Kirjoitin viimeksi “Sijoittaminen väestönkehitykseltään kuihtuviin kaupunkeihin”-kirjoituksen, jonka jatkeeksi sopii mielestäni hyvin tämä ylemmän tason pohdinta. Olen vankkumaton positiivisen kassavirran kannattaja, jonka perässä myös edellisen kirjoituksen mukana seikkailtiin. En sijoita negatiivista kassavirtaa tuottaviin kohteisiin. Poikkeuksen voi tehdä kohde, jossa minulla on näkyvissä selkeä polku, jota kulkemalla pystyn omin toimenpitein kääntämään kassavirran reilusti positiiviseksi lyhyessä, noin 6-24 kuukauden ajassa. Miksi näin?
Miksi sijoitan asuntoihin?
Yksi perussyy asuntosijoitustoimintaani on lisätulojen hankkiminen. Itse mielelläni näen näiden lisätulojen kasvavan vuodesta toiseen tässä ja nyt. Siksi tärkeimpänä sijoituskriteerinäni on kassavirtapositiivisuus. Positiivinen kassavirta tarkoittaa siis sitä, että lainanlyhennysten ja verojen jälkeenkin tilille jää joka kuukausi osa vuokrasta.
Jollain toisella, palkkatöissä käyvällä, sama näkymä voi olla 20-30 vuoden päässä, jolloin eläköityminen saattaa olla ajankohtaista ja nyt hankittujen sijoitusasuntojen lainapääomat lähestyvät nollaa, jolloin kassavirtaan on odotettavissa iso positiivinen hyppy sijoituslainojen maksusuoritusten poistuessa tiliotteelta. Ymmärrän, että heille pienempikin positiivinen tai jopa 0-kassavirta johtaa todennäköisesti kohti tavoitetta. 1-5 sijoitusasunnon omistajalle tämä voi olla ihan sopiva ja riittävä tapa ajatella.
Markkina-arvonnoususta tuottonsa hakevat asuntosijoittajat voivat päästää suuriin tuottoihin mutta niiden mukana tulee suurempi riski. Tämän sijoitusstrategian ongelma on, että markkina-arvonnoususta ei ole takeita eli se on spekulatiivista.
Markkina-arvonnousua odotellessa sijoitus tuottaa negatiivista kassavirtaa.
Jos asuntosijoitustoimintaa on tarkoitus kasvattaa, ajatustyötä kannattaa yrittää syventää. Yksinkertaistettuna vuokratulon nykyarvo laskee ajan kuluessa. Sitä voi käytännössä kompensoida kahden tekijän kautta; vuokrankorotusten ja arvonnousun.
Miksi vuokrat nousevat?
Asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä toimintaa. Välillä lehtijuttujen perusteella voisi luulla, että muutokset asumistuen myöntämisperusteissa tai valtion myöntämien yleishyödyllisten asuntotarjoajien korkotukilainojen ehdoissa mullistavat vuokra-asuntomarkkinat, mutta ei se niin ole. Yksittäisen sijoittajan kohdalla niillä voi olla hetkellisesti suurempi merkitys mutta kollektiivisesti sijoittajat sopeutuvat näihin muutoksiin.
Hieman pidemmällä jaksolla tarkasteltuna vuokrat nousevat, koska
- tietyillä asunnoilla tietyillä sijainneilla on ominaisuuksia, jotka kiinnostavat vuokralaisia, jolloin vuokrat nousevat yleisen hintakehityksen mukana tai jopa sitä nopeammin
- tietyissä vuokralaisryhmissä ja trendeissä tapahtuu muutoksia, jotka tukevat vuokrien nousua
Esimerkkinä ensimmäisestä voisi olla hyväkuntoinen keskustayksiö. Tämä voi päteä myös kirkon ja S-Marketin välissä sijaitseviin pienen paikkakunnan keskusta-asuntoihin. Toisesta esimerkkinä voisi olla kasvukeskusten yhden hengen kotitaloudet. Kun nämä yhdistetään, tuntuisi luontevalta, että yhden hengen talouksien määrän kasvaessa ja kaupungistumisen lisääntyessä isoimpien kaupunkien keskustoissa hyväkuntoisten pienten asuntojen vuokrat voivat nousta erityisen paljon varsinkin, jos kysyntä ylittää tarjonnan. Vuokra-asuntokysyntään kohdistuvan uudisrakentamisen jatkuessa voi käydä myös niin, että tarjonta ylittää kysynnän ja vuokrat laskevat. Tästä seuraa rakennusaktiviteetin hiljentyminen, jonka jälkeen kysyntä alkaa ottamaan tarjontaa kiinni, mikäli allaoleva vuokralaiskiinnostus ja trendit pysyvät muuttumattomina. Lahti on mielenkiintoinen esimerkki seurata tällaista kehitystä, kun näyttäisi, että uusia vuokra-asuntoja valmistuu ylitarjontatilanteeseen.
Miksi sijoitusasuntojen arvo nousee?
Mikäli tietyn vuokralaisryhmän jäsenet haluavat asua tietyn tyyppisissä asunnoissa tietyillä sijainneilla, johtaa tämä todennäköisesti niiden asuntojen osalta vuokrien nousuun, josta usein seuraa, että myös vuokrattavien asuntojen arvo nousee. Myös taantuvilla pikkupaikkakunnilla on alueita, jotka haluttavuudeltaan ovat toisia alueita parempia. Niissäkin kirkonkylän hyväkuntoisen yksiön vuokra on voinut nousta vuosia kun taas suljetun varuskunnan kyljessä olevan kerrostaloasunnon vuokrataso on laskenut ja siitä huolimatta tyhjiä kuukausia tulee. Mikäli asuntojen arvo määrittyisi sen kerryttämien tulojen pohjalta, olisi vuokrien ja asuntojen hintojen nousun, tai laskun, välinen funktio kenties selkeämpi.
Suomen asunto-osakeyhtiömallista johtuen tällaisia asuntoja saattavat olla ostamassa yksittäisiin asuntoihin sijoittavien lisäksi omistusasujat, joiden ostokriteerinä ei ole asunnon tuoma vuokratulo. Kun myös omistusasuntojen ostajat ovat kiinnostuneita samoista asunnoista, missä vuokralaiset haluaisivat asua ja joita sijoittajat haluaisivat ostaa, voi helpommin käydä niin, että asuntojen hintojen nousu eriytyy niiden kerryttämästä vuokratulosta. Mikäli vielä käteiselle rahalle kiinteästä omaisuudesta parkkipaikkaa hakevat sijoittajat ovat samanaikaisesti kiinnostuneita juuri näistä asunnoista, ja mikseivät olisi, tuovat he oman lusikkansa soppaan.
Kokonaisia vuokrakerrostaloja rakennuttaneet, myyneet ja ostaneet ovat perinteisesti määritelleet kohteen arvon tuottomenetelmää käyttäen; siis jotenkin niin, että mitä korkeampi tuotto sitä korkeampi arvo. Piensijoittajankin käyttämää vuokratuotto-%:n laskentakaavaa käytetään siis siten, että markkinoiden tuotto-% -vaatimuksen ollessa tiedossa, jaetaan tuotto sillä, jolloin saadaan kohteen arvo. Tästä tuottovaatimuksesta on joiltain osin tingitty eli kerrostaloista maksetaan enemmän, vaikka vuokrien nousuvauhti on hidastunut. Viime aikoina olemme saaneet lukea lehdistä, että joidenkin kokonaisia kerrostaloja ostavien rahastojen osalta itse vuokraustoiminta ei tuota palkkioiden jälkeen sijoittajille oikeasti jaettavaa rahaa. Myös piensijoittajien kiinnostus uudiskohteisiin on noussut tasolle, jolla rakennuttajilla ei ole ollut tarvetta myöntää ns. tukkualennuksia kokonaisia kerrostaloja ostaville. Viime kuukausien aikana monet pankit ovat ilmoittaneet, että asuntolainahakemusten määrä on kasvanut kymmeniä prosentteja. Omistusasujat ovat kenties palaamassa uudisasuntomarkkinoille, kun hintojen laskua ei enää ole näkyvissä.
Mitä enemmän sijoittaja painottaa kassavirtaa sijoitustoiminnassaan sitä varovaisemmaksi hän tulee hintojen noustessa, jos kassavirrat heikkenevät. New Yorkin Manhattan ja Lontoon arvostetut kaupunginosat ovat ääriesimerkkejä, joissa kassavirralla on vähäinen tai olematon merkitys ja kauppoja tehdään arvonousua olettaen kassavirtasijoittajien ihmetellessä kaukaa sivusta. Esimerkiksi Brexit-päätös oli myrkkyä tällaisille oletuksille.
Kassavirta ja arvonnousu
Mitä pidempi aikajänne sitä enemmän kassavirran- ja arvonnousu kulkevat käsi kädessä. Mikäli pitkällä aikajänteellä asunnolle ei ole aitoa ja kasvavaa vuokralaiskysyntää, kassavirta jää jylläämään paikallaan ja voi kääntyä laskuun. Vastaavasti negatiivisen kassavirran asuntoon kohdistuva vuokralaiskysyntä voi pitkällä aikajänteellä mahdollistaa sekä kassavirran kasvattamisen että arvonnousun.
20 vuotta sitten Helsingin Kalliosta positiivista kassavirtaa tuottaneita yksiöitä ostaneita voi harmittaa, jos myivät asuntonsa 10 vuotta sitten. He pääsivät kokemaan yhtäaikaisen positiivisen kassavirran ja arvonnousun, joka on jatkunut tähän päivään asti. Toki osa näistä sijoittajista on voinut sijoittaa pääomansa toisille asuntomarkkinoille, joilla he ovat pystyneet toistamaan positiivisen kassavirran ja arvonnousun yhtäaikaisuuden ja samalla kasvattamaan varallisuuttaan vielä enemmän. 10 vuotta sitten negatiivista kassavirtaa tuottanut Kallion sijoitusasunto näyttää tänä päivänä hyvältä sijoitukselta arvonnousunsa ansiosta. Myös vuokrien nousu on saattanut kääntää kassavirrankin positiiviseksi. Tänä päivänä Kalliosta markkinahintaan 70 %:n velkavivulla ostetusta sijoitusasunnosta voidaan todeta vain, että se ei pääsääntöisesti tuota positiivista kassavirtaa. Paitsi kenties taitavan Airbnb-toimintaa harjoittavan sijoittajan käsissä. Mitään takeita tulevaisuuden vuokrien kehityksestä ja arvonnoususta ei ole. Kaupungistumistrendin myötä edellytykset niille on olemassa mutta valmiiksi negatiivinen kassavirta ei tarjoa mitään puskuria yllätysten varalle.
Omassa salkussani olevien väestökehitykseltään kuihtuvien kaupunkien asuntojen osalta sen sijaan on lähes varmaa, että arvo ei nouse ainakaan yleisen markkinan nousun myötä. Mikäli markkinahinnat laskevat, uusien vuokra-asuntoja tarjoavien vuokranantajien on mahdollista päästä samoihin tuottoihin kuin minulla mutta matalammalla vuokratasolla. Toinen riskin paikka on, että pankki laskee näiden asuntojen vakuusarvoja laskevien markkina-arvojen mukaisesti, jolloin uudelleenrahoituksen mahdollisuudet pienenevät. Sijoittajan kannalta edellytykset negatiiviselle kierteelle eli tilanteeseen, jossa markkina-arvot ja vuokrat laskevat mutta kustannukset eivät, kasvaa. Reilusti positiivinen kassavirta tarjoaa puskuria tähän mutta pitkällä aikajänteellä se tarkoittaa sijoituksen kannattavuuden trendinomaista laskua, mikäli kierre toteutuu.
Koska omat sijoituskriteerini eivät ole moneen vuoteen mahdollistaneet negatiivista kassavirtaa tuottavan kohteen ostamista, uusien ostokohteiden löytäminen on pakottanut miettimään omaa sijoitussalkkua ja sen kehityspolkua. Muutaman Helsingin asunnon rinnalle tuli reilusti kassavirtaa tuottavia mutta huonon arvonnousupotentiaalin omaavia asuntoja 5-6 vuotta sitten. Koko sijoitussalkun tasolla tämä kombinaatio mahdollisti tilanteen, jossa koko sijoitussalkku tuotti sekä kassavirtaa että arvonnousua samanaikaisesti. Viimeisten vuosien aikana salkkuun tulleet asunnot ovat pääsääntöisesti olleet paikkakunnilta, joista olen onnistunut löytämään positiivista kassavirtaa tuottavia kohteita ja jotka omaavat jonkinasteisen potentiaalin toimeliaisuuden ja sitä kautta väestön kasvulle, josta seuraa mahdollisuus sekä kassavirran että markkina-arvojen nousulle.
Lopuksi
Tämän kirjoituksen tarkoituksena ei ole käännyttää markkina-arvonnousua painottavia asuntosijoittajia kassavirtasijoittajiksi eikä yrittää väittää, että kassavirtasijoittaminen olisi ainoaa oikeaa asuntosijoittamista. Asuntosijoittamisen suosion kasvaessa uusien asuntosijoittajien joukossa on sijoittajia, jotka kuvittelevat olevansa kassavirtasijoittajia mutta käytännössä spekuloivat arvonnousulla. Toivottavasti tämä kirjoitus tavoittaa osan heistä.
Jos tykkäsit kirjoituksen sisällöstä, ”Asuntosijoittajan 10 käskyä”-kirjoitus voisi kiinnostaa sinua.
Artikkeli on julkaistu alun perin Ostan Asuntoja -sivustolla 17.9.2017.
