Riittävän asuntojen kokonaistarjonnan varmistaminen edellyttää perustavanlaatuista muutosta rakentamisen sääntelyssä sekä maankäytön ohjauksessa, toteaa Kilpailu- ja kuluttajavirasto selvityksessään.
Viraston mukaan tällainen muutos tarkoittaisi siirtymistä kokonaistarjonnan tosiasiallisesta rajoittamisesta sen aitoon edistämiseen. Asuntomarkkinoiden nykyinen sääntely on selvästi tehotonta.
Viraston selvityksessä on tarkasteltu rakentamisen sääntelyn kehittämistarpeita riittävän kokonaistarjonnan turvaamisen näkökulmasta. Selvityksessä on esitetty neljä keskeistä tähän liittyvää kehittämisehdotusta.
Sääntely rajoittaa asuntojen tarjontaa
Selvitysten mukaan pääkaupunkiseudulla on pitkän aikavälin tarkastelussa ainakin 20 000 asunnon rakenteellinen tarjontavaje. Samalla menossa on voimakas kaupungistumiskehitys. Siksi asuntotuotannossa myös tarvitaan ennätyslukemia.
Kuva: Rakennusteollisuus RT
Asuntotuotannon kasvattamisen tielle voivat tulla tarjontarajoitteet erityisesti pääkaupunkiseudulla ja muissa kasvukeskuksissa. Näissä korkeiden hintojen pitäisi kannustaa rakentamaan lisää. Maankäytön ohjaus tai muu sääntely voi kuitenkin estää tämän tai ainakin hidastaa hankkeiden aloitusta.
Tarjontaa eniten rajoittavat rakentamismääräykset ovat käytännössä kunnallisia kaava-määräyksiä. Nämä liittyvät rakennusten sijoitteluun, massoitteluun ja kerroskorkeuksiin sekä keskipinta-alavaatimuksiin tai pysäköintinormeihin. Toisinaan myös liiketilavaatimukset voivat tehdä hankkeet kannattamattomiksi. Myös miniasunnot ovat kaavoissa yleensä kiellettyjä.
Neljä ehdotusta asuntojen tarjonnan kasvattamiseksi
Asuntotarjonnan tehostamiseksi tulisi asemakaavakäsittelyä nopeuttaa ja maanomistajan aloiteoikeuksia vahvistaa. KKV suosittaa, että silloin kun maanomistajan on tehnyt aloitteen asemakaavan laatimisesta tai muuttamisesta, kunnan olisi päätettävä toimenpiteistä kahden kuukauden kuluessa asemakaava-aloitteen vireille tulosta.
Kaavamenettelyä rakennusten käyttötarkoitusten muutoksissa tulisi myös saada kevyemmäksi. Asemakaava tulisi voida muuttaa soveltamatta osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa sekä viranomaisneuvottelua koskevia säännöksiä eräissä erityistapauksissa.
Kolmantena kehittämisehdotuksena KKV suosittaa, että maankäyttö- ja rakennuslakiin on maakuntauudistuksen yhteydessä tehtävä maakuntahallinnon edellyttämät muutokset. Samalla kannattaa kuitenkin pyrkiä maankäytön ohjauksen aikaisempaa strategisemman otteen vahvistamiseen sekä kaavoituksen taloudellisten vaikutusten arvioinnin kehittämiseen. Näin maakuntahallintoa sekä kuntia ohjattaisiin tarkastelemaan maankäytön ohjausta sekä sääntelyn välttämättömyyden että taloudellisten vaikutusten näkökulmista.
Neljäntenä ehdotuksena virasto suosittaa purkamaan kuntien ja maakuntien vinoutuneita kannustinrakenteita ja kehittämään kiinteistöverotusta.
Jos kunnilla tai maakunnilla ei ole kannusteita kasvaa nopeasti, ne eivät käytä keinojaan kaavoituksen nopeuttamiseen tai tonttien tarjoamiseen, KKV toteaa. Kiinteistöverosta tai maankäyttömaksuista voitaisiin kehittää nykyistä parempia välineitä kuntien kasvun rahoittamiseen. Hintamekanismin käyttöön perustuvat välineet myös vääristävät markkinoita vähemmän kuin kiellot tai määräykset.
KKV:n mukaan riittävän asuntojen kokonaistarjonnan edellytyksistä huolehtiminen on tärkein edellytys alalle tulolle tai sen uhalle sekä sitä kautta nykyistä suuremmalle hintojen nousua hillitsevälle kilpailupaineelle.
