Asunnot ja kiinteistöt

Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus: ”Lainakaton perusteista keskustellaan liian vähän”

Juhana Brotherus Hypo pääekonomisti asuntomarkkinat
Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus.

Hallituksen hahmottelemalle velkakatolle olisi vaihtoehtoja tarjolla. 

Hallitus pyrkii hillitsemään suomalaista velkaantumista niin sanotun tulosidonnaisen lainakaton avulla. Perusajatuksena on, että velkaa saisi korkeintaan viisinkertaisen määrän tuloihin verrattuna. Jos bruttotulo on 40 000 euroa vuodessa, saisi velkaa korkeintaan 200 000 euroa taloyhtiölainaosuus mukaan lukien. 

Valtiovarainministeriön Mörttisen työryhmän ehdotusta on hiottu Suomen pankissa ja lausunto on lähdössä lausuntokierrokselle ennen kesää. 

Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus, muistuttaa että korona on hidastanut lakihankkeita kautta linjan ja että piru piilee yksityiskohdissa. 

Ei ole sanottua, että lakiluonnos ehtii lausuntokierrokselle ennen kesää ja kuntavaalien ja syksyn budjettiriihen takia hanke voi viivästyä enemmänkin. Lopulliset yksityiskohdat eivät ole vielä tiedossa, mutta ainakin tällaisenaan lakiehdotus saa Juhana Brotherukselta lähinnä kritiikkiä. 

Lainakatolla voi olla useita negatiivisia vaikutuksia

Juhana Brotherus ei näe, että luottokatolla olisi merkittäviä muutoksia asuntojen hintaan, joskin uudiskohteiden tarjonta kasvukeskusten rajavyöhykkeillä saattaisi laskea.

Lainakatolla voisi olla useita muitakin ei-toivottuja seurauksia.

Ensinnäkin muutos lisäisi pankkien hallinnollista taakkaa, hallinnollinen työ lisäisiä kustannuksia, ja nämä lisäkustannukset tulisivat kaikkien asiakkaiden maksettavaksi korkeampien marginaalien muodossa.

Toisekseen muutos todennäköisesti lisäisi eriarvoisuutta. Nykyisen ehdotuksen mukaan pankit saisivat rajatuissa määrin poiketa lainakatosta.

”Syvätaskuiset asiakkaat voisivat kasvattaa omistuksiaan, mutta moni tavallinen kaupunkilainen asunnonostaja suljettaisiin ulos omistusasuntopolulta. ”

Kolmanneksi muutos toisi mukanaan epävakautta. Vuosineljänneksen aikana myönnetyistä lainoista korkeintaan 15 prosenttia saisi poiketa lainakatosta.

Brotherus konkretisoi minkälaisia tilanteita rajoite voisi tuoda tullessaan: ”Asiakas tulee pankkiin ja pankki joutuu toteamaan, että saisit muuten lainaa, mutta kun on kvartaali täynnä.”

Ongelma voi syntyä myös toisinpäin: ”Jos taas tammi-ja helmikuussa on myönnetty paljon lainoja poikkeusvaltuutukseen perustuen, voidaan maaliskuussa joutua pakkomyymään peruslainoja riskienhallintaperusteista välittämättä tavoitteeseen pääsemiseksi.” 

Vaihtoehtoja olisi tarjolla

Se, että nyt ollaan valitsemassa vääriä keinoja, ei tarkoita sitä, etteikö velkaantuminen olisi ongelma. Tehtävää olisi ja Brotherus listaa kolme kohtaa, joita hän parantaisi.

Ensinnäkin resursseja tulisi kohdentaa siten, että positiiviseen luottorekisteri toteutuisi mahdollisimman pian. Positiivinen luottorekisteri olisi Oikeusministeriön tai vastaavan tahon koordinoima tietokanta, jonne kirjattaisiin velallisen kaikki velat. 

Toisekseen säännöt pitäisi saada yhdenmukaistettua ja varjopankkitoiminta pitäisi saada sääntelyn piiriin.

Kolmantena kohtana Brotherus nostaa esiin uudiskohteiden taloyhtiölainat. 

”Uudiskohteiden lainaosuus saattaa olla jopa 85 prosenttia kohteen ostohinnasta ja lyhennysvapaan pituus viisi vuotta. Käytännöt vaihtelevat suuresti ja Suomesta löytyy kohteita, joissa lyhennysvapaan jälkeisen rahoitusvastikkeen selvittäminen vaatii paljon työtä ja lisämateriaalien pyytämistä.”

Myös itse lainanhakuprosessissa olisi kehitettävää: ”Asiakkaan hakiessa lainaa suoraan pankista, on molempien osapuolten intresseissä varmistaa lainan takaisinmaksu. Käytännössä pankki tekee tulojen ja menojen stressitestit yhdessä asiakkaan kanssa. Kukaan ei kuitenkaan stressitestaa uudiskohteen yhtiölainaosuutta yhdessä asiakkaan kanssa.”

Lainakaton perusteet ovat pielessä 

Juhana Brotheruksen mukaan lainakaton taustoista ja tavoitteista voisi puhua enemmänkin. Lainakaton taustalla oleva huoli on historiallisen suuri määrä maksuhäiriömerkintöjä. ”Finanssiala on tästä samaa mieltä, huoli on aiheellinen.”

Brotherus pitää kuitenkin lainakattoa huonona ratkaisuna, sillä maksuhäiriömerkinnät eivät tule asuntolainoista vaan varjopankkien ja pikavippien puolelta.

”Asuntovelkaantuminen on muutenkin laskenut jo useamman vuoden. Asuntolainasektori on selvinnyt loistavasti triplahirviöstä huolimatta”, Brotherus kiteyttää ja viittaa triplahirviöllä finanssikriisiin, eurokriisiin ja koronakriisiin.

Kokonaisuutena linja ei ole Brotheruksen mukaan kovinkaan johdonmukainen: ”ASP-lainojen rajoja on juuri korotetuttu. Tämä ei ole linjassa sen kanssa, että velkojen määrää pitäisi rajoittaa.”

Asuntojen hinnannousu kasvukeskuksissa tulee jatkumaan velkakatosta huolimatta

Asuntojen hinnat Helsingin ja Tampereen kantakaupungeissa nousivat viimeisen vuoden aikana noin seitsemän prosenttia, vaikka vuokralaisia on ollut vaikea löytää. 

”Tämä on se koronakriisin paradoksi, kun asuntojen hinnat nousevat, vaikka asuntoihin ei saa vuokralaisia. Vuokralaisten osalta syy on siinä, että korona on vienyt työpaikkoja niiltä, jotka tyypillisesti asuvat vuokralla, kuten ravintola- ja matkailualan työntekijöiltä. Asunnon ostajien kohdalla kulutusta on jäänyt säästöön, joka on lisännyt asuntojen kysyntää.”

Hintojen nousu tulee taittumaan uudisrakentamisen myötä pitkän aikavälin tasolleen. Kysynnän perässä tuleva tarjonnan lisääntyminen näkyy nykyisissäkin numeroissa, vaikkei sitä seitsemän prosentin hinnan noususta ihan heti uskoisi.

”Noin 1,4 miljoonan asukkaan pääkaupunkiseudulla rakennetaan enemmän, kuin yli kahden miljoonan asukkaan Suur-Tukholman alueella. Tukholmassa kerrostalojen hinnat ovat nousseet vuodentakaisesta 12 prosenttia ja omakotitalojen 23 prosenttia.”

1 kommentti

1 kommentti

  1. Asunto erkki

    10.6.2021 at 20:39

    Ensimmäinen iso särö Hypon sisäisessä linjauksissa. Pauna kannattaa & on liputtanut vahvasti lainakaton puolesta. Taitaa olla virkamiesten kanssa ainoa lainakaton kannattaja. Brotherus uskaltaa ensimmäisen kerran 👍 olla toimitusjohtajan kanssa eri mieltä. Brotherus nousussa & Pauna laskussa Hypossa 🤷‍♂️. Onkohan lähtölaskenta alkanut – tulos tai ulos uumoilee markkinat 🏹.

Jätä viesti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Ylös