
Asuntokaupan yleisin riidan syy on laatuvirhe, kuten kosteus- ja homevaurio, joka on selvinnyt vasta kaupan jälkeen, kertoo kuntotarkastuksiin erikoistunut Raksystems. Tutkiminen alkaa usein uusien asukkaiden oireilusta tai vaatteisiin tarttuvasta hajusta.
”Asuntokaupoissa, joissa olen ollut asiantuntijana tutkimassa kohdetta riitavaiheessa, yleisin ongelma on ollut se, että kuntotarkastus on tehty alun perin puutteellisesti”, toteaa rakennusterveysasiantuntija Jussi Mertanen Raksystemsiltä.
Kuntotarkastus on voitu ajatella asuntokaupan yhteydessä lähinnä lainansaannin ehdoksi, joten sen sisältöön tai tekijän pätevyyteen ei ole kiinnitetty tai osattu kiinnittää huomioita.
”Jos kuntotarkastukset olisi tehty alalla yleisesti hyväksytyn suoritusohjeen mukaisesti, niin väittäisin, että asuntokauppariitoja olisi hyvin vähän. Jopa 95 prosenttia pystyisi estämään sillä”, Mertanen sanoo.
Ostajana ja myyjänä on hyvä varmistaa, että kaupan olevaan kotiin tehtävä asuntokaupan kuntotarkastus noudattaa hyvää kuntotarkastustapaa eli suoritusohjetta. Tarkastajalta tulee vaatia, että kuntotarkastus tehdään suoritusohjeen mukaisesti – ei soveltaen.
Mertasen vinkki onkin varmistaa kuntotarkastusta tilattaessa, että se tehdään suoritusohjeen mukaisesti ja että kuntotarkastaja sitoutuu kirjallisesti noudattamaan suoritusohjetta etukäteen tehtävässä tilaussopimuksessa.
”On piilovirheitä, joita ei voi löytää kuntotarkastuksessakaan, ja muita yksittäisiä syitä riidoille, mutta hyvällä valmistautumisella on valtava merkitys.”
Vaurioituneita rakenteita on paljon
Mertasen työalueeseen kuuluu muun muassa Joensuun seutu, jolla on paljon 1960-80-luvun omakotitaloja. Niiden kauppa saattaa taas vilkastua.
”Kun korot ja elinkustannukset ovat nousseet ja lainansaantimahdollisuudet heikentyneet, vanhat ja edulliset kohteet alkavat taas käydä kaupaksi. Näin arvioivat monet kiinteistönvälittäjät.”
Nyrkkisääntönä voidaan sanoa, että mitä vanhempi talo on, sitä todennäköisemmin siitä löytyy suoritusohjeen mukaisen kuntotarkastuksen yhteydessä vähintään yksi vaurio.
Suoritusohjetta noudattavat tarkastajat tekevät riskirakenteisiin tai riskihavaintokohtiin rakenneavauksen kuntotarkastuksen yhteydessä, mutta kaikki kuntotarkastajat eivät välttämättä avauksia tee.
”Tyypillisesti 1950-60-luvuilla rakennetuista kohteista löytyy etenkin puurakenteisista alapohjista vaurioita ja 1970-80-luvuilla rakennetuista valesokkeleiden vaurioita.”
Raksystemsin vuosina 2016–2020 tekemän noin 15 000 kuntotarkastuksen tilaston perusteella kuntotarkastuksen aikana löytyy vähintään yksi vaurioitunut rakenne noin 20 prosentista eli joka viidennestä pientalosta.
Vähintään kahdesta rakenteesta vaurioita löytyy noin viidessä prosentista kohteita. Ennen vuotta 1939 rakennetuista taloista lähes joka toisesta talosta löytyy vaurio ja 2000-luvulla rakennetuista noin kolmesta prosentista.
Ostajilla virheellisiä käsityksiä vastuista
Jussi Mertanen kannustaa myyjää lukemaan kuntotarkastusraportin huolella läpi, ettei sinne jää virheitä, sekä myyjää tai myyjää ja ostajaa yhdessä teettämään jatkotutkimukset ennen kauppaa, jos niitä on raportissa suositeltu.
”Näin maksettavaksi tulevat vain tutkimuskulut ja mahdolliset korjauskulut, eikä päälle vielä mittavia oikeudenkäyntikuluja ja muita kuluja kuten riitatapauksissa.”
Kuntotarkastuksella pyritään saamaan riittävä tieto kodin kunnosta ennen asuntokauppaa. Se ei ole kuitenkaan aina keino välttyä asuntokaupan ongelmatilanteilta.
Monella ostajalla on Mertasen mukaan virheellinen ajatus, että myyjän viiden vuoden vastuu kattaa kaiken ja myyjä maksaa kaiken. Se ei pidä paikkaansa. Ostajallakin on selonottovelvollisuus.
”Usein riitatapauksissa ostaja joutuu myös maksamaan kymmeniätuhansia. Ikävintä on se, että riitatapaukset vievät helposti vuosia. Pisimmät käräjä- ja hovioikeuden läpikäyneet tapaukset ovat itselläni kestäneet 4-5 vuotta.”
Lue myös tämä: Kiinteistölakimies: Edes kuntotarkastus ei aina pelasta asuntoriidalta