Korkojen nousu on iskenyt eurooppalaisiin kiinteistöyhtiöihin. Pörssilistattujen kiinteistöalan yhtiöiden markkina-arvo on pienentynyt huipuista noin 148 miljardia dollaria. Yhtiöiden rahoituskustannukset ovat kallistuneet ja osakkeiden arvostustasot supistuneet.
Yksittäisistä alan yhtiöistä Euroopan suurin vuokranantaja, saksalainen Vonovia, on menettänyt markkina-arvostaan yli 70 prosenttia. Suomalaisen Kojamon osakekurssi on laskenut lähes saman verran, noin 55 prosenttia.
Vaikeuksissa olevan ruotsalainen kiinteistöyhtiö SBB:n (Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB) osake on laskenut huipuista yli 90 prosenttia. SBB:n osake oli Tukholman pörssin kovin nousija perjantaina. Osake kallistui 53,30 prosenttia. Syy siihen oli neuvottelut kanadalaisen Brookfield Asset Managementin kanssa, joka saattaa ostaa osan SBB:n kiinteistöistä. SBB:llä erääntyy seuraavan kolmen vuoden aikana uudelleenrahoitettavia lainoja noin 1,6 miljardilla dollarilla. Kiinteistöjärjestelyt Brookfield Asset Managementin kanssa helpottaisivat SBB:n kassavajetta. Vastaavia järjestelyjä on odotettavissa lähitulevaisuudessa myös monilta muilta kiinteistöalan yhtiöiltä.
SBB:n tilannetta on vaikeuttanut se, että luottoluokittajat ovat alentaneet yhtiön luottoluokituksen spekulatiiviselle tasolle. Spekulatiivista luottoluokituskategoriaa kutsutaan myös roskalainaluokaksi. Näin ollen SBB:n rahoitus on kallistunut sekä korkotason nousun että heikentyneen luottoluokituksen vuoksi.
Markkinoilla odotetaan, että myös joidenkin muiden suurten kiinteistöyhtiöiden luottoluokitusta lasketaan spekulatiiviselle tasolle. Erityisesti liiketiloja omistavien kiinteistösijoitusyhtiöiden tilanne on haastava. Brittiläisen kiinteistöpalveluyhtiö Savillsin mukaan prime-paikalla Amsterdamissa, Berliinissä ja Pariisissa sijaitsevien toimistotilojen hinnat ovat halventuneet yli 30 prosenttia viimeisen 12 kuukauden aikana.
Kiinteistömarkkinoiden ongelmat ovat tietysti näkyneet myös indeksitasolla. Euroopan pörssilistattujen kiinteistöyhtiöiden kehitystä kuvaava Stoxx Europe 600 Real Estate -indeksi on laskenut 48 prosenttia viimeisen noin 1,5 vuoden aikana. Tuotto on ollut vastaavalla aikavälillä 44 prosenttiyksikköä heikompi kuin Stoxx Europe 600 -indeksillä, joka kuvaa Euroopan osakemarkkinoiden kehitystä. Stoxx Europe 600 Real Estate -indeksin P/B-luku on noin 0,65. Se on lähellä aiempien kriisien, kuten finanssikriisin ja Covid-19 pandemian tasoa.
Eurooppalaisten kiinteistöyhtiöiden haasteet tuskin helpottavat lähiaikoina, jos korkotaso pysyy lähellä nykytasoa. Yhtiöillä erääntyy uudelleenrahoitettavia lainoja noin 165 miljardilla dollarilla vuoteen 2026 mennessä. Tämän hetken korkotasolla uudelleenrahoittaminen olisi iso haaste. Se vaatisi myös lisää omaa pääomaa, jotta luottolaitosten ehdot täyttyisivät.
