Ruotsin asuntokuplasta on kohkattu talousmediassa viime viikkoina.
Tukholmassa asuntojen hinnat ovat tuplaantuneet kymmenessä vuodessa Svenska Dagbladetin mukaan kun vastaavasti Helsingissä hinnat ovat kohonneet yli 40 prosenttia samassa ajassa. Nyt Tukholman asuntomarkkinalla on kuultu pitkään aikaan ensimmäisiä yskäsyjä – tosin lasku on ollut vasta muutamia prosentteja.
Kahvipöytäkeskustelussa äskettäin eräs ystävä totesi, että toivottavasti asuntojen hinnat eivät romahda ettei teidän bisnes kärsi. Siihen tuli todettua, että sillä ei ole merkitystä bisneksen kannalta ovatko asuntojen hinnat ensi vuonna +30% vai -30%. Ai että miksikö ei?
Kassavirta, eli tililtä lähtevän ja tilille kilahtavan rahan erotus, ei muutu senttiäkään vaikka asuntojen hinnat muuttuisivat suuntaan tai toiseen. Kun puhutaan siis vain hintojen muutoksesta. Kassavirran kuusi olennaisinta komponenttia ovat:
- Vuokrat (+)
- Vastikkeet (-)
- Remontit ja muut kulut, esim. jääkaapit (-)
- Korot (-)
- Verot (-)
- Lyhennykset
Tuo kuudes eli lyhennys ei toki ole kulua vaan siirtää taseen painopistettä eli keventää vierasta pääomaa ja kartuttaa omaa pääomaa olettaen hintojen muutokseksi nollan. Jos asuntojen hinnat laskevat, hintojen muutos nakertaa tasetta vaikkei muutakaan kassavirtaa.
Toki hintojen muutos ylöspäin on yleisesti ottaen toivottavampaa kuin hintojen lasku. Tällöin noussutta arvoa voi realisoida tai hyödyntää lisävakuuksina uusia kohteita ostaessa. Mutta kun mietitään, että mikä ”buy and hold” -tyyppisen sijoittajan suurin huoli on, hintojen lasku ei mahdu ainakaan meidän ajatuksissa ensimmäisten kandidaattien kerhoon.
Katsotaanpa siis kassavirran komponentteja ja riskimielessä suurinta heilauttajaa:
- Vuokrat – Kun sijoitusasunnot ovat yksiöitä hyviltä paikoilta, voinee olettaa vuokrausasteen pysyvän korkeana ja vuokrille lievästi nousevaa kehitystä. Vuokrat ovat nousseet vuosi vuodelta. Vuonna 2017 vuokrien nousu yksiöissä on ollut keskimäärin +2,6%. Ainoa suuri uhka vuokrille olisi erilaisten tukien massiivinen leikkaus, mutta sitä emme pidä todennäköisenä. Huono vuokralainen on myös riski vuokrille. Mitä useampia asuntoja omistaa, huonon vuokralaisen riski kokonaisuuden osalta pienenee oleellisesti ja toki omalla valinnalla voi tähän vaikuttaa merkittävästi.
- Vastikkeet – Pääosin vastikkeet ovat olleet vakaalla, mutta onneksi pienellä nousu-uralla (keskimäärin +2.9% vuosina 2011-2016). Vastikkeet ovat noin 1/4 – 1/6 yksiöiden vuokrista eli pienikin vuokrien korotus kompensoi vastikkeen nousun. Vastikkeet eivät isossa kuvassa muodosta merkittävää riskiä.
- Remontit – Kulujen suunta ja suuruus riippuu täysin sijoittajan asuntokannan iästä ja huoneistojen sekä yhtiöiden kunnosta. Jos sijoitukset ovat yhdessä ja samassa taloyhtiössä, riskikeskittymä on suuri. Hajautus tässäkin kunniaan.
- Korot – Velkaisen sijoittajan suurin kassavirran heilauttaja. Tässä piilee meidänkin suurin yksittäinen riski kun vipua on rapiat 60%. Riskien hallinnan kannalta olemme suojanneet osan kiinteällä korolla ja olemme henkilökohtaisella puolella alkaneet lyhentää aiempaa enemmän. Puhtaasti omalla rahalla toimivan ei tarvitse tuumata koroista tuon taivaallista.
- Verot – Yksittäinen sijoittaja ei voi vaikuttaa verotukseen kuin omistusmuodolla. Yhtiömuotoinen omistus antaa pienen verohyödyn, mutta tuo haastavamman ja kalliimman rahoituksen. Henkilökohtainen verotus 30%/34% on lähtökohtaisesti yhteisöveroa (20%) selvästi korkeampi ennen nostoja, mutta kun yhtiöstä nostaa rahoja, veroprosentti nousee varakkaallakin yhtiöllä 27,5-28,5 prosenttiin.
Johtopäätös: Palatkaamme otsikon kysymykseen. Hintojen muutos, olipa se pientä tai isoa, ylös tai alas, ei muuta kassavirtasijoittajan käytännön arkea. Arvonnousujen perässä juoksevan uniin uutiset hinnoista saattavat tullakin. Raju hintojen muutos voisi näkyä vuokrissa, mutta vuokrat joustavat vähemmän eli vuokratuotot uusille ostoksille paranisivat. Mutta toki isossa kuvassa paras kaikkien kannalta, että hinnat kehittyisivät maltillisesti ja positiivisesti. Olennaisinta on, että sijoittaja tiedostaa ottamansa riskit, ja tietää miten niihin voi varautua.
P.S.
Kirjamme viides painos myytiin juuri loppuun – 8 000 myytyä kirjaa eli 8 000 kertaa nöyrä kiitos!
Joonas Orava, Olli Turunen
Joonas Orava ja Olli Turunen ovat aktiivisia asuntosijoittajia. He ovat kirjoittaneet vuonna 2013 ilmestyneen asuntosijoittamista käsittelevän kirjan nimeltä Osta, vuokraa, vaurastu (Talentum) ja kirjoittavat kaksi kertaa kuussa julkaistavaa blogia www.ostavuokraavaurastu.com -sivustolla.
