Rakennusyhtiö YIT:n muodonmuutos on merkittävä. Yhtiö on toteuttanut muutosohjelman helmikuusta 2023 alkaen ja tehostanut toimintaansa, vapauttanut pääomia ja ajanut alas Ruotsin ja Norjan toimintonsa.
Viime vuoden lopulla päätökseen saadulla ohjelmalla on saavutettu 43 miljoonan euron vuotuiset kulusäästöt. YIT:ssä on merkille pantavaa, että se sai viime vuonna sulatettua kiviriippana pitkään ollutta Suomen myymättömien asuntojen kantaansa merkittävästi.
Kuluttajamyynti Suomessa nousi 589 asuntoon oltuaan vuotta aiemmin 419. Valmiiden myymättömien asuntojen määrä laski Suomessa vuoden 2024 aikana 893 asunnosta 700 asuntoon eli 22 prosenttia.
Myymättömistä 67 prosenttia, 469 asuntoa, sijaitsee pääkaupunkiseudulla, kun vuosi sitten luku oli 59 prosenttia, 522 asuntoa. Asuntokanta on sulanut suhteellisesti nopeimmin Turussa, Itä-Suomessa ja Pohjois-Suomessa.
Tämä kertoo asuntomarkkinoiden alueellisista eroista Suomen eri osien välillä. Osassa maata tilanne on kysynnän ja tarjonnan tasapainon osalta melko normaali. Alan toimijoiden viesteissä esimerkiksi Tampereella, Turussa ja Rovaniemellä markkinatilanne on parempi kuin pääkaupunkiseudulla, jossa ylitarjontaa on yhä.
YIT:n tilinpäätöstiedotteessa on huomionarvoista toimitusjohtaja Heikki Vuorenmaan kommentti:
”Asuntovarantomme jatkaa pienenemistään ja sen odotetaan saavuttavan normaalitason vuonna 2025.”
YIT liiketoiminnan rahavirta ennen investointeja oli viime vuonna 60 miljoonaa euroa, kun se edellisvuonna oli -139 miljoonaa. Liiketoiminnan rahavirta investointien jälkeen kohosi tytäryhtiömyyntien myötä 110 miljoonaan euroon edellisvuoden -137 miljoonasta. Pääomaa on vapautettu paljon, yhtenä toimena YIT Kalusto Oy:n myynti Rentalle tammikuussa 2024.
Konsernin liikevaihto laski 16 prosenttia 1,82 miljardiin euroon vuonna 2024. Tästä Suomen asuntorakentaminen toi 427 miljoonaa, jossa on laskua 32 prosenttia. Vastaavasti Baltian ja itäisen Keski-Euroopan maissa asumisen liikevaihto kasvoi seitsemän prosenttia 304 miljoonaan euroon.
Suomen liikevaihto supistui, koska asuntoja valmistui vähemmän. Vastaavasti alkaneella tilikaudella 2025 Suomen asuntorakentamisen tulospotentiaali on hyvin rajallinen, koska asuntovalmistumiset ovat vähäisiä. Yhtiö aloitti viime vuonna 160 asuntoa Suomessa, kun luku vuotta aiemmin oli ainoastaan 91. Baltiassa ja itäisessä Keski-Euroopassa aloitukset ovat olleet molempina vuosina vajaan 800 asunnon tasolla.
Asumisen oikaistu liikevoitto 2024 oli Suomessa -20 miljoonaa ja Baltiassa ja itäisessä Keski-Euroopassa 37 miljoonaa euroa. Suomen liikevoittoon vaikuttaa muun muassa se, millä hinnalla yhtiö myy valmista asuntokantaansa suhteessa sen tasearvoon. Kampanjavetoisuus on vähentynyt.
Toimitilarakentamisen liikevaihto supistui 13 prosenttia 734 miljoonaan euroon liikevoiton säilyessä nollan tuntumassa. Infrarakentamisen liikevaihto laski 10 prosenttia 393 miljoonaan ja oikaistu liikevoitto nousi lievästi 17 miljoonaan.
YIT:n liiketoimintaa tasapainottavat huomattavasti asuinrakentaminen Euroopassa ja toimitila- ja infrarakentaminen Suomessa. Konsernin oikaistu liikevoitto laski viime vuonna 32 miljoonaan euroon edellisvuoden 41 miljoonasta.
YIT:n tilauskanta vuoden 2024 lopussa oli 2,94 miljardia euroa ja siitä oli myyty 79 prosenttia. Syyskuun lopussa luvut olivat 2,74 miljardia ja 77 prosenttia. Erityisesti infrarakentamisen kehitys on vahvaa.
Konsernin taseen loppusumma on 1,67 miljardia euroa, josta tonttivaranto 793 miljoonaa, myymättömät asunnot 394 miljoonaa ja kauppakeskus Triplan omistus 271 miljoonaa euroa. Yhtiön mukaan Tripla kehittyi operatiivisesti hyvin ja yhtiö jatkaa vaihtoehtojen arviointia pääomien vapauttamiseksi mukaan lukien omistusosuus Tripla Mall Ky:ssä.
YIT ohjeistaa alkanutta tilikautta melko varovaisesti. Konsernin oikaistu liikevoitto arvioidaan tasolle 20-60 miljoonaa euroa.
YIT aloittanut asuntohankkeita
On kiintoisaa katsoa, missä YIT on käynnistänyt asuntohankkeita. Maaliskuussa 2025 yhtiö ilmoitti 85 asunnon tilauksesta Tšekeissä. Helmikuussa yhtiö sai Espoon Leppävaaraan aluesuunnitteluvarauksen Espoon kaupungilta.
Joulukuussa yhtiö kertoi käynnistäneensä omaperusteiset kerrostalohankkeet Tampereella sekä Niemenrannassa että Tohlopinrannan uudella asuinalueella. Tammikuussa YIT tiedotti käynnistäneensä viime vuoden lopulla omaperusteisen rivi- ja kerrostalohankkeen Tammisaaren Pohjoissataman rannassa.
Mainittuja hankkeita yhdistää vesistö. Tämä kertonee myös laadukkaasta tonttivarannosta ja siitä, että tässä syklin alkuvaiheessa voidaan käynnistää viihtyisimpien sijaintien kohteita.
SRV:n tulos nojaa toimitilaan ja infraan
Kun YIT:llä viime vuoden liikevaihdosta Suomen asuntorakentaminen toi 23 prosenttia, Baltian ja itäisen Keski-Euroopan asuntorakentaminen 16 prosenttia, toimitilat 40 ja infra 21 prosenttia, SRV:llä liikevaihtojakauma painottuu vielä enemmän toimitilojen ja infran suuntaan.
SRV:n liikevaihdosta jopa 92 prosenttia oli muuta kuin omaperusteisten tai omakehitteisten hankkeiden liikevaihtoa. Toisin sanoen liiketoiminta on vähemmän riskistä ja samalla pienempikatteista kuin perinteinen perustajaurakointi eli gryndaus.
SRV ilmoittaa toimitila- ja infrarakentamisen liikevaihdon yhtenä eränä. Viime vuonna se kasvoi 35 prosenttia 688 miljoonaan euroon, kun asuntorakentamisen liikevaihto laski 43 prosenttia 58 miljoonaan euroon. Toisin sanottuna asunnot toivat liikevaihdosta vain kahdeksan prosenttia.
Konsernin koko vuoden liikevaihto kasvoi 22 prosenttia 746 miljoonaan euroon ja operatiivinen liikevoitto parani 1,1 miljoonasta 10,3 miljoonaan euroon.
”Toimitila- ja infrarakentamisen voimakkaasti kasvanut volyymi oli keskeisin operatiivista liikevoittoa parantanut tekijä siitä huolimatta, että liikevaihto painottui hyvin voimakkaasti yhteistoiminnalliseen urakointiin”, yhtiö toteaa tilinpäätöstiedotteessa 6.2.2025.
Yhtiö sai myytyä viimeisen omaisuuseränsä Venäjältä, 50 prosentin omistuksen pietarilaisesta Pearl Plaza -kauppakeskuksesta.
Yhtiöllä oli vuoden 2024 lopussa 95 myymätöntä asuntoa, kun luku vuotta aiemmin oli 99 eli vähäinen silloinkin. SRV:llä ei ollut vuoden lopussa rakenteilla lainkaan omaperusteisia asuntoja, kuten ei vuotta aiemminkaan. Sen sijaan kilpailu- ja neuvottelu-urakoitavia asuntoja oli rakenteilla 520 kappaletta, kun luku vuotta aiemmin oli 239.
SRV:n tilauskanta oli vuoden lopussa 1,05 miljardia euroa, eli edellisvuoden tasolla, ja yhtiö luonnehtii tasoa vahvaksi. Siitä oli myyty 93 prosenttia.
Liikevaihdon 2024 yhtiö arvioi olevan 630-710 miljoonaa euroa ja operatiivisen liikevoiton positiivinen.
SRV on asuntoaloituksissa hyvin varovainen
SRV:llä ei valmistu vuonna 2025 yhtään uutta omaperusteista asuntohanketta.
Viime vuonna aloitettuja, kilpailu- ja neuvottelu-urakoitavia asuntohankkeita olivat 125 asunnon kortteli Helsingin kaupungin Asuntotuotantopalveluille Kalasatamaan, 128 asuntoa eläkeyhtiö Varmalle Espoon Niittykumpuun, 92 asunnon opiskelija-asuntokohde Helsingin Oulunkylään ja 74 asumisoikeusasuntoa Varsinais-Suomen Asumisoikeus Oy:lle Raisioon.
Tämän vuoden puolella SRV on tehnyt päätöksen ensimmäisen omaperusteiden asuntokohteen rakentamisesta yli kahden vuoden tauon jälkeen.
”Espooseen rakennettavan Asunto Oy Espoon Niittykummun Neuvokkaan 53 elinkaariviisaan asunnon kohteen varausaste on kehittynyt hyvin. Uuden omistusasuntokohteen käynnistäminen on yksi askel kohti strategiamme mukaista asuntorakentamisen kasvattamisen tavoitetta”, yhtiö toteaa tilinpäätöstiedotteessa.
SRV:n toimitusjohtaja Saku Sipola luonnehtii yleiskuvaa:
”Rakentamisen kustannukset ovat syklin pohjalla, rahoituksen hinta ja saatavuus kehittyvät myönteisesti, asuntojen ylitarjonta on sulamassa ja vuokrat asteittain nousemassa, joten markkina tarjoaa nyt erinomaisia mahdollisuuksia asuntosijoittajille, jotka osaavat nähdä tuottopotentiaalin esimerkiksi viiden vuoden jänteellä. Ensimmäisiä avauksiakin tähän suuntaan markkinassa jo näkyy.”
Tämä on varsin samansuuntaista viestiä kuin Investors Housen Petri Roinisella jutussamme 11.2.2025.
Asuntomarkkinat kokonaisuutena
Kaiken kaikkiaan SRV ja YIT ovat varsin varovaisia tulevaisuuden ennakoinnissa asuntorakentamisen osalta ja myös tulosohjeistuksissaan alkaneelle vuodelle.
Tähän on varmasti syynsä. Asuntorakentamisen toipumista hidastavat avointen asuntorahastojen ongelmat. Useat rahastoyhtiöt ovat sulkeneet tai rajoittaneet lunastusmahdollisuuksia toistaiseksi, jotta ne eivät joutuisi myymään asuntoja pakolla. Rahastojen arvoissa voi olla myös merkittävää yliarvostusta varsinkin, jos ne toimivat velkavivulla. Taloustoimittaja Karo Hämäläinen kirjoitti teemasta Taloustaidossa 18.2.2025.
Rajoituksia asunto- tai kiinteistörahastojen lunastuksiin 2023-2025 ovat tehneet ainakin OP, EQ, Mandatum, S-Pankki, Titanium ja Ålandsbanken. Sijoittajakysyntä uudisasuntokohteille on tällä hetkellä ymmärrettävästi hyvin vähäistä.
Kun katsotaan pörssin rakennusyhtiöitä, SRV:llä tase on lähes velaton. YIT on saanut myös kohennettua tasettaan ja on taseen ja kulurakenteensa osalta selvästi terveempi kuin vuosi sitten.
Oma pääoma osaketta kohden oli vuoden vaihteessa YIT:llä ilman 99 miljoonan euron hybridilainaa 2,91 euroa. SRV:n oma pääoma per osake ilman 57,1 miljoonan euron vaihtovelkakirjaehtoisia hybridilainoja oli 6,7 euroa.
Kun YIT:n osakekurssi on 2,3 euroa ja SRV:n 5,38, ensin mainitun substanssialennus pörssissä on 21 prosenttia ja jälkimmäisen 20 prosenttia.
Toisin sanoen sijoittajat arvottavat yhtiöt taseeseen nähden samalle viivalle. Jos muita tekijöitä ei huomioida, markkina näkee rakennusyhtiöiden taseet ikään kuin samanlaatuisina.
SRV saavutti viime vuonna 12 miljoonan euron raportoidulla liikevoitolla 3,7 prosentin oman pääoman tuoton. Strateginen tavoite liikevoitolle vuoteen 2027 mennessä on 50 miljoonaa.
YIT:llä sitoutuneen pääoman tuoton tavoite on vähintään 15 prosenttia vuoden 2029 loppuun mennessä. Viime vuonna tuotto oli 2,1 prosenttia.
Osakkeet ovat tietenkin aliarvostettuja suhteessa strategisiin tavoitteisiin, mutta tavoitteisiin on vielä matkaa. On huomattava, että asuntorahastojen ongelmat ovat ensisijaisesti sijoittajien ja pääomamarkkinoiden ongelmia, eivät niinkään asuntomarkkinoiden loppukäyttäjien eli asukkaiden.
Asuntojen kysyntään vaikuttaa eniten talouden, työllisyyden ja korkojen kehitys.
12 kuukauden euribor on 2,4 prosentin luokkaa, kun se syksyllä 2023 oli vielä yli neljä. Tämä näkyy suoraan pankin lainatiskillä.
Rakennusteollisuus RT kertoi syksyn 2024 suhdannekatsauksessaan tuetun rakentamisen vähentyvän alkaneena vuonna ja vapaarahoitteisen tuotannon käynnistyvän merkittävämmin loppuvuodesta 2025:
”Ensi vuonna aloitusmäärä nousee korkeintaan 20 000 asuntoon vapaarahoitteisen tuotannon käynnistyessä merkittävämmin vasta vuoden jälkimmäisellä puoliskolla. Asuntotuotannon taso ei vastaa lähelläkään tarpeita.”
Kiintoisan näkökohdan asuntomarkkinoiden arviointiin antoi Kauppalehden uutinen 3.3.2025, ote: ”Pääkaupunkiseudulla vahvalla JM Suomella on rakenteilla jo 220 gryndiasuntoa. Omistusasuntojen aloittaminen ei sitä pelota.”
JM Suomella on käynnissä kohteita Pasilassa, Konalassa, Espoon Finnnoossa ja Tampereen Tesomajärvellä. JM Suomi kuuluu Tukholman pörssiin listattuun JM-konserniin, joka on Pohjoismaiden johtavia asuntorakentajia ja aluekehittäjiä.
Asuntomarkkinoiden tilasta ja paikallisuudesta kertoo jotakin Suomen Vuokranantajien ekonomistin Eemeli Karlssonin X-päivitys 5.3.2025, jonka mukaan vuokrakotien markkinointiajat vuonna 2024 olivat lyhimpiä Kokkolassa, Vaasassa, Oulussa, Hämeenlinnassa Rovaniemellä ja Tampereella, pisimpiä puolestaan Keravalla, Vantaalla, Espoossa, Järvenpäässä, Lappeenrannassa ja Lahdessa. Erot asuntojen kokoluokkien välillä ovat merkittäviä.
Palataan vielä YIT:hen ja SRV:hen. Koska asuntomarkkinoilla yhtiöiden näkökulmasta tuskin tapahtuu hetkeen mitään merkittävää, katsoisin tarkasti niiden muuta liiketoimintaa. Tilauskanta on hyvä, mutta kumpikin pidättäytyy toistaiseksi osingonmaksusta.
Nyt tehtävät asuntoaloitukset näkyvät tuloksissa 2026-2027.
YIT:n osakekannan markkina-arvo on noin 540 miljoonaa, SRV:n ainoastaan 90 miljoonaa euroa. Vaikka taseet ovat parantuneet, yhtiöiden velanhoitokyky ei ole vielä optimaalinen. YIT:llä rahoituskulut vuosina 2023-2024 ovat olleet noin neljänneksen isommat kuin oikaistu käyttökate, mikä kertoo tehdyn muutosohjelman välttämättömyydestä. Viimeisen neljänneksen nettorahoituskulut laskivat 15 miljoonaan vuoden takaisesta 20 miljoonasta eurosta.
—
Kirjoitus ei sisällä sijoitussuosituksia eikä siinä ole arvioitu kovenantteja eli lainojen erikoisehtoja.
