Käytännössä tämä tarkoittaa pankista haettavaa vakuudellista lainaa, jolloin korko on kohtuullisella tasolla. Kokemuksemme mukaan työssä käyvä ihminen saa suhteellisen helposti rahoituksen yhden, kahden ja vielä ehkä kolmannenkin asunnon ostoon, mutta asuntomäärän kasvaessa rahoituksen saanti usein vaikeutuu.
Asiaan vaikuttaa paljon, onko ostanut oman kalliin kodin ensin vai asuuko vuokralla tai edullisemmin pienemmässä omassa asunnossa, jolloin absoluuttinen lainamäärä on huomattavasti pienempi. Erityisesti pääkaupunkiseudulla asunnot ovat niin hinnakkaita, että oman kodin hankinnan jälkeen voi olla vaikeaa saada rahoitus jopa ensimmäisenkin sijoitusasunnon ostoon. Alla kolme tärkeää neuvoa pankkisuhteen aloitukseen ja ylläpitämiseen:
1. Pankin fokus on tuloissa, ei vakuuksissa – Lainan myöntämisessä olennaista ovat tulot, ei niinkään vakuus. Toki jonkinlainen vakuus on aina oltava, mutta varsinkin isot pankit voivat joustaa vakuudessa melko paljonkin, jos tulot ovat kohdallaan. Lainamäärän kasvaessa vakuuksien merkitys korostuu. Yhtä lailla tärkeää on menopuolen hallinta. Jos tulot ovat pienemmät, kannattaa erityisesti kiinnittää huomiota siihen, että kiinteät menot ovat mahdollisimman alhaiset eli käytännössä asumiskulut ja liikkuminen. Mieti tarkkaan, onko esimerkiksi oman auton pitäminen välttämätöntä. Auton omistaminen heikentää pankin näkövinkkelistä maksukykyä muutamalla satasella kuussa.
2. Valmistaudu neuvotteluun huolellisesti – Selvitä itsellesi tarkasti, mitä tienaat ja kulutat. Tee selkeät laskelmat, miten olet aikeissa maksaa lainasi takaisin ja minkälaista tuottoa olet hankkimallasi sijoitusasunnolla saamassa. Mitä paremmin olet valmistautunut ja selkeämmin pystyt asiasi esittämään, sitä helpommaksi teet pankin työn ja lainan saaminen on entistä todennäköisempää.
3. Ajattele pankkia yhteistyökumppanina – Katso asiaa pöydän toiselta puolelta. Sen lisäksi, että olet valmistautunut huolella, selvitä, mikä on vastapuolelle tärkeää. Jos kilpailutat omaa asuntolainaasi etkä harrasta asuntosijoittamista, marginaalin vinguttaminen on ok. Sijoittajana se ei välttämättä ole paras taktiikka. Emme tarkoita, että pitäisi olla valmis maksamaan mitä hyvänsä. Olennaista on kuitenkin ymmärtää, että asuntosijoitustoiminnan kasvattamisessa olennaista on rahoituksen saaminen. Tästä syystä kannattaa miettiä, onko sitä viimeistä kymmenystä järkevää huudattaa ja lisäksi voi olla järkevää ostaa jotain muutakin kuin pelkkä laina. Pankit tarkastelevat asiakkuuksia entistä enemmän kokonaiskannattavuuden näkökulmasta ja laina ei ole pankeille se katteellisin tuote.
Sijoitusasuntomarkkinan kierrosten kasvaessa ja korkotason pitkään jatkuneessa matalasuhdanteessa on varoittelut velkavivun ottamisesta lisääntyneet. Tämä on aiheellinen huomio, jota ei tässä tekstissä ole sivuttu. Olemme kirjoittaneet korkotasosta ja riskeistä viimeisen vuoden sisään mm. teksteissä Ottaisiko pitkän koron vai ei? ja Velkavipu – kaasua vai jarrua? Korkoteemaan ja riskeihin palataan varmasti tulevaisuudessakin.
Joonas Orava, Olli Turunen
Joonas Orava ja Olli Turunen ovat aktiivisia asuntosijoittajia. He ovat kirjoittaneet vuonna 2013 ilmestyneen asuntosijoittamista käsittelevän kirjan nimeltä Osta, vuokraa, vaurastu (Talentum) ja kirjoittavat kaksi kertaa kuussa julkaistavaa blogia www.ostavuokraavaurastu.com -sivustolla.
