Korkeimman hallinto-oikeuden tuore päätös voi johtaa suuriin veroseuraamuksiin, jos asunnonomistaja vuokraa asuntoaan yhdeksikin yöksi esimerkiksi Airbnb:n kautta.
Korkein hallinto-oikeus (KHO) on antanut vastikään kolme vuosikirjapäätöstä, jotta liittyvät lyhytaikaiseen asuntojen vuokraustoimintaan.
Kahdessa päätöksessään KHO otti kantaa asuinhuoneistojen käyttöön majoitustiloina. Kolmas päätös liittyi asunnon luovutuksen verovapauteen. Aiheesta kertoo myös Taloussanomat.
Asunnonomistajan kannalta päätöksistä mielenkiintoisin on viimeisin päätös, jossa korkein hallinto-oikeus otti kantaa lyhytaikaisen vuokrauksen vaikutukseen oman asunnon luovutuksen verotukseen. KHO katsoi, että lyhytaikainenkin vuokraus katkaisee kahden vuoden yhtäjaksoisen asumisajan, joka on oman asunnon verovapaan luovutuksen yksi edellytys.
Mitä tämä siis käytännössä tarkoittaa?
Suomessa asuntohuoneiston omistaja voi myydä omistamansa asunnon verovapaasti, jos asunnossa on asunut vähintään kaksi vuotta joko asunnon omistaja itse, puoliso tai alaikäinen lapsi.
Oman asunnon luovutusvoiton verovapauden edellytyksenä siis on, että verovelvollinen on käyttänyt asuntoa omistusaikanaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan ennen luovutusta omana tai perheensä vakituisena asuntona. Kahden vuoden omistusajan ja yhtäjaksoisen asumisajan on siis täytyttävä samanaikaisesti.
Asunnon omistajan tilapäinen poissaolo ei katkaise huoneiston tai rakennuksen yhtäjaksoista käyttöä omana asuntona. Oikeuskäytännössä asumisen on katsottu jatkuvan yhtäjaksoisena esimerkiksi tapauksessa, jossa verovelvollisen omassa käytössä ollut asunto oli hänen lähes kaksi vuotta kestäneen ulkomailla työskentelynsä vuoksi tyhjänä ja hän oli käyttänyt asuntoa Suomessa käydessään noin kolme kertaa vuodessa
Mikäli asunto myydään ennen kahden vuoden kulumista, on asunnon myynti- eli luovutusvoitosta maksettava luovutusvoittovero. Myyntihinnan ja ostohinnan erotuksesta asunnon omistaja voi vähentää kuluja, kuten vaikkapa kiinteistövälityspalkkion.
Luovutusvoittoa eli myyntivoittoa syntyy, jos kiinteistö myydään tai vaihdetaan korkeammalla hinnalla kuin millä se on aikoinaan hankittu. Veronalainen luovutusvoitto on siten pääomatuloa, josta maksetaan veroa 30 prosenttia ja 30 000 euroa ylittävältä osalta 34 prosenttia.
KHO:n tuore päätös tarkoittaa siis käytännössä sitä, että asuinhuoneiston omistaja menettää tämän kahden vuoden asumisesta koituvan veroedun, mikäli hän vuokraa asuntoaan ulkopuoliselle.
Jos siis asunnon omistaja on asunut asunnossa yli kaksi vuotta ja hän sen jälkeen vuokraa asuntoa ulkopuoliselle, täytyy omistajan asuntokaupan yhteydessä maksaa myyntivoitostaan pääomaveroa, ellei vuokrauksesta ole kulunut yli kahta vuotta. Toinen vaihtoehto on, että asunnonomistaja joutuu siirtämään asunnon myymisen yli kahden vuoden päähän siitä, kun asunto on viimeksi vuokrattu.
Asunnon vuokraaminen vaikkapa vain lyhytaikaisesti esimerkiksi AirBnb:n kautta voi tuoda suuren veroyllätyksen, mikäli vuokraaja ei tunne KHO:n linjausta.
Esimerkiksi 100 000 euron myyntivoitto tarkoittaa vähintään 30 000 pääomaveroa.
Hege
11.6.2021 at 12:45
Ainoa lähde, jossa olen nähnyt maininnan, että kahden vuoden yhtäjaksoinen asuminen pitäisi olla katkeamattomana ennen myyntiä on iltahöpö. Käsittääkseni riittää, että on jossain vaiheessa omistusta asunut yhtäjaksoisesti tuon kaksi vuotta.