Asunnot ja kiinteistöt

Analyysi: Suomen Pankki ajaa velkakattoa – asuntolaina voi jäädä haaveeksi

Jos aiot yrittäjäksi, et välttämättä saa kohta asuntolainaa, jota nyt saisit. Tai jos olet parisuhteessa ja eroatte, sinua voi odottaa kaksio Korsossa. Velkakatto tarkoittaa, että kotitaloudella saa olla velkaa enintään viisi kertaa vuosituloihin nähden.

Hätkähdin, kun luin Suomen Pankin 4.5.2021 ilmestynyttä Euro & Talous -julkaisua. Se keskittyy laajassa artikkelissaan ja johtokunnan varapuheenjohtaja Marja Nykäsen pääkirjoituksessa uudenlaisen velkakaton tarpeeseen kotitalouksille.

Tavoite on hyvä – kotitalouksien velkaantumisen hillitseminen ja riskienhallinta niin yksilö- kuin järjestelmätasolla –, mutta uudistus voi tarkoittaa myös kohtuuttomia tilanteita ihmisille.

Lisäksi tuloihin pohjautuva velkakatto saattaa ohjata muita tavoitteita kuin sen kuuluisi. Lainanannosta ja asunnon hankinnasta on tulossa yhä enemmän tulosidonnaista, mikä patistaa ihmisiä hankkimaan yhä parempipalkkaisia töitä tai muita tuloja pystyäkseen asumaan haluamallaan tavalla.

Ehdotus ei juuri kiinnitä huomiota lainanhakijan muuhun varallisuuteen, joka myös on huomattava riskiä pienentävä elementti lainanottotilanteessa. Ylipäänsä tuloihin tiukasti sidottu lainansaanti näyttää yhtäältä myös työllisyystavoitteelta.

Työllisyys tai ihmisten ura- ja ansiokehityksestä huolehtiminen tuskin on Suomen Pankin tehtävä. Samaan aikaan todella raju tulosidonnaisuus asuntolainoissa voi ehkäistä ihmisten uranvaihtopyrkimyksiä ja uusiin mahdollisuuksiin tarttumista.

Edelleen vuokralla asuminen on omiaan kiihtymään isoine kuukausikuluineen ilman, että asukas maksaisi pikku hiljaa asuntoa omakseen.

Mistä on kyse?

Lyhyesti kyse on siitä, että valtiovarainministeriö yhteistyössä Suomen Pankin kanssa suunnittelee velkakattoa, jossa kotitalouden kokonaisvelat suhteessa kotitalouden vuosituloihin voisivat olla enintään 450-500 prosenttia riippuen mallista.

Otetaan esimerkki. Pariskunta, jonka kuukausitulot ovat yhteensä 8 000 euroa (vuositulot lomarahoineen 100 000 e), saisi lainaa jatkossa 500 000 euroa. Summa pitää sisällään myös vanhat lainat.

500 tuhatta euroa on aika iso potti, mutta toki rajoittaa asuntovalikoimaa, ellei lainanhakijoilla ole merkittävää omarahoitusosuutta.

Mutta entäs jos… Otetaan keskimäärin 2 500 euroa kuukaudessa tienaava yksin asuva palkansaaja tai yrittäjä (joista jälkimmäisen voi olla jo valmiiksi vaikea saada lainaa). Vuositulot ovat 30 000 ja lainapotentiaali ennen omaa rahoitusta on 150 000 euroa.

Palaan artikkelin alkuun. Korso on minusta viihtyisä kokonaisuus luontopolkuineen ja jokineen, mutta paljon lähemmäs ydintä ei 167 000 eurolla muuteta – olettaen omarahoitusosuudeksi 10 prosenttia.

Lähde: Etuovi.com

Summalla irtoaa Vantaan Korsosta kerrostalokaksioita vuosimallia 1974-1990 tai uutta haluavalle 26 neliön yksiö (lähde: Etuovi.com). Helsingin Töölöstä tai edes Käpylästä ruudulle ei näytettäviä kohteita ilmesty.

Adjö kaupunki.

Tausta

Taustalla on valtiovarainministeriön (VM) asettaman työryhmän lokakuussa 2019 antama laaja selvitys. Työryhmässä oli edustettuina useat viranomaiset ja finanssitoimiala, puheenjohtajanaan ylijohtaja Leena Mörttinen VM:stä.

Selvityksessä ehdotetaan, että kotitalouksien kokonaisvelkaantumisen hillitsemiseksi lakiin otettaisiin luotonottajan velkojen ja tulojen suhteen rajoite eli ns. enimmäisvelkasuhde sekä asuntoluottojen enimmäistakaisinmaksuaikaa koskeva vaatimus.

Enimmäisvelkasuhdetta sovellettaisiin sekä asunto- että kulutusluottoihin.

On ymmärrettävää, että jotain tarvitsee tehdä, koska kotitalouksien velkaantuneisuus on noussut ja maksuhäiriömerkinnät kasvaneet.

Suomen Asiakastiedon mukaan maaliskuun 2021 lopussa maksuhäiriöitä oli 391 600 kuluttajalla. Sama luku kaksi vuotta aiemmin oli 383 500.

Kotitalouksien lainakanta suhteessa käytettävissä olevaan tuloon oli vuoden 2019 ensimmäisellä neljänneksellä 129 prosenttia. Lähteet: VM:n selvitys s. 15 / Tilastokeskus, Suomen Pankki

Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan kotitalouksien velkaantumisaste nousi 133 prosenttiin vuonna 2020.

On huomionarvoista, että kotitaloudet ottavat velkaa yhä enemmän myös muilta toimijoilta kuin pankeilta.

Uusia yrityksiä tulee markkinoille uudenlaisten luottotuotteiden kanssa. Luottoja tarjoavat ja markkinoivat myös ulkomaiset toimijat. – VM:n selvitys

Kulutusluottojen ja pikavippien lisäksi taloyhtiölainat ovat kasvaneet.

Näitä luottoja käytetään aiempaa enemmän korjausrakentamisen lisäksi uudisrakentamisen rahoitusmuotona.

Suomen Pankki painottaa tuloja

VM:n raportti toki myöntää varallisuuden merkityksen, otteet s. 15 ja s. 65:

Tulojen kehityksen ohella myös kotitalouden varallisuus voi vaikuttaa velkaantumisen arviointiin. Varallisuuden ja velkojen jakaantumisesta kotitalouksien kesken on kuitenkin vain niukalti tuoretta tietoa.

Välineen joustavuus olisi kansainvälisten esimerkkien valossa järkevintä toteuttaa mahdollistamalla, että luotonantaja voisi määräosassa asuntolainoista jättää välineen asettamat rajoitteet huomiotta.

Suomen Pankin artikkeleissa 9.12. ja 4.5. (sekä pääkirjoituksessa 4.5.) varallisuus kuitenkin sivuutetaan miltei tyystin. Pankin lausunnossa VM:lle 25.11.19 varallisuus noteerattiin mutta tuloja vähäisemmällä merkityksellä:

Kokonaistarkastelussa olisi olennaista arvioida ensisijaisesti tulojen suhdetta velkaan mutta soveltuvin osin huomioida myös kotitalouksien varallisuus.

Suomen Pankki kannattaa työryhmän ehdotuksia, että enimmäisvelkasuhteen suuruus asetettaisiin 450 prosenttiin suhteessa lainanhakijan bruttovuosituloihin ja että lainanantaja saisi neljännesvuosijaksolla myöntää enintään 15 % lainavolyymistaan sellaisille lainanhakijoille, joiden velkasuhteet ovat suuremmat tai muodostuvat lainan myötä suuremmiksi kuin 450 %.

Huom. Tuoreissa lausunnoissaan 2021 SP on kohottanut velkakaton 500 %:iin, ”jos sen välittömät vaikutukset lainanantoon pyrittäisiin pitämään vähäisinä”. (Euro & Talous 4.5.)

Taloyhtiölainoista pankki totesi:

Taloyhtiölainojen lisääntynyt käyttö on saattanut osaltaan vauhdittaa rakentamista vuonna 2015 alkaneessa uudisrakentamisen noususuhdanteessa. Enimmäisluotto-osuuden asettaminen maltilliselle 60 prosentin tasolle mahdollistaisi edelleen taloyhtiölainojen merkittävän käytön uudisrakentamisen rahoitusmuotona. – lausunto

Suomen Pankin kannanotot ovat siksi merkittäviä, että se toimii pankkisektorin ohjaajana ja ”vartijana”.

Summa summarum

On hyvä, että kotitalouksien velkaisuuteen kiinnitetään huomiota. On myös minusta hyvä, että taloyhtiölainojen kokoa rajattaisiin, koska se hämärtää ihmisten käsitystä velan määrästä ja lisää asuntomarkkinoiden riskejä.

VM:n selvityksen (2019) mukaan kotitalouksien velasta taloyhtiölainaa on 14 prosenttia. Samantasoinen 22 miljardin euron osuus on kulutusluotoilla. Suurin osa, yli 60 prosenttia, on asuntolainoja.

Selvitys ehdotti enimmäisvelkasuhteeksi (kotitalouden lainat / kotitalouden vuositulot) 450 prosenttia. Asuntoluottojen enimmäisluottoajaksi ehdotettiin 25 vuotta.

Edelleen uudisrakentamiseen otetuille taloyhtiölainoille säädettäisiin maksimi, joka olisi 60 prosenttia myytävien asuntojen velattomasta hinnasta.

Juttu jatkuu mainoksen jälkeen.

🔸🔸

Henri Elon sijoituskirjat alehintaan SalkunRakentajan lukijoille!

Tämän kuvan alt-attribuutti on tyhjä; Tiedoston nimi on Tuotonarvoitus_Osakesijoittaja_662x479.jpg

Tilaa sijoituskirja Tuoton arvoitus ratkeaa tai Henrin ja Jari Saarhelon uusin Osakesijoittajan maailmanvalloitus – tai molemmat pakettina täältä.

Syötä alennuskoodiksi ”Salkunrakentaja2021” niin saat kirjan/kirjat kotiin toimitettuna: Tuoton arvoitus 15 e, Osakesijoittaja 30 e, tai pakettihinta 45 e – ei muita kuluja.

Tutustu pk-yrityksen arvonmääritykseen täällä.

🔸🔸

Tavoitteet ovat ymmärrettäviä, mutta todella raju tulosidonnaisuus, riippumatta mahdollisista joustovaroista, voi johtaa nykyistä brutaalimpaan tulokeskeisyyteen lainanhakuhetkellä – pahimmassa tapauksessa asuinalueiden entistä jyrkempään eriarvoistumiseen.

Finanssiala, edustaen pankkeja, jätti selvitykseen ”täydentävän lausuman”, jossa korostetaan positiivisen luottorekisterin toimeenpanoa ennen velkakattoa. (löytyy selvityksen lopusta)

Ilahduttavaa tänä pikavippien, yhdistelylainojen ja kryptovaluuttojen aikana Suomen Pankin tuoreessa artikkelissa (4.5.) on:

Kansalaisten talousosaamisella on tärkeä rooli liiallisen velkaantumisen ehkäisemisessä. Suomen Pankki jätti oikeusministeriölle ehdotuksensa talousosaamisen kansalliseksi strategiaksi tammikuussa 2021.

🔸🔸

Henrin sijoituskirjojen tilaukset ALE-koodilla ”Salkunrakentaja2021” täältä.

Kommentoi

Jätä viesti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Ylös