita käsittelimme jo aiemmassa tekstissä
Jyväskylän sijoitusasunto on 20-neliöinen huoneisto (tai huone) aivan keskustasta Vapaudenkadulta. Hankintahinta oli karvan yli 100 000 euroa ja vuokratasoksi arvioimme 515 euroa, jolla arvioimme pääsevämme noin viiden prosentin vuokratuottoon. Viereen rakennettiin samanlainen talo OP Vuokratuotto –rahastolle. Kohde valmistui parhaaseen sesonkiin heinäkuun lopussa 2017.
Onneksemme OP aloitti kohteen markkinoinnin jo aikaisin keväällä. He laittoivat yksiöiden vuokrapyynniksi hieman kerroksesta riippuen 540-570 euroa. Totesimme, että arvioimamme vuokrataso olikin alakanttiin ja päädyimme vuokraamaan asuntomme verrattain edulliseen 535 euron hintaan. Kysyntää asunnolle oli niin paljon, että vuokrailmoitus piti poistaa muutamassa tunnissa. Vuokratuottomme kipusi ennakoituun nähden hyvälle 5,3 prosentin tasolle. Sijainti on myös niin erinomainen, että tyhjiä kuukausia ei tarvitse pelätä.
Emme ole vielä pyytäneet arviota sijoitusasunnosta keneltäkään välittäjältä. Sijoitusasunto on kokonsa puolesta sellainen, että seuraavakin ostaja olisi lähes varmuudella sijoittaja, joten sijoitusasunnon arvo muodostuu sen tarjoamasta tuotosta. Uskoisimme, että kohde kelpaisi tässä markkinassa jollekin sijoittajalle 4,5 prosentin vuokratuotolla, jolloin huoneiston arvo olisi noin 120 000 euroa. Varovaisemmalla viiden prosentinkin tuottovaateella, jolla me hankintapäätöksen teimme, arvo olisi lähellä 110 000 euroa. Arvonnousuhan on sinänsä muodostunut vasta paperilla, mutta tokihan se on osa kokonaistuotosta ja sitä voi käyttää lisävakuutena pyytämällä virallisen arvion.
Tämä sijoitusasunto noudattelee samanlaista kaavaa kuin monet muutkin ostamamme keskustakohteet. Ne tuntuvat ostaessa todella kalliilta ja askarruttaa, kannattaako diili tehdä. Kuitenkin kun asiaa tarkastelee vuosi-pari ostosta, hinta on noussut ja diili vaikuttaa erinomaiselta. Emme voi kuitenkaan ottaa itse kunniaa tästä, vaan se on markkinan ansiota. Sijoittajakysyntä on pysynyt hyvällä tasolla ja vuokrat ovat nousseet, jotka yhdessä ovat pitäneet pienten sijoitusasuntojen kysynnän mukavassa nosteessa.
Mikäli korkotaso olisi esimerkiksi neljä prosenttia, voimme olla varmoja siitä, ettei kyseinen sijoitusasunto kiinnostaa ketään ostajaa 4,5 tai 5 prosentin vuokratuotolla. Silloin kysymys on pikemminkin muotoiltu niin, haluaako kukaan ostaa asuntoa edes kuuden prosentin vuokratuotolla? Nykyvuokratasolla sijoitusasunnon arvo olisi kuuden prosentin vuokratuotolla noin 90 000 euroa.
Suotavaa olisi, että vuokrataso jaksaisi kivuta jonkin verran jatkossakin, jotta korkotason aikanaan noustessa pienten sijoitusasuntojen hinnat kestäisivät korkojen nousua paremmin. Sijoittajaa suojaa myös hyvin hoidettu henkilökohtainen talous, korkosuojaus ja kohtuullinen velkavipuaste.
Joonas Orava, Olli Turunen
Joonas Orava ja Olli Turunen ovat aktiivisia asuntosijoittajia. He ovat kirjoittaneet vuonna 2013 ilmestyneen asuntosijoittamista käsittelevän kirjan nimeltä Osta, vuokraa, vaurastu (Talentum) ja kirjoittavat kaksi kertaa kuussa julkaistavaa blogia www.ostavuokraavaurastu.com -sivustolla
