Asunnot ja kiinteistöt

Piileekö kiinteistöyhtiöissä korkopommi?

Korkojen nousu voi tuoda yllätyksiä kiinteistöyhtiöihin panostaneille sijoittajille.

Helsingin pörssin päälistan yhtiöistä jo valtaosa on raportoinut vuoden 2021 tilinpäätöstietonsa. Viime vuodesta tuli pörssihistorian tulosennätysvuosi, ja koko vuoden 2021 nettotulossumma tulee nousemaan yli 21 miljardiin euroon.

Pörssiyhtiöistä Suomen suurin kiinteistösijoitusyhtiö Kojamo teki kovan tuloksen viime vuodelta ennen kaikkea sijoituskiinteistöjen käypää arvoa nostamalla. Käyvän arvon ylöskirjaus oli 1,1 miljardia euroa.

Kojamon tuloksesta käyvän arvon muutos selittää suurelta osin yhtiön 1,3 miljardin euron liikevoittoa.

Vuoden 2021 lopussa Kojamon kiinteistöjen arvo oli 8,3 miljardia euroa ja kasvua vuoden 2020 loppuun kertyi peräti 21,3 prosenttia.

Konkarisijoittaja Hannu Angervuo kiinnittää huomiota kiinteistöyhtiöiden käypien arvojen nousujen riskeihin.

”Mielenkiintoista on nähdä, mitä tapahtuu, jos tai kun korkotaso nousee 2-3 prosenttiyksikköä ja kiinteistöjen käypiä arvoja joudutaan vuosittain laskemaan tuloslaskelmassa sadoilla miljoonilla euroilla. Saman ongelma osuu myös kiinteistörahastoihin, jos korkojen nousu painaa tuottovaatimusta korkeammaksi”, Angervuo toteaa markkinakatsauksessaan.

Kojamo on Angervuon mukaan kirjannut sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksia yhteensä noin kaksi miljardia euroa. Syy on korkojen lasku.

”Käyvän arvon nostot sijoituskiinteistöissä perustuvat erityisesti laskeneiden korkojen vaikutukseen tuottovaatimuksessa. Laskevat korot ovat laskeneet tuottovaatimusta ja yhtiöt ovat mielellään kirjanneet tulosta miljardikaupalla ylös ilman euronkaan kassavirtaa.”

Angervuo epäilee, että korkojen noustessa kiinteistöjen arvonalennukset voivat olla monelle sijoittajalle yllätys.

Korkojen noususta syntynyt ongelma realisoitui konkurssin kautta Huhtanen Capitalissa.

”Yhtiö oli kirjannut 6 miljoonan kiinteistöt lähes 40 miljoonaan euroon ja tulouttanut sen voitoksi tuloslaskelmassaan.  Yhtiö yritti listautua pörssiin vuonna 2018, mutta verottaja haki yhtiön konkurssiin, kun käyvän arvon aiheuttama verovelka realisoitui kiinteistöjen myynnissä ja rahat loppuivat.”

Angervuo uskoo, että tuottovaatimuksen noustessa kiinteistöyhtiöiden johto alkaa valistaa sijoittajia uudesta innovaatiosta.

”Se tarkoittaa, että kiinteistöjen tuotossa aletaan vihdoin käyttää EPRA:n ohjeistusta, jossa kiinteistöjen realisoimaton käyvän arvon muutos poistetaan tuloksen kikkailukeinona tulostiedottamisessa.  EPRA:n ohjeistus on ollut olemassa jo vuosia, mutta harva sijoittaja tai taloustoimittaja niistä puhuu tai kirjoittaa.”

Kommentoi

Jätä viesti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Ylös