Taloyhtiölainat ovat olleet vilkkaan keskustelun ja kritiikin kohteena viime vuonna. Kotitalouksien kasvava velkaantuminen ja taloyhtiölainojen suosion raju nousu huolettavat valtiovarainministeri Petteri Orpoa. Orpo asetti viime heinäkuussa asiantuntijatyöryhmän selvittämään, millä keinoilla kotitalouksien ja yksityishenkilöiden liiallista velkaantumista ja siitä mahdollisesti syntyviä negatiivisia vaikutuksia voidaan vähentää. Toimeksianto sisältää myös voimakkaasti kasvaneiden taloyhtiölainojen arvioinnin.
Suomen Pankin mukaan kotitalouksien asumisvelasta yhä suurempi osuus on asunto-osakeyhtiöiden lainoja, joiden takaisinmaksusta osakkaat vastaavat.
Eteenkin uusien asuntojen kaupassa taloyhtiölainoilla on täydennetty henkilökohtaisia asunto- ja sijoitusasuntolainoja, sillä yhtiölainoilla rahoitetaan usein merkittävä osuus ostettavan asunnon velattomasta hinnasta. Tonttien vuokraus, suuret yhtiölainaosuudet sekä taloyhtiölainojen pitkät lyhennysvapaat vaikeuttavat SP:n mukaan asumiskustannusten ja lainanhoidon kokonaisrasitteen arviointia.
Finanssivalvonnan johtokunta alensi muiden kuin ensiasuntolainojen enimmäisluototussuhdetta eli niin sanottua lainakattoa 90 prosentista 85 prosenttiin viime heinäkuun 2018 alusta. Taloyhtiölainat otetaan huomioon lainakaton laskennassa. Asuntolainaa ja huoneistoon kohdistuvaa yhtiölainaa saa siis olla enintään 85 prosenttia asunnon velattomasta hinnasta ja mahdollisista muista vakuuksista. Ensiasuntolainojen enimmäisluototussuhde pysyi ennallaan 95 prosentissa.
Suuret taloyhtiölainat mahdollistivat muuttoliikkeen pääkaupunkiseudulle. Kiinteistövälitysyhtiö RE/MAX puolustaa tiedotteessaan taloyhtiölainoja. Sen mukaan taloyhtiölainat ovat mahdollistaneet muuttoliikkeen pääkaupunkiseudulle.
Yhtiön mukaan ennen taantumaa vallitsi tilanne, jossa muuttoliike suuntautui ensin maakuntakeskuksiin ja sieltä vipuvaikutuksella pääkaupunkiseudulle. Tämä malli murtui pitkän taantuman aikana ja muuttoliike suuntasi pääasiassa suoraan pääkaupunkiseudulle.
”Suuret yhtiölainat ovat useassa tapauksessa mahdollistaneet ihmisten muuttamisen huomattavasti edullisemmilta asuntomarkkinoilta pääkaupunkiseudulle. Vanhan kotikunnan edullisemmasta asunnosta saatu kauppahinta on usein riittänyt myyntihinnan maksamiseen eikä yhtiölainan maksamista ole kiirehditty, vaikka varallisuutta vanhan asunnon myynnin jälkeen olisikin jäänyt yhtiölainan osittaista poismaksamista varten”, RE/MAX toteaa.
Suuret yhtiölainat luovat kiinteistövälitysyhtiön mukaan paineita ammattimaiselle isännöinnille ja taloyhtiön talouden hallinnalle, sillä hoitamatta jääneet rahoitusvastikkeet voivat tuhota nopeasti taloyhtiön talouden, varsinkin jos yhtiön omistajapohja on liikaa sijoittapainotteinen eikä vuokramarkkinoilta löydy riittävästi tuottoja taloyhtiön saatavien turvaamiseksi haltuunottomenettelyssä.
”Yksittäiselle asunnonostajalle mahdollisuus varioida asunnon maksamisen elementtejä merkitsee lisää mahdollisuuksia hallita asunnon rahoituskanavia, toteuttaa unelmiaan ja hankkia omia tarpeitaan vastaavan kodin. Normaalit asuntokaupat ja asuntolainat eivät velkaannuta holtittomasti. Velkaantumiseen ja velkojen ylikuormittumiseen on monta syytä, mutta suurimmalle osalle suomalaista normaali yksittäinen asuntolaina ei ole ongelmien syy.”
REMAXin tutkimuksen mukaan suurten taloyhtiölainojen muodostamaa riskiä voitaisiin tehokkaimmin hallita vakuutustuotteen avulla.
”Osakkeenostajat, joilla taloyhtiölainan osuus jää yli 50% asunnon velattomasta hinnasta, joutuisivat ottamaan vakuutuksen taloyhtiön eduksi siltä osin kuin yhtiölainan määrä ylittää 50% huoneiston velattomasta hinnasta. Vakuutuksen maksamisvelvoite poistuisi, kun taloyhtiölaina olisi lyhennetty 50%iin”, RE/MAX-toteaa.
RE/MAXin mukaan muuttoliikkeen suunta on kääntymässä takaisin kohti maakuntakeskuksia.
”Nyt taloudellisen tilanteen piristyminen ja työpaikkatarjooman parantumien useissa maakuntakeskuksissa on palauttamassa muuttoliikkeen aiempaan tilanteeseen. Käytännön esimerkkejä tästä kehityksestä näkyy mm. rivitalohuoneistojen ja omakotitalojen kaupan piristymisenä mm. Tampereen, Lahden ja Oulun markkinoilla, joissa kauppamäärien lisäksi kohdetyyppien sisällä on tapahtunut muutosta ostajakunnassa ja ostetun kohteen koossa. Tämä kehitys näkyi pääkaupunkiseudun asuntokaupassa pienenä kysynnän hiipumisena”, kiinteistövälitysyhtiö toteaa.
