Asunnot ja kiinteistöt

Case vuokrattu kaksio sijoitusasunnoksi Helsingistä

Asuntosijoittaminen on tuoton kannalta moniulotteinen varallisuusluokka.

Olen aikaisemmin kirjoittanut mm. “Asuntosijoittamisen tuoton osatekijät” -kirjoituksen ja muutamia case-esimerkkejä aiheesta. Olen myös maininnut termin motivoitunut myyjä useasti ja kirjoittanutkin aiheesta. Lisäksi olen kirjoittanut vuokratuotto-%:n rajallisuudesta asuntosijoittajan tunnuslukuna. Tämä case tarjoaa monipuolisen käytännön esimerkin aikaisempien teoreettisten kirjoitusten konkretisoimiseksi.

Motivoitunut myyjä

Sain reilu 3 vuotta sitten sähköpostiini nettisivujeni kautta täytetyn asuntotarjouslomakkeen. Minulle tarjottiin itähelsinkiläisestä lähiöstä pientä kaksiota vuokralaisineen. Myyjä kertoi, että asunnossa on asunut samat vuokralaiset vuosikausia ja että asunnon vuokra on hieman alle käyvän markkinavuokran. Hän myös esitti näkemyksensä käyvästä markkinavuokrasta. Nettilomakkeeni mukaisesti hän arvioi asunnon markkinahinnan ja tarjosi asuntoa 17 %:n alennuksella siihen nähden, mikäli kaupat tehtäisiin nopeasti. Hänen motivaationsa alennukseen perustui siihen, että hän oli tehnyt paremman asuntosijoituksen ja halusi vapauttaa sitä varten pääomia viikossa pitääkseen velkavipu-%:n tavoiterajoissaan.

Opetus: Tämän kaiken tiedon myyjä antoi minulle pelkän nettisivullani olevan lomakkeen avulla. Lomakkeella kysytään alennusta ja hänen ensimmäinen alennuksensa ilman neuvotteluja oli 17 %. Myyjä oli suhteellisen hyvin perillä markkinatilanteesta ja oli valmis antamaan merkittävän alennuksen vastineeksi siitä, että kaupat syntyisivät nopeassa aikataulussa, joka oli hänelle 17 alennus-%:n verran tärkeämpää kuin markkinahinnan saaminen.

Ensimmäinen kontaktini myyjään

Vastasin myyjälle saman päivän aikana kertoen hänelle seuraavat asiat:

  • kyseinen alue ja taloyhtiö ovat minulle entuudestaan hieman tuntemattomia, tarvitsisin vuorokauden aikaa tutustumiseen, jonka jälkeen lähestyisin häntä tarkentavilla kysymyksillä, mikäli hänelle sopii
  • asunto ja alue sijaitsevat kuitenkin alueella, jotka soveltuvat strategiaani eli olen aidosti kiinnostunut kohteesta
  • rahoitus on valmiina eli pystyn tekemään kaupat hänen haluamansa aikataulun puitteissa, mikäli hinnasta ja muista kaupan ehdoista päästään sopuun
  • tiedustelin häneltä vuokralaisista

Opetus: Vahvistin myyjälle nopeasti kiinnostukseni ja valmiuteni täyttämään hänen aikatauluvaatimuksensa mutta vain, jos kaupassa on järkeä minun kannaltani. Tällä tavoittelin sitä, että myyjä ei tarjoa asuntoa muualle vaan keskittyy kaupan saamiseen kanssani.

Vielä saman päivän aikana minulla oli kattava setti dokumentaatiota ja valokuvat asunnosta sekä tiedot vuokrasopimuksesta. Tässä vaiheessa vuokralaisten henkilötiedot eivät olleet tarpeellisia.

Neuvottelut

Tutustuttuani kaikkeen dokumentaatioon ja muualta löytämääni informaatioon sekä keskusteltuani isännöitsijän kanssa tein kaikista kauppaan vaikuttavista tekijöistä yhteenvedon ja pyysin myyjältä vahvistusta, olinko ymmärtänyt asiat oikein. Tällaisia tekijöitä olivat

  • asunnon kuntoarvio ja tulevat remonttitarpeet
  • nykyinen vuokrataso
  • asuntoon kohdistuvien yhtiövastikkeiden verovähennyskelpoisuus
  • yhtiön varat ja valmistautuminen tuleviin remontteihin
  • taloyhtiöremonttien kustannusarvio

Selitin samalla myyjälle, miten tulen huomioimaan nämä tarjouksessani. Kahden päivän ajan kävimme sähköpostivaihtoa, jonka lopputuloksena meillä oli yhtenäinen käsitys sekä asuntoon että taloyhtiöön kohdistuvista remonttitarpeista ja niiden kustannuksista, vuokrasta, vastikkeiden tuloutuksesta ja rahastoinnista sekä näkemys siitä, miten vuokratuotto-% lasketaan. Olimme päässeet käyvän vuokratuoton osalta yhden %-yksikön sisällä olevaan haarukkaan. En ollut vielä esittänyt tarjousta enkä pyytänyt lisäalennusta mutta myyjä oli jo todennut, että hän voisi alentaa hintaa vielä 2 %-yksikköä alkuperäisen 17 %:n päälle.

Lisäksi minulle oli selvinnyt, kuinka suuren summan myyjä tarvitsisi käteistä rahaa. Tältä pohjalta kartoitin myyjän mahdollisuutta osarahoittaa kauppaa, jonka seurauksena tiesin, että hän voisi rahoittaa kauppaa noin 25 %:n osuudella muutaman vuoden kiinteäkorkoisella lainalla, jossa korko olisi minun pankkilainaani alhaisempi mutta määräaikaiselta pankkitililtä saatavaa korkoa korkeampi.

Opetus: Esitä kysymyksiä ja käy keskustelua mahdollisimman paljon kaupan kannattavuuteen liittyvistä asioista ennen kuin jätät tarjouksen. Tämänkin keskustelun aikana sain 2 %-yksikön lisäalennuksen.

Tarjous

Neljäntenä päivänä alkuperäisestä yhteydenotosta jätin asunnosta tarjouksen, johon olin myös kirjoittanut perustelut, miksi näin tarjoan. Tarjouksessa oli 2 erillistä vaihtoehtoa:

  1. 6 % alhaisempi tarjous kuin myyjän alkuperäinen hintapyyntö. Tarjous piti sisällään myyjän rahoitusta noin 15 % velattomasta hinnasta
  2. 3 % alhaisempi tarjous kuin myyjän alkuperäinen hintapyyntö. Tarjous piti sisällään myyjän rahoitusta noin 25 % velattomasta hinnasta. Tarjous oli hyvin lähellä myyjän neuvotteluvaiheessa ilmoittamaa lisäalennusta vastaavaa hintaa. Myyjän rahoitusosuus oli hänen ilmoittamansa maksimisumma

Lisäksi tarjouksessa oli muutama ehto. Kaupanteon kannattavuuden kannalta oleellisin oli, että vuokralainen suostuu välittömään 4 %:n vuokrankorotukseen, johon hän oli jo antanut alustavan suostumuksensa. Vuokralaisen osalta ehtoina oli, että myyjän kertomat tiedot vuokralaisen maksuhistoriasta, kotivakuutuksesta, asunnon hoidosta ja vakuudesta pitivät paikkaansa. Kaikki ehdot olivat sellaisia, että ne liittyivät myyjän kertomaan ja niiden osoittautuessa paikkaansapitäviksi, kauppa syntyisi. Ehdoissa ei ollut sellaista ostajan rahoitus- tai mitään muutakaan ostajasta riippuvaa ehtoa, joiden perusteella ostajana voisin perääntyä kaupasta. Tämä oli tärkeää siksi, että myyjän motivaatio myydä alennuksella riippui nimenomaan siitä, että kauppa syntyy, jos vain hän on toimittanut oikeat tiedot. Tarjouksen voimassaoloaika oli 48 tuntia.

Opetus: Kun jätät tarjouksen, tee 2-3 vaihtoehtoista perusteltua tarjousta myyjälle hyväksyttäväksi. Tässäkin tarjouksessa olisi kolmantena vaihtoehtona voinut olla käteistarjous.

Kaupat

Myyjä hyväksyi tarjoukseni voimassaoloajan puitteissa valiten ensimmäisen tarjousvaihtoehdon. Varsinaista kaupantekoa edelsi asunnon tarkistus ja vuokralaiseen liittyvien tietojen tarkistaminen. Ollessani itse matkoilla ystäväni hoiti asunnon tarkistuksen puolestani. Ystäväni hoiti myös sähköisesti allekirjoitetulla valtakirjalla rahojen noston tililtäni ja kauppakirjan allekirjoituksen. Kauppakirjan yhteydessä allekirjoitettiin myös velkakirja ja panttikirja koskien myyjän rahoitusosuutta. Myyjän kanssa sovittiin, että hänen rahoitusosuutensa osalta panttaus on pankkia huonommalla prioriteetilla, jolloin osakekirjat kelpaisivat vapaan vakuuden osalta pankille vakuudeksi.

Vuokralaiset olivat esittäneet jo asunnon tarkistuksen yhteydessä huolensa, saisivatko he jatkaa asunnossa vuokralaisena. Myyjän luvalla olin yhteydessä vuokralaisiin ja vakuuttelin, että saisivat jatkaa. Kaikki myyjän vuokralaisesta kertomat tiedot pitivät paikkaansa ja tarkastuskäynnillä selvisi, että asuntoa oli pidetty hyvin ja se oli siisti peruskuntoinen. Välittömästi kaupanteon jälkeen myyjä oli ensin ja minä sitten yhteydessä vuokralaisiin, jolloin kerroin, että toivottavasti jatkavat vuokralaisina.

Velaton kauppahinta koostui kolmesta osasta:

  1. käteisestä 79 %
  2. myyjän myöntämästä rahoitusosuudesta 16 %
  3. taloyhtiölainasta 5 %

Suunnitelmani oli siis pantata osakekirjat pankkiini heti uuden sijoituslainan vakuudeksi, jonka jälkeen oman käteisen rahan osuus velattomasta kauppahinnasta lisättynä varainsiirtoverolla olisi ollut noin 12 %. Kaupantekohetken vuokratasolla asunnon vuokratuotto-% oli 5,2 % ilman remonttivaraa ja 3,7 % remonttivara huomioiden. Välittömän 4 %:n vuokrankorotuksen jälkeen vuokratuotto-% olisi vastaavasti 5,6 ja 4,0.

Opetus: Kun ostaa peruskuntoista asuntoa vuokralaisineen, myyjän tekemättä jättämien vuokrankorotusten ja remonttien vuokrankorotus- ja arvonnousupotentiaalit kuuluvat kokonaan ostajalle, koska niihin liittyvät riskit ovat kokonaan ostajan. Myyjä tiesi, että 3,7 %:n vuokratuotto remonttivaralla ei ole vahva myyntivaltti sijoittajaostajalle eikä vuokralaisten irtisanomisen tuoma 6 kuukauden viivästys sopinut hänen aikatauluunsa. 

Ostohetken arvonnousu

Ostohinnan ja markkinahinnan välinen erotus on välitöntä arvonnousua ja yksi asuntosijoittamisen tuotonmuodostuksen kulmakiviä. Myyjän tekemä arvio asunnon markkinahinnasta oli sama, johon itse päädyin selvitysteni kautta. Velaton kauppahinta oli 22 % alle markkinahinnan. Suunnitelmani mukaiseen oman käteisen määrään suhteutettuna ostohetken arvonnousun tuotto olisi ollut reilut 200 %.

Tällä kertaa kävi kuitenkin siten, että kaupanteon jälkeen pankkini ilmoitti, että he eivät hyväksy asunnon osakekirjaa vakuudeksi ollenkaan siitä huolimatta, että myyjä oli suostunut siihen, että pankilla olisi ollut ykkösprioriteetti panttiin. Koska kyseessä oli Helsingissä sijaitseva asunto, pankin päätös tuli minulle täytenä yllätyksenä. Tästä ei käytännössä ollut kovin suurta haittaa, koska olisin voinut maksaa myyjän rahoitusosuuden tarvittaessa pois likvideillä varoillani. Ostohetken arvonnousu oli edelleen teoriassa sama mutta sen kotiuttaminen ei onnistunut ja laskennallinen tuotto suhteutettuna ostoon käytettyyn käteiseen oli noin 35 %. Tämä tiputti tämän asunnon ostoon käytetyn laskennallisen velkavipu-%:n 88:sta noin 20:en.

Opetus: “asuntosijoituksen tuotto tehdään ostettaessa”

Markkina-arvonnousu

Mainitsen aina, että ostolaskelmani eivät sisällä komponenttia, jossa lasketaan tulevaisuuden arvonnousua osaksi sijoituksen tuottoa. Tätä kirjoittaessa kaupanteosta on kuitenkin kulunut noin kolme ja puoli vuotta ja voin siten arvioida markkina-arvonnousua. Olen seurannut kyseisen ja naapuritaloyhtiöiden hintakehitystä hintapyyntöjen osalta ja siinä on näyttänyt tapahtuneen tämän markkinan keskimääräiseen kehitykseen verrattuna parempaa kehitystä johtuen mahdollisesti siitä, että yhtiöstä on pidetty hyvää huolta ja viimeksi sen hissit on uusittu. Olen arvioinut varovaisesti, että asunnon markkina-arvo on noussut 0,5 % vuodessa omistusaikanani.

Mikäli suunnitelmani pantata osakekirjat heti kaupan jälkeen olisi toiminut, olisi ensimmäisen vuoden markkina-arvonnousun tuotto sijoitetulle käteiselle ollut noin 5 %. Toteutunut tuotto huomattavasti isomman omarahoitusosuuden mukaisesti oli alle 1 %. Markkina-arvonnousu on siis tässä yhteydessä täysin teoreettinen ja niin pieni, että hukkuisi välittäjän tekemän arvion virhemarginaaliin.

Opetus: Markkina-arvonnousu on kirsikka kakun päällä, joka tulee kivana lisäbonuksena. Sijoituksen tuoton laskeminen sen varaan on spekulointia.

Artikkeli on alun perin julkaistu Ostan asuntoja -sivustolla 19.11.2017.

Kommentoi

Jätä viesti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

SalkunRakentaja on sijoittamiseen ja raha-asioihin keskittyvä verkkojulkaisu. Sivusto sisältää sijoittamiseen, talouteen ja arjen raha-asioihin liittyviä artikkeleita, uutisia ja analyysejä.

SalkunRakentaja-sivusto sisältää myös kumppaneidensa tuottamaa sisältöä, josta sivusto voi saada julkaisupalkkioita.

   

Yhteystiedot

Julkaisija Salkkumedia Oy
Y-tunnus 2793119-8
Puhelin 040 0132119
Sähköposti info(at)salkunrakentaja.fi
Päätoimittaja Jorma Erkkilä
 
Anna palautetta
Sisällöntuottajaksi
 

Lisätietoja

Henkilöstö
Mediakortti
Yhteistyökumppanit
Digipaketti
Palvelut

 

Tilaa maksuton uutiskirje sähköpostiisi:


< !—ReadPeak peruskoodi -->
< !—Improve Media -->

Copyright © 2019 Salkkumedia Oy

Ylös