Etenkin aloittelevien ja sijoitusasuntojen hankintaa suunnittelevien on hyvä tiedostaa sijoitusmuodon haasteet ja varautua erinäisiin yllättäviin tilanteisiin, joita asuntojen hoitoon ja hallinnointiin liittyy.
Sijoitusbloggari Mikko Vikman aka Pohatta kertoi kuluneella viikolla Helsingin Sanomien jutussa omista sijoitusasuntokokeiluistaan ja asunnoista luopumisesta remonttiriskien käydessä toteen lähes samanaikaisesti, kun yksityiselämässä puhalsi muutoksen tuulet. Tällaiset esimerkit tosielämästä tuovat hyvää kontrastia siihen hypeen, mikä alalla on tuntunut pyörivän pitkään.
Miten paljon asuntosijoittaja voi ennakoida tulevaa?
Mikonkin kokemuksista käy hyvin ilmi se tosiasia, että taloyhtiöihin ja niiden toimintaan liittyy aina tekijöitä, joita osakas ei voi hallita sekä riskejä, joita ei voi täysin ennakoida. Yhtiölainat ja koron nousut ovat oma lukunsa, joista onkin jo puhuttu mediassa ihan riittämiin.
Myös vuokralaisvalinnat sisältävät aina riskin, jota voi toki pyrkiä minimoimaan, vaan ei täysin poistamaan. Vastuuttomien vuokralaisten määrä tuntuu alati lisääntyvän, ainakin vaikutelma korostuu vuokranantaja -palstoja ja aiheeseen liittyviä keskusteluja seuratessa. Tuhansien eurojen menetykset ja omaisuusvahingot ovat varsin tavallisia hankalan vuokralaisen osuessa kohdalle.
Olisiko Mikko (tai kukaan) sitten voinut paremmin ennakoida ja varautua eteen tulleisiin tilanteisiin? Näitä voi halukkaat spekuloida, mutta hyvin todennäköistä on, että jotain yllätyksiä asuntojen kanssa aina tulee, vaikka kuinka olisi kotiläksyt tehtynä.
Yksi voi olla se, että asuntosijoittaminen ei ole itselle ja omalle luonteelle sopiva juttu lainkaan, jolloin omaan mielenrauhaan sijoittaminen saattaakin nousta asuntoja tärkeämmäksi, hintalapusta viis.
Se, että suunnittelee, ennakoi ja laskelmoi erilaisia skenaarioita ei siis aina riitä estämään ongelmien tai yllättävien tilanteiden napsahtamista päälle. Mutta samalla juuri siitä syystä taloudellinen ja henkinen varautuminen onkin tärkeää. Pitää tarvittaessa kyetä tekemään suhteellisen nopeita ratkaisuja ja lähtökohtaisesti hyväksyä ne riskit ja käänteet, mitä asuntosijoitustoimintaan liittyy.
Etenkin meillä pienimuotoisesti asuntosijoittamista harjoittavalla yksityishenkilöillä, joiden puskurikassa ei ole järin massiivinen, on syytä olla varasuunnitelmat otettavissa ketterästi käyttöön. Usein tämä tarkoittaa mahdollisuutta erilaisiin joustoihin. Jo se, ettei takerru kynsin hampain alkuperäiseen sijoitussuunnitelmaan voi olla osa joustokykyä.
Hihoja käärimään ja kuvetta kaivamaan
Kirjoitan aiheesta nyt siksikin, että myös itselläni on käynnissä tilanne, jossa olen päättänyt ottaa oman joustokykyni käyttöön.
Olin nimittäin suunnitellut tekeväni remonttia omassa asunnossani tänä kesänä määräaikaisen vuokralaisen lähdettyä, palatessani reissuiltani Suomeen. Pienituloisena yrittäjänä en saanut lisää lainaa, mutta päätin siitä huolimatta viedä remonttisuunnitelmia eteenpäin.
Omalla työllä ja läheisten avulla remonttia lähdettiin tekemään. Ymmärsin kyllä, että on taloudellisesti haastavaa tehdä täysipainoisesti remonttia monta viikkoa, ilman että samaan aikaan ehtii tai jaksaa tehdä suuremmin töitä muiden tulojen eteen. Kuluja varten pitikin alkaa vapauttaa puskurivaroja. Onneksi niitä oli tullut kerrytettyä.
Remontin pohjatyöt vievät helposti eniten aikaa
Myynnistä apua remonttikuluihin
Hyvin pian myös toinen vuokralaiseni ilmoitti muuttavansa eri paikkakunnalle ja irtisanovansa vuokrasopimuksen. No, tässäkin asunnossa oli ilmeinen pintaremontin tarve. Kaksi päällekkäistä remonttia ei tietenkään tuntunut optimilta ajatukselta niin työtuntien kuin taloudenkaan valossa. Mutta niinpä vain päätin edetä tämänkin remontin kanssa.
Johtopäätökseni oli, että universumihan tässä junaili tilaisuutta pistää samalla tämä toinen asunto myyntiin. Ja se alkoikin tuntua varsin hyvältä ratkaisulta. Remonttikulut saisi palautettua ehkä jopa korkojen kanssa melko pikaisesti takaisin mahdollisia uudelleensijoituksia odottamaan. Ja tietenkin siihen oman asunnon hieman eskaloituneeseen remonttiin. Aika tuntui olevan oikea tälle peliliikkeelle.
Ja kuten Mikko Vikmankin oli todennut haastattelussaan, ei asuntoihin liittyvästä stressistä ja huolesta vapautuminen tuntunut lainkaan huonolta jutulta sekään. Yksi huoli vähemmän olisi huojentavaa sekin.
Vaikka itse olinkin tähän asti selviytynyt pelkillä säikähdyksillä ja suhteellisen pienillä kustannuksilla sijoitusasuntohuolissa, niin täytyy myöntää, että ne sotkevat kyllä poikkeuksellisen tehokkaasti omaa mielenrauhaa silloin, kun joku ongelma ilmenee.
Se saattaakin yllättää monet, että säätämiset asuntojen ja vuokralaisten kanssa voivat vaikuttaa niin paljon tunteisiin ja mielentilaan. Epäilen, että meiltä piensijoittajilta harvemmin onnistuu täysin ammattimaisen viileä suhtautuminen ongelmatilanteisiin. Ehkäpä sitten, kun asuntoja ja sijoitusvuosia on riittävästi plakkarissa, koettelemukset eivät tunnu enää niin henkilökohtaisilta.
Vuokralaisten vaihtuminen kasautuu
Koska asioilla on tapana tapahtua ryppäissä, ilmoitti sitten pian kolmaskin vuokralainen lähdöstään. Tähänkin asuntoon olin kaavaillut remonttia sopivassa kohdassa, mutta pitää nyt katsoa mihin tässä päädyn. Jatkuuko remonttiralli pitkälle syksyyn vai etsinkö vain uuden vuokralaisen.
Ylimääräiset vastikemaksut, kellarin kosteusvaurio ja remppa-auton leviämiset toivat vielä omaa maustettaan tähän tämänkesäiseen asuntosoppaan. Joustavalle asenteelle on ollut lompakon lisäksi kysyntää.
Nämä omat tilanteeni eivät tietenkään edusta mitään suuremman luokan pulmia, todellisista kriiseistä puhumattakaan. Olisinhan voinut muina naisina sulkea silmäni remonttitarpeilta ja siirtää niitä hamaan tulevaisuuteen. En silti halunnut padota “korjausvelkaa” tilanteessa, jossa moni asia puhui remontoinnin puolesta.
Kyllähän asuntosijoittajan kannattaa mahdollisuuksien mukaan hyödyntää tilaisuudet päivittää asuntojen pintoja & toiminnallisuuksia ja siten huolehtia asunnon vuokrattavuudesta ja suotuisasta arvonkehityksestä myyntejä tai vakuuksia ajatellen. Nämä kun ovat niitä asioita, joilla sijoittaja sentään voi vaikuttaa sijoituksensa tuottoon.
Uudet pinnat, sähköt ja valot, uusi ilme
Puskurirahaston merkitys kyllä korostuu näissä tilanteissa. Mikä tahansa yllätys hoituu pehmeämmin, kun ei ole virittänyt talouttaan aivan äärimmilleen. Kun on henkisesti ja taloudellisesti valmistautunut alati muuttuviin tilanteisiin asuntojen, taloyhtiöiden ja vuokralaisten kanssa, ei yllätyksetkään pistä pasmoja aivan sekaisin.
Jokainen asuntosijoittaja päättää tietenkin itse, kuinka tiukille itsensä ja taloutensa laittaa asunnoistaan huolehtiessaan. Ja miten paljon erinäistä säätämistä jaksaa. Resurssit ja strategiat on meillä kaikilla erilaiset. Itsetuntemus ja omien prioriteettien selkeytys ovat hyviä välineitä ratkaisujen teossa.
Itse olen päättänyt panostaa tänä kesänä pitkälti sekä aikani että rahani asuntoihin ja keventää sitten salkkua ainakin hetkeksi.
Asuntosijoitusoppeja ja remonttioivalluksia tältä kesältä:
- Vanhojen asuntojen remontointi vie helposti paljon enemmän aikaa ja rahaa kuin alunperin osaa arvioida (tämänhän kaikki kokeneemmat jo tietävät)
- Pintaremonttia tehdessä isoin juttu on pohjaremontti
- Asbestikartoitukset ovat oma jännitysmomenttinsa ja kulueränsä
- Valmius realisoida asunto- tai muita sijoituksiaan on hyödyllinen osa varautumista ja taloudellista joustokykyä, uusia sijoituksia voi hankkia aina myöhemmin
- Puskurirahasto käteisenä, rahasto-osuuksina ja / tai osakkeina on erittäin tarpeellinen
- Niin kauan kuin asioita voi fiksata rahalla eikä riitelemällä pääsee vielä ”helpolla”
- Osaavat ja avuliaat läheiset ovat kullanarvoisia
- Lainojen lyhennysjoustot ja -vapaat ovat mainio apu yllättävissä tilanteissa
- (Läppäri)yrittäjän vapaus tarkoittaa vapautta siirtää työpanoksensa tarvittaessa asuntojen huoltoon ja kunnostukseen
- “Todennäköinen” ei asuntosijoituslaskelmissa ja ennakoinneissa merkitse koskaan samaa kuin “varma”
- Vaikka asuntosijoittaminen on todella kiehtovaa, myös vapautuminen asuntoihin liittyvistä huolista on sitä
- Extranote to self: Älä osta surkeinta pakettiauton rötisköä remppa-autoksi!
Rosita Juurinen
Matkabloggaava läppäriyrittäjä, ”vapausmentori” & piensijoittaja
www.matkaopasvapauteen.com
Päinvastoin juuri silloin kannattaa remontoida kun asunto on vielä vuokralla eikä vasta sitten kun asunto on tyhjillään. Verovähennyksistä apua asuntosijoittajan remonttikuluihin… jokaisen asuntosijoittajan pitäisi tämä jo tietää…
https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/vuokratulot/vahennykset/remonttikulut/#vuokrallakunremontoi
Hei Joonas ja kiitos kommentista 🙂 Kyllä, tämä on tiedossa. Tarkoitus alunperin olikin remontoida vuokralaisen asumisen aikana, onneksi se ei toteutunut, hirveä shouvvi olisi tullut. Toki aina verovähennykset on tarkoitus hyödyntää mahdollisimman pitkälti. Sijoitusasunnon remontointi ennen myyntiä on vähennettävissä myyntivoiton verosta, kuten myös muut juoksevat kulut. Oman asunnon remonttikuluista voi ohjeen mukaan saada puolet vähennyksen piiriin, kun asunto on osan vuodesta omassa käytössä ja osa vuotta vuokralla.
” Oman asunnon remonttikuluista voi ohjeen mukaan saada puolet vähennyksen piiriin, kun asunto on osan vuodesta omassa käytössä ja osa vuotta vuokralla.”
Oman asunnon rempan voi tietääkseni saada kotitalousvähennykseen ja riippumatta siitä, miten ison osan vuodesta asunto on omassa käytössä. Jos samasta kämpästä tehdään myös tulonhankkimiskuluvähennys, jää nähtäväksi(kukaan ei liene kokeillut), katsotaanko kotitalousvähennyksen koskevan vain osaa vuotta ja hyväksytään siitä vain osa. Ja alkaako verottaja jälkikäteen edes tutkia asiaa, kun kotit väh hyväksytään henk koht verotuksessa automaattisesti, kunhan optinen lukija on tyytyväinen sähköiseen lomakkeeseen.
Jos voi valita kotit ja tulonhankk vähennyksen välillä, kotit väh verovaikutus on suurempi, mutta tulonh vähennykseen saa myös materiaalit. Oman työn puolestaan voi ”vähentää” vain arvonnousuna eli kohonneen myyntihinnan muodossa.
Verohallituksen ohjeet siitä, milloin asunnosta saa jotain vähentää, kuka saa, mitä saa ja mistä vähennetään, ovat vaikeaselkoisuudessaan vertaansa vailla. Niin lienee tarkoituskin, haluaahan verottaja – niin ihmisenä kuin poliittisena toimijanakin – säilyttää itsellään oikeuden panna ahne kapitalisti kärsimään, ellei muusta niin ainakin verotuksen arvaamattomuudesta.
Näistähän voisi esim Suomen Vuokranantajat tai Veronmaksajien KL rakentaa nettiin laskimen:
-Suunnittelen remppaa, asunnon vuokraus/omistustilanne ja -muoto se ja se.
-Arvio työstä x euroa ja matskuista x euroa.
-Miten veromielessä kannattaa toimia ?
Hei Bernstein! Kiitos kommentista 🙂 Näissä omissa keisseissäni en ajatellut juuri hyödyntää kotitalousvähennystä, paitsi kenties sitten sähkö- / putkitöistä, mutta veroselvitysten hetkellä pitää vielä tsekkaa, mitkä väylät ja vähennykset tarkalleen ottaen pistetään hakuun. Kieltämättä noissa on hiukka tulkinnanvaraa ja lopputulos voi olla eri tulkitsijasta riippuen 😛